随着城市土地利用的立体发展及高层建筑成为城市重要建筑形式，商品房住宅小区内的车库及停车位权属纠纷日益增加，对于车库与停车位的研究也越来越多，但他们过多的用经济功能和社会公平来解决权利归属纠纷而忽视了对于物权法律本身的研究。小区车库与停车位形式多种多样，应具体分析各自的权属情况。占用地面公共场地的地上停车位不具备独立性，也没有独立之必要，应当与建设用地使用权具有相同的流转规则。非基于法律行为的物权变动理论中因合法建造而造成的物权变动，开发商在依法取得的建设用地地表或地下合法建设的车库等停车场所应当取得车库的原始所有权。而车库作为独立物可以作为单独所有权的客体并由开发商与业主通过约定进行处分。小区车库具有一定公用性，但车库的公用并不必然导致共有，成本计算也不能作为确定权属的根本依据，建筑物区分所有权制度中共有权理论及与其有关建筑物面积公摊、我国现有房地关系下土地使用权权利转移规则等也应当作为考察确定车库及停车位权属的因素。同时由于车库的公用性功能，开发商处分车库应当受到小区公众利益的限制，以更好缓和资源紧张造成的矛盾并发挥物权法的社会功能。《物权法》的出台在优先保障业主权益情况下，在一定程度上兼顾了各方利益，对小区车库及停车位的权属进行了区分，也允许作为专有部分的车库或停车位进行合法流通，但该规定仍有不足之处。通过比较借鉴其他国家和地区立法，在我国区分小区车库及停车位权属，进行分类规制，明确小区车库承载的功能，设立业主优先权，并进一步完善不动产登记等配套制度，是最终解决车库及停车位权属纠纷问题的关键。