我国房地产行业是资金密集型行业,具有高负债性和偏好债务融资的特征。当前,受国家政策调控影响,许多房地产企业面临融资问题的严峻挑战,其债务融资的优化和转型迫在眉睫。本文通过研究上市房地产企业债务融资对盈利能力的影响,为房地产企业解决资金问题,提升盈利能力提供重要参考作用。本文在参考以往文献的基础上,从MM理论、权衡理论、代理成本理论和优序融资理论四个角度出发,分析债务融资水平、债务期限结构和债务类型结构对盈利能力影响的机理和现状,对目前房地产企业债务融资中存在的问题进行研究和探讨。接下来,选取2009至2018年我国A股上市房地产企业117家,运用因子分析法构建综合盈利能力指标作为被解释变量,通过面板数据进行实证回归,从整体上研究债务融资水平对盈利能力的影响关系,再分别从债务期限结构和债务类型结构两个方面来分析其对盈利水平的影响。结果显示,短期负债率、商业信用融资率、规模和股权集中度对盈利能力的影响是正相关关系;资产负债率、长期负债率和银行融资率对盈利能力的影响是负相关关系;债券融资率和货币供应量增长率对盈利能力的影响关系不显著。最后,从债务融资水平调整谨慎化、债务融资期限搭配合理化、债务融资类型监管严格化和资产规模效应最大化四个角度,提出了一系列优化债务融资,进而提高盈利能力的政策建议。