房地产投资信托（REITs），是一种国际社会普遍认为能够促进房地产市场有效发展的房地产投融资工具。美国作为房地产投资信托发展最成熟的国家，这与其每次税制改革的推动有极其密切的关系。我国的房地产投资信托从2002年开始初露端倪，密集发行则在2010年及2011年上半年，目前，由四川信托发布的《复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划》因其逾20%的预期回报率引起了各方关注。与美国相比，我国房地产投资信托税制存在诸多问题——总体税负较重、重复征税、传统税制要件的非适应性等等，所以建立起能够鼓励房地产投资信托发展的税制显得尤其重要。美国“修正式的导管理论”、“形式转移不税制”、“实质课税”、“有条件的税收优惠”等理念很好地解决了投资者与信托公司之间因信托收益发生的双重纳税问题，使信托各方主体税收负担减轻，为房地产投资信托的发展提供了宽松的税法环境。我国应当在吸收美国相关税制的基础上，结合我国房地产投资信托的现实发展模式，参考现有的证券投资基金的税法规定，对不同的税种在房地产投资信托的不同环节做出避免重复征税的规定。本文分为四个部分：第一部分对房地产投资信托（REITs）进行概述，介绍其起源与发展，分析其概念和法律特征，，较为详细地梳理了美国税法发展促进房地产投资信托的历程；然后以文字和表格相结合的方式介绍了四种典型的发展模式，分析了各自的利弊；最后分析了研究房地产投资信托税制的必要性。第二部分详细阐述了信托制度和信托导管理论以及信托实体理论，分别介绍了英、美两国的信托税制，尤其是美国“修正式导管理论”及REITs适用税收优惠的各种条件；然后分析了遵循信托导管理论的税制符合税法实质课税原则。第三部分分析了我国对房地产投资信托税制的现状，指出了整体税负过重及重复征税的问题；由于纳税主体资格争议以及经济利益归属不明确而导致的传统课税要件的非适应性问题。第四部分则对建立和完善我国的房地产投资信托税制提出建议，应当立足于不同的环节对不同的税种作出明确的规定，一是做到有法可依、法无明文规定不税制；二是为了避免重复征税导致整体税负过重和不公平。