受全球化浪潮、经济发展以及人们需求转变等多重影响,我国电子商务与物流地产市场蓬勃发展,疫情加速催化物流地产消费升级倾向,供需不平衡的情况下行业迎来新一轮的发展机遇。随着基础设施建设的不断发展和完善,虽积累了许多优质资产,但以存量带动增量发展的需求也日益增加。REITs的出现解决了目前我国杠杆率过高,存量资产过多,企业融资难等问题,为我国基础设施领域提供了另一种可行的融资方式。随着我国首批基础设施领域公募REITs的成功发行,未来将有更多公司在物流地产REITs领域做一定尝试。本文选取的案例是国内首批基础设施REITs中仓储物流领域的盐田港REITs。是首批试点中符合国家大力推进“仓储物流”领域发展的重点项目。本文从REITs运作模式概念出发,厘清其类型划分依据,对相关文献进行梳理,总结国内外学者对于REITs运作模式的研究与REITs在我国应用所带来的影响。通过对国内外REITs市场现状研究总结REITs市场未来的巨大发展潜力,通过对国内外运作模式的对比引出本文的主要研究问题,首先为对比其他运作模式,本文案例及我国基础设施领域所采取当前契约型封闭式、权益属性、公募发行等运作模式的原因及优势。其次为通过REITs的发行是否对原始权益人产生了正向的经济效应。本文案例分析部分首先对对运作模式从组织形式、运作期限、募集方式投资运作与管理方式进行分析,结合不同市场中经济及法律背景下运作模式的选择分析我国基础设施领域及案例所采用的运作模式的原因及优势;其次通过对基础资产的重要变量进行敏感性对现金流覆盖倍数进行预测,判断现金流的稳定性以分析其适合的运作模式;最后运用Z值模型从财务角度分析发行REITs对比通过债务及股权融资等方式对原始权益人财务风险的影响,以及从市场角度运用事件研究法分析REITs公募发行事件对原始权益人股价的影响。通过从上述方面盐田港REITs案例进行分析,得出以下结论:目前所采取的权益属性、公募发行、契约型、封闭式的运作模式在我国REITs市场处于起步阶段,相关法律税收政策并不健全的情况下较为适用,更加适合我国REITs的长足发展;基础资产规模较大,质量较优,现金流较为稳定适合采用封闭式、权益属性的运作模式;从REITs对原始权益人的经济效益来看REITs的发行满足了融资需求,并能有效优化企业的财务结构,且发行事件在短期内对提升股价有显著的影响。REITs在我国起步较晚,尚未形成一个完善的理论体系。鉴于此,当前背景下对于REITs运作模式的研究有助于我国REITs相关理论的发展,丰富REITs理论基础、完善相关经验,为后续仓储物流REITs融资问题与模式选择提供借鉴,为开拓完善新的REITs模式提供理论参考。在实践方面的研究有助于拓宽企业融资渠道,解决基础设施补短板领域的融资需求。REITs的上市发行还可以提升产品的多样性,在稳定金融市场的同时还能优化投资者的投资组合。最后分别从投资者、企业、以及市场三个方面提出相应建议。