在过去的三年里,成都市房地产业随着成都市城市经济的跨越式发展和住房体制改革的不断深入,在金融机构鼓励消费信贷的政策推动下,在旧城改造拆迁安置需求的刺激下,出现了爆发式的增长。在历时三年的旧城改造中,被拆迁居民的住房面积从拆迁前的人均10平方米提高到25平方米,户均面积从拆迁前的25平方米提高到65平方米,但是繁荣的背后也隐藏着危机。中央及省市政府为了保障房地产业健康发展,抑制飞涨的房价,纷纷采取相应措施,利用宏观调控手段给房地产市场降温。但是在趋向于紧缩的行业政策和金融政策的高压下,2004年成都市区房价涨幅仍然高达16.98%,居民人均可支配收入增长仅7.8%。政策的调节作用收效甚微。到底是什么原因推动房价的飞涨?是建安成本上涨?或是土地成本上涨?或是供求关系的影响?抑或是多种因素的共同作用?由于房地产市场的区域性、国家宏观调控的全局性,使得成都市政府必须从自身实际情况出发,找出问题的答案,才能对症下药,制定行之有效的措施来平抑房价,促进房地产市场的持续健康发展。 本次研究选择把解决现实问题作为首要研究任务,把成都市住宅需求作为研究对象。首先明晰了与住宅需求相关的概念和理论;接着对成都市住宅市场进行了历史的回顾和发展阶段的划分,并对发展现状对了总体的描述。为深入把握成都市住宅市场运行规律,本文利用市场调查、专家访谈等手段对成都市住宅供应主体和需求主体分为两个方面,展开对比分析,更准确地把握成都市住宅供求双方的特征。在此基础上,从住宅需求数量和质量入手,充分考虑自主性住宅需求和被动性住宅需求,结合人口与家庭因素、重建和再开发因素以及行政区划因素对成都市住宅需求做出定量预测分析。最后,