虹桥 G地块项目地处伊犁路、延安路，坐拥古北、虹桥住宅及商务中心核心地带。G地块项目计划建造包括：1.8万平方米的四层商业、高120米，面积约3.6万平方米的办公楼。G地块的业主单位虹桥经济技术开发区联合发展有限公司（下称“虹联公司”）是老牌产业园区开发单位，也是国内首批经济开发区之一--虹桥经济技术开发区的“创业者”。　　虹桥经济技术开发区地理位置优越，距上海市中心7公里，距离虹桥机场10公里。在0.65平方公里的土地上，开发区缔造出辉煌的过去，累积引进外资达23亿美元，每平方米引进外资超过3000美元，有多国使领馆入驻开发区，成为名符其实“含金量”最高的开发区。　　随着早年针对开发区的政策红利逐步消失，加之近年来宏观地产市场面临政策调控的局面，大批以商品住宅建设为主的房企纷纷将目光对准商业地产领域，一些具有丰富商业地产经验的企业占据了大部分市场。反观虹联公司在市场化程度较高的今天显现业态定位乏力、招商能力逐渐退化等问题。面对G地块这幅城区内不可多得的土地，如何准确定位、迎合消费者需求是G地块项目销售、招商的关键。　　本文以虹联公司在虹桥开发区内最后一块待建项目的营销策略作为课题研究对象，运用PEST模型、五力模型对虹联公司所处的外部环境进行分析，找出影响公司发展的因素。结合对标商业地产分析，寻求主导商业定位的要素。根据约束条件：交通位置、规模面积等，选择合适G项目的商业定位。办公楼项目通过市场调研与KANO模型相结合的方式分析影响企业选址的关键因素，从而确定办公楼的市场定位。　　伴随着工程进度，合理有效的市场定位将有助于快速回笼投资成本。接下来本文逐一讨论了商业、办公楼项目招商策略，其中包括目标客户筛选、招商节奏、落地政策等，为实际操作提供依据。　　本文通过发现问题、分析问题、解决问题的主线讨论虹桥 G地块项目营销策略。本文旨在对虹桥 G地块项目即将或已遇上的问题提供解决方案，并对转型中的国有房地产企业及缺乏商业地产开发经验企业在项目定位、招商环节上有一定的借鉴作用。