从2009年国家首次提出公租房建设到2014年各地公租房和廉租住房并轨运行，公租房成为我国住房保障制度的核心组成部分和重要改革内容。随着大量的公租房竣工投入使用，供需不匹配、区域发展不平衡、管理运营水平低、物业管理矛盾多、房屋使用效率不高等问题凸显出来，如何科学解决这些问题成为了公租房运营管理的当务之急。本文以长沙市为例，就当前公租房发展所面临的这些“共性”问题进行分析，并提出相应的解决措施，研究结果对全国公租房的发展具有参考和借鉴意义。
　　本文基于福利经济学、古典经济学供求理论和效用理论以及消费者行为理论，从“有效性”和“充分性”两个维度对公租房使用效率进行评价。同时，利用公租房的供给与需求曲线以及消费者行为学中消费者满意度优化路径，对公租房使用效率各影响因素的影响方式及程度进行了全面分析。最后，通过收集长沙市2008-2018年相关的宏观数据对公租房使用效率的“有效性”影响因素进行实证分析，并采用问卷调查方式从满意度角度对“充分性”影响因素、影响程度及效果进行实证研究。通过研究得出以下结论：
　　(1)从“有效性”和“充分性”两个角度进行评价，长沙市公租房整体供给与需求匹配度较差，地区差异较大，公租房使用效率不高。
　　(2)长沙市公租房供给与居民人均可支配收入、地区人均生产总值、人均储蓄额、人均财政收入呈现同方向变化关系，房地产开发投资变化与公租房供给反向相关。长沙市公租房需求与人均住房面积、城市人口规模、商品房销售面积正相关。长沙市政府可以通过监测影响供给和需求的这些因素，调整公租房供给量、优化供给结构，使供给更好的与需求相匹配，提高使用效率。
　　(3)运营机构专业化程度、物业管理满意度、租金水平、项目配套、房屋配置对公租房的使用效率有显著的影响。
　　基于以上结论，建议长沙市应该：1)通过科学手段平衡公租房的供给与需求，实时监测影响需求与供给的各项指标，利用现代化信息技术，建立统一管理平台。2)同步发展“销售”和“租赁”，使住房供应形成“二元市场”，构建“租购并举”的住房体制，同时做好二者的隔离，减少商品房对公租房的“挤出效应”。3)调整公租房补贴政策，大力推行货币化补贴，扩大补贴范围，提高资金利用效率。4)围绕供给侧方向，从提高住房建筑质量、改善配套、建立专业服务团队、提升物业管理、营造社区文化等方面全面提高长沙市公租房的供给质量。