人口居住的流动性随着城镇化的发展日益增加,而房价攀升所产生的社会经济问题仍然显著,因此建立合理的租赁市场愈发迫切。这种现实背景下,入住便捷、物业完善、环境更优、品质更佳的长租公寓应运而生,且迅速受到大众青睐。但是随着长租公寓行业的发展,相关市场的不完善日渐凸显,行业中的风险敞口也逐步被撕开。2019年以来,长租公寓频频“暴雷”,屡遭资金链危机困扰,租客们利益受损,大众们质疑不断,这都给长租公寓的发展带来了巨大挑战。为解决长租公寓资金流困境,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）开始出现并逐渐成为长租公寓融资的重要方式,为解决长租公寓融资问题提供了新的思路。为了更准确地了解目前我国长租公寓利用REITs的融资情况、提出具体的可供借鉴的有效结论,本文详细分析我国REITs发展现状以及长租公寓行业特征,探讨长租公寓REITs融资方式的操作流程、运作模式、融资效果及其中可能存在的风险,以期对整个行业拓宽融资渠道、克服现有困境提供思路,并对推进我国REITs发展完善提供借鉴。本文以案例分析为研究方法,选取朗诗寓进行研究。该案例发行规模大,融资方式创新,且与平安不动产资源整合、优势互补,具有代表性。本文首先介绍了朗诗寓的大致情况,然后对其利用REITs融资的整体过程进行了概括,并分析了朗诗此次发行的REITs的运作特点。作为房地产资产化融资案例,朗诗REITs的结构设计有利于风险隔离,增信方式可行有效,底层资产可以为现金流提供保障。其次,该项目发行成功后,从发行公告、发行后朗诗寓的财务表现及市场对其的反应等来看,长租公寓发行REITs有利于企业绩效表现的提高、融资效率的提升以及财务风险的降低。但是,朗诗REITs也存在不足和问题,包括委托代理关系复杂、流动性弱、退出机制不完善、受物业资产影响大以及政策变动可能造成风险问题,这些都对朗诗寓此次融资带来了风险。通过对行业的分析,结合案例的研究,本文得出以下结论:一是长租公寓类企业利用REITs进行融资活动是可行且有效的。二是长租公寓类企业在利用REITs融资时,可以改善长租公寓类企业的经营绩效,且对企业提高融资效率、降低财务风险有积极效果。三是长租公寓REITs融资方式的发展还不完善,还存在一些问题和不足,所以在未来利用REITs进行融资时,还需要企业多加注意和防范。四是针对长租公寓在利用REITs融资问题上,本文提出以下建议:企业应当合理设计产品结构、有效完善配套机制、慎重选择入池资产、时刻关注市场动态并注意培养相关人才。