房地产投资对国民经济来说是把“双刃剑”。房地产投资规模适当，可以促进国民经济迅速发展，反之投资过度，则可能导致严重的经济问题。近年来，随着城市化进程加快，建设用地的不当扩张日益严重，房地产投资过热引发各方关注。许多学者在对房地产投资进行研究时发现，“土地财政”在推动房地产投资中扮演了重要的角色。因此，研究地方政府的土地出让行为及其对房地产投资的影响，对于从根本上解决当前土地过度征收、房地产投资过热的问题具有重要意义。　　本文首先对有关地方政府土地出让行为的文献进行梳理和总结，发现:20世纪90年代，中国市场化程度逐渐加深，地区间竞争日趋激烈。为适应市场化改革的要求，1994年国家进行了分税制改革。改革后，中央将财权上收，事权下放，用转移支付对地方政府进行有效的政治控制，同时加大考核力度，所以地方政府一方面面临巨大的财政压力，另一方面各种政绩考核压力越来越大。中国二元的土地制度给地方政府实行“以地生财”的策略提供了制度保障:地方政府一方面以协议方式大规模低价出让土地吸引投资，另一方面以招、拍、挂等市场化方式高价出让经营性用地弥补财政收入的损失。　　本文用“单位出让成交价款”这个指标代表地方政府的土地出让行为。“单位出让成交价款”反映了城市的平均地价水平，是按协议方式出让的土地地价和按“招拍挂”方式出让的土地地价的加权平均值，“协议出让土地面积占出让土地面积的比重”、“招、拍、挂出让土地面积占出让土地面积的比重”可以分别看作是协议方式和“招拍挂”方式的权重值。地方政府在土地出让上所采取的策略直接在地价上体现出来，所以，“单位出让成交价款”也可以看作是对政府两种出让方式的加权平均，反映了政府的土地出让行为。　　本文将影响房地产投资的因素分为自然环境、宏观经济环境、人口状况、基础设施状况、社会环境、政治环境以及政府行为，并用不同的数据来量化这些因素，从而更准确地衡量政府行为对房地产投资的作用。　　在文献综述的基础上，本文用全国范围内288个地级及地级以上城市2003-2007年的面板数据和计量模型，定量分析地方政府土地出让行为对房地产开发投资的影响程度。通过多重共线性检验、固定效应检验、随机效应检验、Hausman检验和单位根检验，建立了一阶差分模型，以支持本文的实证分析。　　中国的土地所有权二元结构及其相伴而产生的利益分配机制激励地方政府大兴土木，以极大的热情建设开发区、工业园区，这些项目推动了工业方面的房地产投资。如果提高以协议方式出让的土地的价格，在竞相压低地价吸引投资的竞争环境下，有可能影响招商引资，导致制造业投资下降，进而可能引起工业方面的房地产投资和其他相关产业投资的下降。如果提高以“招拍挂”方式出让的土地的价格，地价占房价的很大一部分，地价上涨有可能带动房价攀升，投资者可能从中得到更多的回报，从而有更多的资金流入房地产市场，推动经营性用地房地产投资。如果两种方式出让的土地的价格同时变化，地方政府的土地出让行为对房地产投资的影响则可能随各地情况的变化而变化。描述性分析表明，“招拍挂”的权重值虽然比较小，但是为了实现地方发展的多重目标，“单位出让成交价款”的提高主要依赖“招拍挂”方式出让的土地价格的提高。所以，地方政府的土地出让行为对房地产投资应该起到推动作用。实证研究的结果表明，单位出让成交价款这个变量的回归系数值为0.00668，政府在一平方公里土地上得到的土地出让成交价款增加一万元，城市人均房地产投资会增加大约67元，大约是人均房地产开发投资额的平均值的5％，地方政府在推动房地产投资中起了重要的作用。　　要想从根本上改变地方政府的土地出让行为，使其不再热衷于房地产投资，必须打破其背后的利益链条，保证财政体制、土地管理体制、金融体制及市场化改革的一致性，给予地方政府足够的激励和压力来彻底改变当前的土地出让模式。