近年来,住房保障成为民生和发展的重大问题,是社会关注的热点、理论研究的难点。自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来,公共租赁住房已成为完善保障性住房体制、引导中国楼市理性健康发展的战略性举措。但如何拓展公租房的资金来源,确保公租房建设的可持续发展又成为新的难题。实际上,公共租赁住房某种意义上就是商业地产,是经营性物业,借助资本市场服务于公共租赁住房建设,是当前保障性住房体系制度设计面临的重要课题,核心难点在于如何使作为公共品的公共租赁住房满足资本市场对资本品的要求。因此,可以考虑引入国际通行的房地产投资信托基金REITs来扩大资金来源。政府通过市场机制进行金融创新,将房地产投资信托基金REITs应用于保障性住房建设是一个全新的课题,具有重大的实践意义和社会意义。为此,我们从公租房和房地产投资信托基金REITs两方面入手,分析其概念、发展以及存在的瓶颈问题,借鉴香港保障性住房尤其是领汇模式的经验,探索公共租赁住房引入REITs的商业运作方式,并按照其要求设计政策制度,主要围绕四个方面的问题:一是REITs的基本立法问题以及公共租赁住房(保障房)REITs的法律支撑问题。二是按照资本市场对资本品的要求,选择公共租赁住房优质资产作为标的,并设计补贴政策提升和保证REITs的资产收益率。三是理清产权问题,完善资产权属安排,实现公共品与资本品在法律基础上的对接。四是及时探索公租房有效管理模式,探索创新社会管理的新机制,通过与经济承受能力挂钩的“租金券”等补贴政策,使租户“阶层混搭”,提高入租率和租金收缴率,确保REITs的持续发展。通过我们研究和探索利用市场资金,成立公共租赁住房REITs,建立商业运作的合理机制,将公共租赁住房作为公共品转换为资本品进入资本市场,解决资金来源的瓶颈问题,开创一条“政府立规、社会监督、基金化运作、专业化管理”的公共租赁住房建设和管理新思路,充分发挥金融创新在解决重大民生问题上的作用。