中国自1998年实施房地产改革以来,房地产市场经历了形成、发展的过程,房地产业也成为了国民经济的重要部门。十余年间,根据不同的经济背景,国家的房地产调控政策几经调整和变化,本文将对房地产政策的内容和演变进行分析。本文第一部分对相关的文献进行了介绍,包括杨继瑞主编的著作以及范广垠、巴曙松、徐江等人对房地产政策的论文,并分别对各篇文章做出了简要的评析。本文第二部分从政策背景、政策内容、政策特点、政策影响等方面论述了房地产政策的演变,并将1998年以来十余年的房地产政策划分为以下四个时期：第一个时期：支持房地产发展的政策时期(1998-2003)。在东南亚金融危机以及国内政治经济的背景下,国家将房地产业作为经济发展的重要行业,积极支持房地产的发展,建立相关的市场制度。第二个时期：控制房地产价格的政策时期(2003-2008)。由于房地产价格的过快增长,中央政府采取控制房地产价格为主的政策,积极利用经济手段以稳定经济的发展并预防房地产泡沫。第三个时期：刺激房地产发展的政策时期(2008-2009)。在全球经济危机的危险下,经济增长再次成为中央政府考虑的首要问题,在这个时期采取了宽松的财政政策和货币政策,以及一系列的经济刺激计划。第四个时期：严厉控制房地产的政策时期(2009-2012)。由于上个时期的一系列刺激政策导致房地产价格的高涨,中央政府利用行政手段和经济手段采取了更加严厉的控制政策。本文第三部分是对房地产调控政策演变的理论分析。首先引入了制度变迁的相关理论,分别对诺思、拉坦、杨瑞龙的变迁理论做了介绍,接着主要介绍了博弈论视角下的制度变迁理论。其次,本文建立了一个简单的博弈模型,博弈的参与者分别是中央政府、地方政府和企业。中央政府的策略为对房地产的鼓励和不鼓励政策,地方政府的策略为对中央政府的政策采取的积极执行和消极执行策略,企业的策略为投资或不投资。利用这个简单的模型,本文分别对四个时期的政策均衡进行了理论的分析。本文地四部分在以上分析的基础上展望了未来的房地产政策的方向,并提出了一些政策建议。