住房抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款债权为基础资产发行证券，在资本市场进行融资的过程和技术，它是一种收入导向型、表外、结构型和低成本的融资方式。 第一部分除对住房抵押贷款证券化的基本概念进行深入分析之外，还阐述了其对发起人、投资者和宏观经济的诸多益处以及所存在的风险。 第二部分考察了目前世界上住房抵押贷款证券化市场较为发达的国家和地区的基本情况，得出以下结论：一是住房抵押贷款证券化发达市场主要存在于英美法系地区，此与英美法系的判例法传统存在很大关系；二是政府在住房抵押贷款证券化的运作中发挥了重大作用；三是住房抵押贷款一级市场是住房抵押贷款二级市场发达的前提，住房抵押贷款二级市场的发达又促进了住房抵押贷款一级市场的发展。 第三部分以美国为例就住房抵押贷款证券化的运行流程进行了分析，其基本流程大致为：住房抵押贷款债权组群化；成立特设机构；住房抵押贷款债权的真实出售；信用加强；信用评级；发售证券；向发起人支付价款；服务人管理资产池并按时收回资产收益；清偿证券。在这一运行过程中，涉及发起人、服务人、发行人、信用加强机构、信用评级机构、受托管理人、承销人、投资者等众多主体。 第四部分深入阐述了住房抵押贷款证券化运行中的法律问题：第一，住房抵押贷款证券化资产转移中的法律问题。本文认为，在资产转移这一运行环节，主要法律问题均围绕隔离破产风险而展开，具体包括资产真实出售和构建SPV两项法律制度。第二，住房抵押贷款证券化信用加强中的法律问题。文章主要分析了内部信用加强和外部信用加强两种信用加强方式。第三，住房抵押贷款证券化信用评级中的法律问题。在住房抵押贷款证券化中，信用评级所判断的项目主要包括：作为基础资产的债权的品质、SPV能否完全隔离发起人破产风险、信用加强措施是否完全涵盖所有风险以及SPV因其他原因破产的可能性等。第四，住房抵押贷款证券化证券发行和交易中的法律问题。住房抵押贷款证券主要有转递证券、担保抵押债券、和剥离抵押证券三种，其发行方式亦有公募发行和私募发行两种。 第五部分研究了中国开展住房抵押贷款证券化的基本问题。本文认为，当前中国开展住房抵押贷款证券化的经济条件基本成熟，但法律条件则需具体分析。通过论述资产转移、信用加强、信用评级及证券发行和交易在中国的法律环境，作者提出了中国开展住房抵押贷款证券化的基本构想，包括以下内容：第一，中国开展住房抵押贷款证券化的基本思路应采立法先行论；第二，中国开展住房抵押贷款证券化的基本立法模式应采统一式；第三，中国住房抵押贷款证券化的基本法律问题设计主要有：其一，必须在债权的可让与性、债权让与的要件及债权让与的效力方面为证券化扫清障碍。SPV的组织形式宜为有限责任公司，在治理结构上则必须设立独立董事。其二，内部信用加强方式仅需在未来的证券化法中明确其法律地位即可，外部信用加强方式也应区别情况分别作准用性规定、定义性规定等。其三，建议法律规定强制评级制度，并设计出具体可行的信用评级规范。其四，应在法律上直接认可住房抵押贷款证券的证券性质，并对其发行条件作不同于现行证券发行条件的设计。