随着我国“租购并举”措施的不断推进和金融工具的创新,长租公寓成为了一个炙手可热的全新领域,为房地产企业提供了一个新发展方向,同时其迅速的发展让无数投资者看到了商机。但由于传统融资渠道的单一性和狭窄性,长租公寓的融资、发展还面临种种困境,如何利用和选择新型金融工具成为长租公寓现阶段的难题。因此分析既有发行案例,有助于拓宽我国长租公寓融资的渠道方式,为长租公寓的发展指明方向。本文采取了案例分析和对比分析的方法,选取了国内首单权益型类REITs新派公寓资产支持专项计划进行研究并将其和美国长租公寓巨头EQR进行对比,利用委托代理理论、破产隔离理论、信用增级理论探讨最适合我国长租公寓REITs发展的模式并提出相应的建议。首先是对新派公寓REITs案例从基础资产构建状况、信用增级方式、现金流预测、退出方式进行了分析,其采用的双SPV的模式和设置的合理的退出方式,为我国公募REITs的发展提供了铺垫,响应了发展公募REITs的号召;其次,将新派公寓与EQR从组织架构、募资方式、交易流程、收益分配方式、退出方式五个方面进行对比分析,分析我国长租公寓在发展中可以同时借鉴新派公寓REITs和EQR两者共同的发展,在组织形式上可以选取契约型REITs,融资方式可以在公开市场上发放封闭式基金,交易结构上的选择除了采用双SPV结构来构建基础资产之外,还可以借鉴UPREIT、DOWNREIT、纸夹层等交易结构进行优化,通过交易方式的改革改变增信方式;收益分配上可以严格按照契约规定按比例定期分配收益,这也是提高增信措施的手段之一,只是目前我国对此方面的规定还需要继续探讨,可以参考美国等发达国家REITs相关规定,设置5%-10%的缓冲期;要推动规范公募REITs的落地和发展,还需要尽快对公募REITs进行专项立法、审核和监督,对其审批主体、组织架构、募资方式、融资结构、分配方式、交易地点方式、准入规则等进行规定,同时还应该完善REITs的限制性条款;由于REITs在发行中涉及到的税种较多,还需要完善我国相应的税收制度,减少以发行REITs为目的的土地增值税、避免企业所得税重复征税,减免长租公寓REITs发行税收,鼓励REITs的发展;而长租公寓品牌方也要通过提供全流程的便利服务、提升信息平台化效率等手段,强化自身的运营能力,提高收入转化的盈利率。只有通过不断的发现问题和解决问题,才能让长租公寓市场有更好的发展。