2016年初开始,政府相继出台了刺激楼市发展的调控手段,无论是购房补贴、信贷优惠、还是购房契税减免等,都为房地产行业的发展提供了强有力的政策支持,现如今,房地产行业己逐渐发展成为国民经济支柱产业。政府各种利好政策,推动了房价的持续上涨,并且呈现高房价、高库存的态势。为了防止房地产泡沫的发生,加快去库存化,2016年下半年启,从中央政府到各地方政府也相继出台了相关楼市紧缩政策,整体进行宏观调控。对济南楼市而言,随着“济八条”正式出台,土地竞买保证金大幅提高,缩短土地出让价款缴纳时间,以及济南房地产限购政策的出台及首付比例的提高等等,让济南房地产市场日益收紧,市场成交量有所下滑。本文在研究过程中,对淮海·东城御景项目2016年的营销策略进行了综合分析,包括其营销策略存在的主要问题,项目所处的宏观环境、竞争者和SWOT等方面的分析。在我国房地产产业严控的大背景下,济南的房地产调控政策经历了 2016上半年的相对宽松到下半年的持续收紧,淮海·东城御景项目整体营销任务完成情况较好,因受到预售证问题及限购政策影响,导致未完成的销售任务占比2.79%;尽管较为快速的回款一定程度上缓解了 HHZY公司的资金压力,但无论从定价、品牌、创收等方面,都与万科、绿地等知名房企存在较大的差距。通过综合分析,本文认为淮海·东城御景项目的营销策略存在自身营销团队营销能力不足、营销推广观念陈旧、品牌营销力度不够等问题,导致该项目的营销成果欠佳。随后本文在对淮海·东城御景项目的市场营销策略进行评价和分析之后,主要利用4P组合理论、STP战略理论等经典市场营销理论作为理论基础,从市场定位、市场细分、目标市场选择的维度提出了建议,并就产品、价格、渠道和促销四个方面的营销策略提出了具体的优化措施。淮海·东城御景项目团队应认真反思营销过程中面临的问题,从打造绿色住宅概念和加强品牌推广(产品策略)、选择低开高走(价格策略)、引进优质代理和渠道差异化(渠道策略)以及一口价加大客户团购(促销策略)等方面,对现有的营销策略进行优化。除运用了 4P组合理论,对本项目的营销策略进行优化外,本文还从微营销的角度提出了适合淮海·东城御景项目的网络营销优化策略,包括微信公众号运营、微信朋友圈广告投放、微博广告投放和微公益等方式。该优化建议是立足于当前互联网+时代背景下的一种思考,希望充分利用营销成本低、用户活跃度高、自发传播效果好、投放精度高等微营销的特点,为房地产企业服务。另外,为了确保营销策略的有效性,应同时关注人力资源建设和制度建设,为营销工作保驾护航。通过对本项目的营销策略进行研究,有助于项目管理层更好的正视项目本身的劣势及存在问题,抓住机会,规避风险,发挥项目优势,并不断在实际应用过程中,理论联系实际,就项目的营销策略不断优化,实现项目利润最大化。同时,本项目营销策略的研究结论,可以应用到HHZY公司其他房地产项目营销过程中,具有良好的借鉴意义。