房地产投资信托基金(REITs)是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金,由专业投资机构来投资经营房地产及法定相关业务,并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度。作为重要的房地产投融资渠道,近年来房地产投资信托基金在海内外证券市场上得到迅速发展。　　 我国已初步具备发展REITs的市场环境,发展我国的REITs可为我国的房地产企业提供除银行外的新的长期资金的融资渠道,化解目前我国房地产业过于依赖银行贷款形成的金融风险。发展我国的REITs产品还可以改善目前我国证券市场结构,为广大中小投资者参与房地产投资提供可行的渠道。　　 作为中国房地产业在房地产融资和房地产资产证券化上的探索者和先行者,2005年12月21日,越秀房地产投资信托基金(0405.HK,简称“越秀REIT”)在香港联交所正式挂牌上市。“越秀REIT”是“越秀投资”(0123.HK)分拆其旗下广州市商业物业,在香港独立上市的首只以中国内地物业为注入资产的房地产投资信托基金。　　 本文首先从分析房地产投资信托基金的概念、运作模式及分类着手,明确了REITs的内涵及其运作的基本模式。并对几个比较接近的融资方式,房地产投资信托基金(REITs)和房地产投资基金(Real Estate Investment Funds)、房地产信托(Real Estate Trusts)、房地产证券化(Real Estate Securitization),进行了比较分析,揭示了它们之间的联系。　　 随后,以美国、新加坡和香港地区为对象进行了REITs的国别比较分析。在介绍了三个国家(地区)REITs的基本情况后,分别从三个国家(地区)REITs的设立条件、组织结构、经营管理模式和信息披露等方面进行了详细分析。通过这三个国家(地区)的比较分析,总结归纳出他们REITs设立与发展的经验教训,并剖析各国(地区)选择不同模式的政治经济原因。在其它国家和地区已有的发展经验的基础上,结合国内已有的类REITs信托产品,针对REITs的组织体系、运作模式、管理策略等,探讨中国REITs的运作框架。　　 之后以“越秀REIT”香港上市为例,运用案例分析的方法研究了REITs对房地产金融约束的突破。这部分内容研究了企业和中国房地产行业融资的困境,以及REITs在融资方面的优势。“越秀REIT”的上市过程,以及“越秀REIT”如何按照香港资本市场要求设计一个适合的REIT组织体系。REITs的组合投资制度如何降低其投资风险,并通过实证分析说明了REITs良好的投资回报特点。除了帮助房地产企业融资之外,REITs还可以改善房地产行业的经营模式,降低行业风险。　　 本文最后部分首先分析了REITs所具有的优点,以及中国发展REITs所面临的障碍。在这两者的基础了,分别从法律环境、税收征管、人才培养、上市通道和监管机制等方面提出了我国发展REITs的对策。　　 在研究过程中广泛阅读有关房地产、房地产金融、信托、基金、投资、证券等方面的专著和论文,跟踪了解国际REITs的最新发展状况,对我国发展REITs的实际运作中所面临的问题进行深层次的思考。通过比较研究、案例研究和定量研究的方法,从国际经验、案例和统计数据为基础,分析我国发展REITs存在的障碍及今后的发展定位,提出我国发展房地产投资信托基金的政策建议。