目前在我国,城市规划与土地资源是既是一对弹性与刚性、滞后与急切的矛盾体,又是一对相互影响,相互促进的统一体。合理的城市规划不但能有效指导城市未来的和谐发展,同时在一定的政治、金融等条件下,城市规划所确定的区域的职能、规模、空间结构及环境、基础设施配套、地块开发强度等因素都直接影响着城市建设用地的经济价值,即土地价格的高低；而现阶段作为我国地方政府重要收益的组成部分,土地的经济效益最大化也反作用于城市规划,间接影响相关规划的制定。这就要求现代的城市规划体系需改变传统的观念及方法,需从市场经济的角度出发加强对土地市场的研究分析,尤其是加强关于城市规划对土地价格的影响研究,使城市规划在科学编制引导城市化建设的同时,也要兼顾目前地方政府重要收益之一——土地经济效益的合理性。本文以地租理论作为切入点,结合昆明市实际情况,主要从城市规划的角度出发,以区域职能、交通状况、空间结构及环境、区域人口、配套设施、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度限制、三(七)通一平状况、净用地面积、地块形状13项规划因素对城市建设用地的价格影响展开探讨。同时以同一时期政治、宏观经济、货币政策、税率等要素相同的情况下,规划条件是地价高低的主导因素为思路,通过选取适当案例,以市场比较法为基础,运用变权的模糊综合评判,改进了传统的权重计算方法,得到了更为精确的待研究地块计算价格,论证了在一定条件下从规划角度出发的市场比较法的可行性,并得出了规划条件相似,地块亩均价格也接近；规划条件不同,规划较好的地块亩均价格高于较差的地块的结论,突出了城市规划在城市土地价格中的影响程度,为“规划先行,以规划指导地价,用地价协调规划”的城市新兴发展模式做出一定的理论研究。