作为第三产业的房地产行业,在经济建设和发展中发挥着无法替代的作用。目前,房地产龙头企业拥有较强的市场把控能力以及资源吸聚能力,房地产行业呈现出强者愈强的格局。因此,房地产价值评估,尤其是在建工程评估在房地产开发企业管理、发展以及企业收购、并购中具有极大参考价值。现在对在建工程评估一般采用假设开发法。但是,假设开发法在评估过程中需要考虑的因素较多,参数选取是否合理是影响在建工程价值是否准确体现的重要环节。本文首先从在建工程理论与假设开发法基础出发,确定了假设开发法在在建工程评估中的适用性及合理性。其次,根据假设开发方法应用过程中的难点,对续建完成后房地产价值的估算用模糊数学进行改进;通过增加公司规模溢价和特定企业单独风险对折现率估算时的CAPM模型进行改进,并通过大样本分析确定公司规模溢价估算公式,同时对CAPM模型中的β系数进行调整。最后,结合TY在建工程项目的实际案例,用改进后的传统方式和现金流量折现方式分别估算该在建工程价值,并对评估值进行比较后。本文主要从实务的角度对假设开发法进行了完善,并对完善后的方法进行案例应用。比较结果证明了,采用改进后的假设开发法对在建工程进行价值评估结果的合理性。最后,对完善后的假设开发法进行分析,提出了针对续建利润估算、利润率选取等问题需做进一步研究。