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1、基于商圈动力系数构建了商圈选择的计算方法。本文认为商圈的未来发展潜力主要取决于该商圈背后的动力机制。在借鉴区域发展“五力”理论的基础上,本文提出了商圈发展的“六力”理论,即经济力、政策力、环境力、历史人文力、消费力、集聚力。以北京的西单商圈为例,本文具体分析了“六力”中各力的组成要素,对“六力”进行了量化研究,提出了标志商圈投资价值大小的系数,即“商圈动力系数”,并构建了商圈选择的计算方法。2、基于价值线理论构建了地段选择的计算方法。根据地价差别理论,本文提出了地段的“三级价值线”的概念,总结出了地段选址的“成功三要素”,即所选地段要靠近商圈中心、处在商圈的发展方向上、与商圈内的竞争对手进行商业错位。为了对任意地段进行投资价值比较,本文构建了地段选择的计算公式,认为地段的投资价值是由商圈动力系数和公交交通时间来共同决定。3、基于“6S”层次分析法和目标规划法提出了地点确定的计算方法。本文提出了地点选址的“6S”价值要素,即一是商业地产硬件的本身(Self),二是商业地产的稀缺性(Singleness),三是周边消费的环境(Surrounding),四是政策的支持(Support),五是时机和开发商的选择(Selection),六是有效运营的解决方案(Solution)。本文制定了利润、交通、竞争三方面的目标约束条件。在此基础上,本文构建了由层次分析法和目标规划法组成的集成模型来进行地点的确定。4、以北京市典型商圈为对象进行了实证研究。本文选取北京不同商圈、不同地段内的不同地点为实证研究对象,利用商圈动力系数公式计算出了对不同商圈的选址排序,利用地段选址公式计算出了对不同地段的选址排序,利用基于“6S”层次分析法和目标规划法的集成模型计算出了对不同地点的选址排序。实证研究表明,利用本文所提出的系列方法可以使商业地产选址的排序结果共得到了四次累积式的优化。总之,本文所提出的商圈选择、地段选择和地点确定的系列方法,可以定性定量地完成从宏观选址到微观选址的实际操作,有利于减少商业地产的选址风险,提高商业地产的成功概率。