我国的房地产改革,开始于1998年。改革取得了巨大的成就,全国人均住房面积由1998年的18.7平方米增加到2006年的27平方米。但是,改革也出现了不少问题。住房问题关系到社会稳定,不仅是经济问题,而且是一个重要的社会问题。因此,在房地产市场混沌无序的今天,对政府调控房地产市场的必要性和合理性进行分析研究,非常具有现实意义。 本文采用案例分析的方法,以2006年地价综合水平最高的城市-绍兴市为例,从绍兴房价的变迁来看政府调控。全文共分为四部分。第一部分系统回顾了我国政府调控房地产市场的历程、手段和措施；阐述了绍兴市区房地产价格的变迁及构成,以三个典型房产项目的成本、利润分析,揭示了自2001年以来绍兴房价持续上涨的过程,得出结论：房产项目无法不盈利,且其盈利的水平随着地价的上升呈逐渐攀升态势,开发商有着常人难以想象的盈利空间和渠道。 文章第二部分着重进行房产价格上升因素分析。通过分析绍兴房地产的供求状况,论证了：拆迁及地价的上涨是推动房价上涨的力量,国家宏观调控政策和开发商的垄断供应是使房价坚挺的重要因素。指出政府对房地产市场的调控管理定位进入了完全市场化误区,政策调控陷入困境。揭示出当前政府调控存在的问题是将住房需求完全交由市场解决,问题实质是政府对基本需求的住房供给问题。 文章的第三部分主要介绍了需求价格弹性理论、博弈论、公共管理等理论,并根据这些理论,指出政府调控房地产市场的必要性。还对照政府出台的房地产调控政策与这些理论存在的矛盾,分析了这些矛盾的现实与制度原因。借鉴新加坡、美国和香港地区的房产政策,从中得出政府保障基本住房,调控房地产市场的有益经验和启示。 文章的第四部分从找准合理的调控政策定位、把握合理的调控政策重点二个方面,论述了当前政府调控房地产市场的政策措施,形成了政府调控的政策思路：各级政府必须切实承担住房保障职责,实施好廉租房制度,在此基础上,增强商品住房市场调控的针对性,实现住有所居的目标。