2012年1月1日,首先于上海对服务业进行了营业税改征增值税的试点,从此拉开了我国“营改增”的改革序幕;2013年8月1日,交通运输业和部分现代服务业在全国范围内进行试点,同时“营改增”行业试点范围扩大,广播影视作品的制作、播映、发行纳入试点范围;2014年1月1日,“营改增”试点范围扩大至交通运输业和邮政服务业;2014年6月1日,电信业纳入试点范围。截至目前为止,尚有建筑业、房地产业、金融业未纳入“营改增”,房地产业“营改增”大势所趋。2016年3月5日,十二届全国人大四次会议开幕式上,国务院总理李克强作政府工作报告,宣布将房地产业及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业重要行业同时纳入“营改增”试点范围。房地产业作为国民经济的支柱产业,在这样的政策背景下对其政策进行梳理,并在梳理政策的基础上进行模拟测算有重要意义。根据已全面实现“营改增”的交通运输业、邮政服务业等行业的相关政策对房地产“营改增”政策进行整合,整理房地产行业“营改增”政策,在房地产业“营改增”整理政策的基础上对房地产企业以及能够代表行业情况的20家房地产样本企业进行模拟测算。首先对保利房地产进行模拟测算,分析结果表明房地产在“营改增”适用税率为11%时,营业收入和营业成本都存在不同程度的下降,且在11%的增值税税率下,考虑土地成本抵扣问题时,税负明显下降,利润也会上升。将模拟测算范围扩大至行业范围,样本企业中的20家房地产上市公司的结果也验证了这一点:增值税税率为11%,成本可抵扣比例越大,税负下降幅度越大,利润上涨幅度越大;将“营改增”前后流转税变动额与净利润变动额进行回归分析,结果显示流转税变动额对于净利润变动具有显著地影响,特别地,增值税税率为11%时,税负效应最为明显,从而为政策制定提供支持。最后根据模拟测算的结果对房地产行业“营改增”提出切实可行的建议。