近年来中外资银行竞相推出经营性物业抵押贷款业务,从而产生了大量的商业物业如大型综合商业、写字楼及高星级酒店的抵押评估业务,特别是高星级酒店抵押业务,由于酒店不仅具有房地产的不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等一般特点,而且一般位置较佳,规模较大、具有良好的现金流入能力,因此其作为债权担保形式已为越来越多的银行等债权人所使用。但同时,由于高星级酒店投资量大、回收期长、通用性差、市场买卖交易少,其市场价值不仅取决于区域环境、坐落位置、星级标准、酒店定位及服务水平,更与经营模式、管理水平、品牌效应等直接相关,因此高星级酒店抵押评估价值的确定成为房地产估价的一个难点。本文从完善技术方法体系和实际应用的角度出发,对高星级酒店抵押价值评估相关问题进行了较系统的研究,旨在研究不同评估现状、不同评估目的酒店价值的评估技术路线和评估方法,确定影响酒店抵押价值的关键技术参数,提高高星级酒店抵押价值评估的科学性和准确性,防范房地产抵押贷款风险,促进房地产估价技术的应用研究。论文首先确定了房地产抵押价值的内涵,其次对房地产抵押价值评估的评估方法的选择、基本思路、评估应考虑的因素和变现能力分析进行了分析研究;进而对高星级酒店的定义、分类、特点及高星级酒店在经营和在建两种形态下抵押估价适用的方法等方面进行分析,探讨了高星级酒店抵押价值评估中关键技术参数的选取和确定,把握了高星级酒店与一般物业抵押评估的差异。在此基础上,论文作者根据实际工作中的某高星级酒店房地产抵押估价为案例,分析酒店评估业务中,估价技术路线的制定、评估方法的选择、关键技术参数选取等环节中的实际应用问题,讨论了不同评估目的价值的确定、收益年限和不同土地性质对价值的影响、利润的确定、抵押价值的确定等关键因素对酒店评估的重要影响。论文最后从指导评估实践角度出发,就有关问题进行了分析研究并提出了几点操作建议。