我国房地产行业经历了从2003年到2017年房价连续14年只涨不跌的黄金时期,在现行的产业系统中,房地产行业占据着举足轻重的地位。然而,房地产行业是一个资本密集型行业,对资金的需求是巨大的。房地产项目开发周期长,资金投入时间成本高。房地产开发公司不可能只靠自己的资金来完成项目开发。近两年,房地产行业深受市场变化、政策变化等因素的影响,中小房企利润被土地、资金成本压缩,甚至造成开发停滞、产品滞销,从而导致资金链断裂,破产频发。因此,房开公司如何进行融资,找到长期便宜的资金至关重要。现有关中小房地产业融资问题的研究比较少,有待从学术上进一步加以探讨。目前,我国房地产企业融资渠道单一,银行贷款是我国房地产企业最重要的融资方式。随着国家对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等门槛的提高,迫切需要改变房地产企业依赖银行贷款的单一融资模式。房地产业的融资渠道不仅有银行贷款,还有信托融资、债券融资、股权融资、海外融资等多种形式。本文围绕H房地产公司银行贷款融资、房地产信托融资两个主要融资方式,重点进行以下三项研究工作。首先,在现有研究基础上,本文研究将狭义的房地产融资界定为房地产企业和房地产项目直接融资和间接融资的总和,包括房地产信贷和资本市场融资,是房地产企业生存和发展的关键。接着阐述了房地产融资的特点:资金需求量大、使用周期长;以无形资产作为抵押;风险较大。房地产融资的基本原则:适度规模原则、成本效益原则、风险收益原则。房地产融资的影响因素:融资规模、融资成本、融资风险。并介绍了房地产融资的几种方式:企业自有资金、预收房款、房地产开发贷、房地产信托融资、债券融资、股权融资、房地产投资信托基金。其次,通过对H公司资本结构能力、偿债能力、盈利能力、经营能力的分析,发现H公司为了满足资金需求,不断增加流动负债,投入了大量的资金。H公司的流动资产对流动负债的保障程度较差,短期偿债能力较差。企业的资金来源中属于债务的资金较多,来源于所有者的资金较少,可能带来现金流不足时,资金链断裂,不能及时偿债,导致企业破产。由于企业破产,企业的长期偿债能力较差,财务风险较高。此外,企业的财务管理能力有待提高。接着详细的介绍了H公司各项目的外源融资渠道和余额,以乐清项目和丽水项目为例,乐清项目以银行开发贷为主,丽水项目以房地产信托融资为主,其他项目基本上复制了这两个项目的融资情况,发现:H公司外源融资目前基本依赖银行和信托,对银行依赖程度较高。最后,通过分析可以看出H公司融资渠道单一,目前只有银行和信托;H公司的外源融资方式中45%都由银行提供,过度依赖银行贷款,融资结构不合理;H公司自有资金所占比例不高,低于30%,企业自有资金比例不足,自筹资金能力较差,内部融资能力差;H公司信托融资利率高达14%,临时借款利率高达15%,过高的融资利率会增加企业的融资成本和企业的财务负担,从而增加房地产企业的风险,国家宏观政策收紧,H公司经营不稳定以及自身融资结构极易导致信用危机,从而使融资风险较大。H公司融资问题产生的原因包括以下几个方面:融资体系不健全,融资门槛高;相关法律法规不完善;H公司内部管理采用家族式,且管理混乱;H公司财务制度不健全;融资专业团队及人才的欠缺。接着从提高融资创新意识、拓宽融资渠道、优化融资结构、提高企业管理水平、加强融资风险控制四个方面,提出了H公司融资问题的优化对策。