进入二十一世纪以来,随着我国市场经济的稳步发展,房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。房地产业不仅能解决大量工人的就业问题,其巨额投资对国民经济其他行业如钢铁、电力、家电、建筑材料等都有巨大的拉动作用。近几年来,随着中国经济增长速度放缓,房地产业出现了一些突出的问题,一是商品房住宅项目投资过度,开发商到处跑马圈地上项目,造成建成的商品房库存量太大,特别是三线和四线城市已经达到很高的水平,政府不得不开展了去库存行动;二是在住宅市场连续遭遇政府严厉调控的情况下,许多住宅开发商转型或多元化发展商业地产,城市综合体项目因为其档次较高,回报率高于一般商业地产,成为这些开发商的投资热点,大规模投资涌入后,随之出现的是项目招商困难、同质化严重、空置率过高等一系列难题。上述问题的出现是房地产开发热潮告一段落后的必然结果,其发展轨迹也符合市场经济的普遍规律,全国上下大搞房地产开发,投资的项目过多,而需求并未相应的扩大。尤其是我国相当一部分房地产开发企业投资决策流程不规范,在做出决策之前缺乏系统的可行性研究工作,为赶上房价的快速上涨阶段,盲目上项目,赶工期,使企业在国家实施调控时陷入了库存严重,资金缺乏的被动局面。房地产项目可行性研究是房地产开发决策过程中的重要步骤,是投资能否取得成功的前期关键,项目开发前详细的可行性研究可以避免盲目投资,提高开发企业的经济效益和投资回报率。本文根据房地产开发项目可行性研究与城市综合体开发相关理论,结合国内外相关参考文献和研究资料,对星美国际广场项目进行运营方案设计,以期有利于该项目的投资决策和合理开发。论文主要包括五个部分内容:首先是本文的绪论,然后是城市综合体运营的相关概念和理论基础,接着是对星美国际广场项目的市场环境进行分析,从区位优势、市场环境SWOT分析、市场定位等方面对星美国际广场的基本情况和项目可行性进行了分析,第四章是对该项目的运营方案设计、构建与实现过程进行了分析研究,给出了适应莲湖区商圈生态的业态组合、功能定位、建筑布局、融资规划、组织架构和初步的运营方案以及风险分析,第五章是结论和建议。研究结果表明,在全国经济放缓,房地产业低迷的情况下,借助西安市莲湖区优越的地理位置和商业环境,星美国际广场作为集商业、住宅、娱乐为一体的城市综合体项目,具有很强的市场竞争力。预期该项目有良好的经济效益、社会效益和环境效益,很强的抗风险能力和不错的投资回报,该项目的投资是切实可行的。