我国基础设施领域的政府和社会资本的合作模式（PPP）自2014年起步发展以来,就受到全社会的高度关注,根据政府与社会资本合作中心项目库平台数据显示,截止2022年2月,管理库项目总数达到10222个,投资金融十亿以上的项目数达到3306个,但执行阶段的PPP项目仅有7750个,PPP项目落地率低。随着实践与理论的不断深入,PPP模式有利地化解了地方债务、推动民生发展,在减轻政府财政负担的同时提高了公共服务质量和水平。但通过阅读研究发现,融资难、社会资本缺乏退出渠道是PPP项目发展过程中遇到的最大阻碍,影响着PPP项目的高质量发展。不动产信托基金(（Real Estate Investment Trust,简称REITs）对于我国来说是全新的一种金融工具,可以有效解决PPP项目融资困境以及社会资本退出机制单一的发展难题。2020年4月,国家证监会和发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》,随后,2021年5月17日,证监会正式核准允许9只基础设施证券投资基金落地实施,标志着REITs正式作为一种金融工具进入我国市场,但这仅仅是试点的开始,在实践运用过程中仍然存在不少的问题,需要持续的理论研究来完善当前的制度体系。本文将不动产信托基金融入PPP的制度障碍与解决路径作为研究对象,第一,从PPP与REITs的基本概念与现状入手,分析PPP目前发展所遇到的困境与难题,简要介绍我国REITs发展历程,总结分析我国REITs试点项目应满足的条件;第二,从运行方式入手论述了PPP-REITs项目融合的可能性,分析PPP-REITs融合将具有促使中国资产证券化快速发展的积极作用,此外,还可以有效盘活存量资产,提高PPP项目落地率,化解政府隐性债务风险;第三,深入分析REITs在PPP中应用所面临的制度化困境,主要有政策阻碍、规范PPP-REITs具体应用的法律相对缺失、我国现在并没有激励PPP-REITs的特殊税收优惠体系、难以确认社会资本方是否适格以及市场信息披露和监管体系不健全;第四,以法为重心探索研究PPP-REITs项目具体融合发展路径,分析总结国外制度,形成经验借鉴。加快制定专项法律,规范参与方的职责及义务,明确能够发布REITs基金的PPP项目的资产核查标准,并通过立法保障投资者利益。政府在进场交易层面、监管回购层面提供政策支持。从宏观层面出台税收专项优惠法律,再结合现行税收政策,合理控制成本,最终建立建成PPP-REITs专项税收优惠体系。最后是建立完善的信息披露制度,以及建立严格的监管制度与专业化运营管理模式。