随着租购并举的提出,住房租赁迎来了新的发展机遇,租赁在未来将在我国住房体系中扮演重要角色。从政策层面来看,2015年以来,中央和地方密集出台支持住房租赁市场发展的政策,包括但不限于以下几方面:加大对租赁住房建设的信贷支持;加快培育规模化、机构化的租赁企业;规范住房租赁市场的运营;推进REITs（房地产投资信托基金,以下简称REITs）试点等。从需求端来看,伴随着城镇化水平的提高,持续大规模的人口流动加上较大的工作流动性,必然会催生庞大的住房租赁需求。但是,目前的住房租赁市场还存在融资成本高、融资渠道窄;租赁住房供给层次较低;租金回报率低、投资回收期长等问题。鉴于我国对住房租赁市场的大力推进以及REITs在国外的成功运行,REITs在我国的引入是可行的,构建中式REITs也是必要的。由于我国租赁住房REITs起步晚,关于租赁住房REITs方面的研究还略显单薄,尤其对于REITs融资效果的研究。因此,本文尝试着在已有研究的基础上,采用案例分析法,选取具有代表性的保利租赁住房REITs作为案例,进一步量化分析REITs在我国租赁住房融资中的运用效果,探寻租赁住房传统融资模式的升级方案。本文首先从国外和国内两方面,就REITs的一般研究和租赁住房REITs研究进行了文献梳理,并选取了具有代表性的观点。然后对REITs的相关概念与理论基础进行阐述,并分析了我国租赁住房行业发展现状与融资状况,进而引入保利租赁住房REITs融资案例。案例中针对保利REITs的发行情况、交易结构和运作模式进行梳理分析,并进一步采用定量与定性相结合的方法,对保利租赁住房REITs的融资动因、融资效率、融资效果以及融资风险等四个方面进行了研究分析。基于以上研究分析,发现保利地产此次采取储架发行的模式,相较于以前的REITs产品提高了发行效率;采用多层次的信用增级措施,较为明显地降低了投资风险,提高了投资吸引力。此次保利REITs的成功发行不仅拓宽了融资渠道、提高了融资效率,也盘活了存量资产,有利于保利财务业绩的提升和战略转型。当然,保利租赁住房REITs还存在一些不足:仍未实现真正的公募化、成本有待进一步优化以及基础资产信用不独立。基于对保利地产REITs的案例分析,本文还得出以下启示:一个REITs产品的成功发行及持续稳定发展,在产品方面,要具备优质的底层资产、合理的结构设计以及稳定持续的现金流;对于配套措施,则需要完善的法律政策和税收优惠制度为租赁住房REITs的健康发展提供保障。