国家和上海市政府多次提出要培育发展住房租赁市场，发展代理经租行业。目前，国内外关于住房租赁领域的研究不少，但以代理经租行业为对研究对象的较少，尤其是基于代理经租行业直接关联方的研究视角，开展的相关研究很少。代理经租行业分为分散式代理经租和集中式代理经租两类，作为一个新兴行业逐渐展示其对租赁市场发展的重要性，开展代理经租行业发展的政策研究势在必行。本文的研究内容基于代理经租的上下游，即房东和租客租赁代理经租住房意愿的影响因素分析，得出当前上海市代理经租行业的优势和劣势因素，并以此提出如何进一步发挥当前优势和解决当前劣势的对策建议，从而完善上海市代理经租行业政策，促进行业健康发展。
　　首先，建立影响因素模型。以文献研究为基础，运用地租理论、商品流通理论、委托代理理论、信息不对称理论、理性行为理论、有偿债权关系理论等，结合现有上海市代理经租制度设计情况和市场现状，构建影响房东出租代理经租住房行为影响因素模型和租客承租代理经租住房行为影响因素模型，采用Logit回归模型。
　　其次，根据房东、租客的452份调查问卷情况，分析得出影响房东、租客租赁代理经租住房行为的影响因素。运用统计软件SPSS19对Logit回归模型进行逻辑回归拟合，得出结论:(1)房东方面:租金收入占贷款比和房龄2个个性特征，租金稳定、租期稳定和提供APP服务3个代理经租优势因素对房东出租代理经租住房行为具有正向显著影响。缺乏改造标准、社会接受度2个代理经租劣势因素对房东出租代理经租住房行为均具有负向显著影响;(2)租客方面:户籍情况、租客家庭在沪人数2个性特征，房源交通便捷性、提供APP服务2个代理经租优势因素对租客承租代理经租住房行为具有正向显著影响。企业数量少、缺少合规公示和查询渠道2个代理经租劣势因素对租客承租代理经租住房行为具有负向显著影响。此外，房东方面，节省房东管理精力虽不对房东出租代理经租住房行为具备显著影响，但具有正相关影响:而企业数量少虽不对房东出租代理经租住房行为具备显著影响，但具有负相关影响。租客方面，租期稳定和租金稳定虽不对租客承租代理经租住房行为具备显著影响，但具有正相关影响。企业房源数量少虽不对租客承租代理经租住房行为具备显著影响，但具有负相关影响。
　　最后，根据实证分析提出对策建议。(1)实行国企民企合资合作，支持企业多元化发展:(2)推行租赁合同网签备案，提高租金租期监测能力:(3)建立行业改造标准，鼓励企业收储交通便利、房龄较长的房屋:(4)建立行业管理服务标准，鼓励企业管理输出:(5)推进代理经租扶持政策落地，扩大企业数量和房源规模:(6)加强部门数据互通共享，建立合规查询和公示渠道。