随着我国社会经济的发展，国家及地方的主管部门对土地价格的系统化管理要求越来越高，如何建立适合于我国国情的、客观科学的土地估价方法和估价工具一直是政府、企业和学界研究的热点问题。本文结合工作实际将模糊数学理论引入土地价格评估领域，使用模糊聚类技术为市场比较法选择相似的交易案例，提高评估的准确度。同时为了提高土地评估的效率和自动化、数字化和可视化水平，并实现土地估价信息的动态管理及综合查询，本文将上述方法应用到土地估价实际中去，设计并实现了基于模糊聚类的土地估价系统。论文首先阐述了土地估价领域现有的方法和土地估价系统，针对市场比较法中相似土地案例选择的难题提出了基于模糊聚类技术的市场比较法估价方法，该方法首先收集成交土地案例信息和待估价土地信息，在对其进行修正后形成模糊聚类的原始数据，然后对原始数据进行标准化，生成模糊相似矩阵，然后用平方法求得模糊等价矩阵，最后使用截阵方法生成土地聚类，从而实现了市场比较法的相似案例选择。本文将上述方法应用到土地估价中，设计开发的基于模糊聚类的土地估价系统分为土地输入模块、土地估价模块、成交土地信息模块、查询模块、系统管理模块和帮助六个模块，其中核心模块——土地估价模块中除了提供基于模糊聚类的土地估价方法外还提供了土地估价的其他五种基本估价法（收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法），以方便估价人员进行比较分析。系统采用B/S架构，应用Java Web开发技术进行开发实现。系统分为表现层、业务逻辑层、持久化层和数据库四个层次，在业务逻辑层应用Struts2拦截HTTP请求并由Action实现业务逻辑；在持久化层，应用hibernate3来操作数据库，实现数据的持久化；数据库采用开源免费的MySQL数据库。实际应用表明利用模糊聚类技术为市场比较法选择相似成交案例是有效的，采用模糊聚类技术选择相似土地成交案例可以克服传统市场比较法选择相似案凭主观经验判断的缺陷，提高土地估价过程中的客观性，减少评估人员主观因素的影响，使得估价结果更加规范科学。同时，系统的应用避免了作者单位进行土地估价时由于手工操作而带来的重复工作，减轻了土地估价的工作量，减少了土地估价过程中因主观因素而引起的错误率，实现了科学化、自动化、可视化的土地估价，为单位的土地管理工作提供了有效的地价信息，达到了土地管理的预定目标。