1998年,中国开始实施住房商品化改革,中共十八大以来,中央提出了“因城施策”、“房住不炒”等调控措施,以控制住房价格的过快增长。2016年,随着我国房地产去库存及货币化棚改大潮的拉开,全国房价更是急剧上涨。因此,北京、厦门等为首的一系列城市于2017年开始实施限售政策。重庆作为国家中心城市,是中西部最重要城市之一,其房地产市场一直以发展稳健、房价稳定著称,但2017年上半年以来重庆房价迅速攀升,9月底重庆出台了限售政策以控制楼市过热发展,这也是重庆首个限制性房地产政策。与此同时,广州作为我国传统四大一线城市之一,其房地产市场运行情况一直是全国市场的风向标,广州于2010年首次出台限购政策且一直没有退出,并于2017年3月再次出台限售政策。本文基于重庆和广州房地产调控政策及房价的综合分析,旨在研究房地产限售政策对当地房价的抑制效果,并探索限售与限购组合政策的作用效果与单一政策的效果差异,为我国房地产政策调整及长效机制构建提供一定的理论与实践基础。本文主要开展了以下研究:首先,梳理了房价波动的影响因素、限售政策的相关概念及其与房价波动的关系、房地产市场理论与房地产调控政策评估理论等,进而梳理了限售政策的实施现状,并对其进行初步评析,为本研究奠定了理论基础;其次,基于国内外现有房地产政策效果评估研究成果,筛选了影响房价波动的协变量,构建了房地产限售政策的断点回归模型;再次,利用2016-2018年重庆与广州房地产行业相关的月度数据,对重庆与广州的房价进行回归分析;最后,利用单差法与断点回归模型综合对比了两个城市房价的研究结果,以进一步分析房地产限售政策对房价的作用效果。本文的结论如下:1)断点回归模型在房地产限售政策的有效性研究中适用性较好。本文运用断点回归模型研究了重庆与广州限售政策的有效性,仅广州新建住房综合价格模型未通过稳健性检验。2)限售政策对重庆与广州房价的作用效果相反。针对新建住宅市场,限售政策对两市的新建住宅价格均产生了显著影响,但作用效果相反:限售政策对重庆新建住宅价格有明显的抑制作用,政策效果明显,其中对90m~2以下新建住宅房价的抑制作用最强,对90-144m~2新建住宅房价的抑制作用次之;限售政策对广州市新建住宅房价具有正向作用,本文结合断点回归图的分析发现广州市限售政策的出台虽导致新建住房类价格向上微跳,但较大程度上抑制了当地房价的涨幅,表明广州限售政策的出台有一定的必要性。针对二手房市场,两地限售政策的出台均未对当地二手房市场产生显著的效果,从政策系数符号上看,限售政策对重庆市二手房价格有一定的抑制作用,而广州二手房价格则呈现出微涨的态势。3)广州市房价的回归结果表明,广州市限售与限购组合政策的效果不及限售政策的单独作用效果。基于重庆与广州房价的回归结果及房地产市场现状,本文提出了以下建议:细化、完善现行的房地产调控政策,提高调控政策的科学性;加快房地产长效机制的构建;从外部加快金融体制改革拓宽居民投资渠道;引导居民理性投资等。