我国的城镇住房制度改革从1978年开始,至今仍在进行中。期间取得了不少阶段性成果,已经初步实现了住宅的商品化和社会化,改变了中国城镇居民住房的分配体制;初步建立了城镇居民住房消费的市场新体制,城镇居民居住水准大幅提高。然而在取得这些巨大的成就的同时,住房制度仍然存在一些问题需要通过继续深化改革来解决。由于制度对经济行为影响的分析已居于经济学的核心地位,因此本文运用制度变迁的理论对我国城镇住房制度的变迁过程进行梳理和探讨。本文回顾了我国城镇住房制度改革的整个历程,将其划分为五个阶段,并通过对每个阶段政策目标的分析,总结出我国城镇住房制度变迁模式的特点。我国城镇住房制度的变迁主要表现为渐进式改革和自上而下与自下而上相结合这两个特点。渐进式的改革模式一方面体现在改革并非在全国范围内同时展开,而是在局部地区进行小规模的实验之后才在全国推广普及;另一方面,我国的城镇住房制度改革不是简单的由新制度代替旧制度,而是允许新旧两种制度在一定时期内并行存在。自上而下与自下而上结合的变迁过程则是各个利益集团相互博弈的结果。各个利益集团对自身成本收益的考虑以及各种经济、政治和意识形态因素对制度变迁过程的影响,使政府主导与需求诱致的相互角力贯穿制度变革过程的始终。由此可以得出,我国城镇住房制度的变迁是秉承成本收益原则的,变迁成本的分摊和偿付影响和决定着住房制度改革的成败。如何调整现有的分摊比例,使各个利益集团合理负担相应成本,不仅是今后住房制度改革的中心,也是完善住房保障制度,构建多层次住房供应体系的关键。