房地产行业经过几年高速、非理性的发展后逐渐放缓了脚步,不合理发展的弊端也开始隐现,主要体现在近些年房地产信贷经济环境的恶化,尤其是政府对房地产行业“限贷”等金融政策的发布和实施,极大创伤了房地产的发展,也对商业银行的科学合理信贷决策提出了更高的要求。同时,今年3月12日中国人民银行行长周小川在全国“两会”上表示存款保险制度实施在即,放开存款利率上限是“最惊险的一跃”。正是这最后一跃,将对银行的经营环境带来严峻挑战,关于银行如何对申贷项目进行更加科学合理的价值评估成为一个亟待解决的问题。本文站在商业银行的角度对房地产信贷项目进行价值评估,文章主要从以下三个方面进行论述:首先,在阐述房地产投资特点及信贷理论的基础上分析了房地产信贷项目风险的成因,并总结和归纳了传统价值评价方法应用于房地产项目评估时的缺陷。继而,探讨了房地产项目中包含的期权价值,针对建设项目投资分阶段问题分析和论证了复合实物期权在房地产项目价值评估中的可行性,并建立了房地产项目灰色复合实物期权的定价模型。最后,由于存款利率自由化,存款利率的波动性增加,贷款项目的不确定性也将进一步增大。一方面存款利率下行,贷款项目价值增加;另一方面利率上行,银行所获得的实际利差会降低,甚至出现负利差。所以,本文通过期权调整利差的蒙特卡罗模拟过程,估计了银行在贷款项目中所承担的隐含期权价值,并在剔除了隐含期权价值后对项目的贷款决策做出重新判断。在房地产贷款项目的价值评价过程中,不仅要通过复合期权挖掘项目的灵活性价值,使评估价值更贴近实际。同时,还要站在利率市场化这个新的背景下对贷款项目实际利差进行估计,从而判断银行在贷款项目中的盈利水平。通过对以上两种方法在贷款项目价值评价中的应用分析,为商业银行提供了一套更加全面的房地产信贷项目价值评估的体系。