商业地产作为我国消费及服务升级的重要载体,一方面,它可以刺激消费市场的繁荣发展,另一方面,它对于促进经济结构的转型升级而言同样具有举足轻重的意义。随着“十四五”双循环新发展目标的出台,我国商业地产行业的未来有着广阔的发展前景。所以,为了更好地掌握商业运营的内在规律,进而促进商业运营的价值实现,我们有必要深入分析商业地产市场并透彻理解参与其中的各类主体。近几年,住宅市场的购房热情受国家宏观政策调控的影响而迅速降温,供需格局发生了微妙的变化,商业地产的发展同样受到了一定的限制。我国的商业地产行业一直采用的模式都是重资产开发运营模式,即房地产开发商不仅需要在前期花费巨资储备土地,并且要全盘负责项目开发、房产的施工建造以及建成后的物业销售、运营等工作,这使得房地产开发企业一直存在着巨大的资金需求。以前,在重资产运营模式下,得益于行业高速发展所带来的巨大红利,很多商业地产企业都赚得盆满钵满。但随着国家“住房不炒”调控政策的实施,楼市逐渐降温,继续采用传统的重资产运营模式不再合适,它逐渐暴露出诸多问题,如企业的资金被项目大量占用、市场需求下降导致库存大量积压等,这使得资金的回流出现了困难,企业的现金流吃紧。此外,我国政府宏观调控的力度在逐渐加大,土地成本和融资成本不断攀升,在两者的双重作用下,房地产开发运营的总成本陡增。纵观整个房地产行业,在新形势下,以往的重资产发展模式显现出诸多弊端,库存压力大、融资风险高、销售毛利率下降等财务问题凸显,面对来自国家调控和市场降温的双重压力,企业亟需进行变革和转型,找到一条新的发展途径。由于轻资产运营模式能帮助企业聚焦于自身的核心业务,进而巩固其竞争优势,能保证企业的可持续性发展,因此,这种新兴的运营模式正逐渐被一些着手转型的商业地产企业所采纳。由于轻资产运营模式在我国的应用尚不成熟,故深入挖掘房地产企业的轻资产转路径并对其转型的绩效进行评价具有一定的研究意义。在这一背景下,笔者综合采用文献研究法、对比分析法和案例分析法等研究手段,通过对比分析大连万达商管集团实施轻资产战略转型对企业财务绩效的影响程度,剖析轻资产转型对企业财务绩效的作用机制,进而得出本次案例分析的研究结论与启示建议。首先,本文对国内外有关轻资产运营和财务绩效的现有研究成果进行了总体性的概述,从多方面梳理了房地产公司转型轻资产运营的几大主要动因,并简单介绍了相应的理论基础。其次,本文对万达商管集团转型轻资产运营的案例进行了简要介绍,在内外部环境恶化的情况下,重资产运营模式下的万达商管陷入了一定的财务困境。一是净资产收益率逐年下滑;二是销售物业的收入占比过大,收入结构不均衡;三是资产负债率高企,企业的偿债能力较弱;四是企业的现金流压力增加。基于上述几点原因,万达逐步实施了轻资产战略转型的五步走策略。第一步,将重资产剥离,逐步实现经营的轻量化;第二步,多路并举,全方位构建多层次的轻资产融资渠道,丰富融资来源,降低公司的综合融资成本;第三步,输出品牌、运营管理能力,并着重提升企业的无形资产;第四步,实行“交钥匙工程”,进行工程管理瘦身;第五步,研发“慧云”管理系统,推进商业智能化管理。再者,为了研究万达商管转型轻资产运营前后的财务绩效变化,本文综合运用了财务指标分析法与EVA分析法来进行对比分析,并从优化企业融资结构、增强企业盈利能力、提升企业运营效率这三个层面分析了轻资产运营对企业绩效的作用机制。最后,结合案例提炼出相关的研究结论并得出对应的研究启示。本文认为,在国家和政府对楼市实施强监管与严调控的时代背景下,商业地产转型轻资产运营具有一定的合理性和必要性。企业要想成功实现轻资产转型,必须向纵深发展,进一步巩固自身的竞争优势,从而挖掘更多有助于企业长远发展的轻资产。而对于其他正在计划轻资产转型的若干商业地产公司来说,应该重点注意两个问题。一是要注意优化企业对于资源的合理配置,理性选择合适自身的轻资产运营方式;另一方面,要注意加强多方的分工协作,以此来更好地提升企业轻资产运营的效益。