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【摘 要】 在传统体制下，住房供给存在着总量性短缺问题，同时住房需求束机制不起作用。只有通过住房制度改革，把住房纳入商品经济运行的轨道，实行市场化分配，才能彻底解决住房供求矛盾和住房分配不公的问题。
【关键词】 房地产 经济环境 改变 传统 住房体制 必要性
在传统体制下，住房供给存在着总量性短缺问题，同时住房需求束机制不起作用。由此引起了住房供与求之间的矛盾和冲突。在这种供求矛盾运动中，个人及其所在的单位部门对住房产生了极为强烈的需求欲望，这种状况，造成住房供求尖锐的矛盾和分配的不均衡性。只有通过住房制度改革，把住房纳入商品经济运行的轨道，实行市场化分配，才能彻底解决住房供求矛盾和住房分配不公的问题。
1.传统体制下住房分配的不均衡性
这种非均衡性主要表现为以下三方面：从纵向来看：第一，住房分配所有制化。其主要表现是国营比集体有利——在传统体制下，国营企业一般情况下都可以从基建项目中获得住房；国家机关和事业单位都可以得到国家财政投资；集体企事业是由房地产管理局为其建房。房地产管理局从地方财政中获得的资金大多只能用于维修旧房，很少能用来建新房分配给集体所有制的企事业单位。在传统体制下，集体所有制企事业单位往往处于无房源的状况。第二，住房分配级别化。中央直属企事业单位的建房资金往往多于省属企事业单位。第三，住房分配规模化。大企业的建房条件优于中等企业，中等企业优：厂小企业，第四，住房分配等级制化，具有较高级别的行政负责人或有较高技术职称的人，往往住房条件较好。住房条件最差往往是工人、中小学教师、商店的店员，特别是年轻人。从横向来看，主要表现为住房分配结构的地域化。
2.传统住房制度的弊端
我国传统城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，存在着一些严重的弊端和问题：
2.1住房建设资金缺乏与住房建设总量不足
由于不把住房当做商品看待，人为地割断了住房需求与住房投资之间的内在联系—一按市场经济的一般规律，社会需求最旺的领域，通常应该是人们投资最热的领域。投资者在追逐经济利益的同时，促进了这个领域的发展，满足了社会需求。达到了社会需求与供给的平衡。这种市场机制对生产力的推动作用已被实践证明，然而我国过去的住房制度恰恰人为地割断了这种内在的联系。住房建设不被看做为有投入有产出，并且有利润的产业，而被当做一种社会福利事业，由政府和单位通过补贴来维持它的存在。
2.2房屋失养失修现象严重
从经营管理角度看，过去的住房制度决定了住房领域无法实现资金投入产出的良性循环，房屋失养失修现象严重。由于没有把住房当做商品看待，当然管理与经营也就不遵循商品经济规律。从各城市人民政府的房地产行政管理部门，到各个企业、事业单位的房产管理部门。几乎都是行政机关编制或吃事业费。
2.3导致消费结构和产业结构不合理
50年代初，我国城镇住房水平一般在0.20～0.30元/平方米，在50年代中后期以及“三年困难时期”和“文革”期间连续出现了几次降租活动，导致全国公房的平均月租金仅为每平方米0.13元，单位自管公房的租金水平更低，仅几分钱。这种状况一直维持到90年代初期。阻碍了房地产及其相关产业的发展，形成了不合理的产业结构。
2.4末考虑住房需求的差异性，而且浪费严重
受经济、文化、社会环境、个人地位、心理等因素的影响，人们的住房需求是有差异的——有人要求住房的功能全些，有人要求秘密性高些，还有人则喜欢安静些；有人要求面积大一些，有人则小一点也可以。然而，我国过去的住房制度采用了完全的计划经济模式，从投资建造到分配使用，较少考虑住户的不同需求，未体现出他们的个性。在住房紧张的情况下，人们也无权挑选和决定住房。与此同时，许多住上房的人，因为住房作为实物分配不能与货币分配或其他形式的分配交融互换，所以即使有空余住房也不愿意退出来。加上低租金因素，一套住房的房租只抵一包香烟钱，空余住房的现象不断增加。这种不可调剂性无疑使得社会住房总量的短缺现象更加严重。
3.城镇住房制度改革的意义
城市住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。搞好这项改革，不仅可以正确引导和调节消费，促进消费结构趋向合理，在经济上有很大意义，而且在政治上也意义重大。
3.1进行城镇住房制度改革是加快和深化整个经济体制改革的需要
我国正在深入、全面地進行经济体制改革，其基本目标是逐步建立起社会主义的市场经济体制。为此，不仅产品经济要向商品经济转化，大部分福利经济也要向商品经济转化。长期以来，我国住房是作为福利品看待的，没有纳入商品经济的轨道，现在我国的整个经济体制，包括计划、物资、金融、投资、外贸等各方面的改革正在趋向完善和配套，住房制度如果仍然维持过去的老办法，不但住房本身的矛盾难以解决，而且会影响到其他方面的改革；反之，如果搞好住房制度改革，就可以牵一发而动全身，推动各个方面的改革，特别是建筑、建材产业结构的调整和发展。
3.2进行城镇住房制度改革是保持经济持续稳定、协调发展的需要
经济活动包括生产、流通、分配、消费四个环节。而住房和这四个环节都有着密切联系。特别是消费方面，人们吃穿住行用五个要素，住是其中之一。一般来讲.住的支出以占全部支出的1/5为宜。但长期以来，由于实行低租金福利制，改革前和改革初实际上只占l/100左右。这样就会导致消费结构失调和消费膨胀，不利于宏观经济的稳定。并且，从微观上讲，企业生产要发展，也必须理顺资金投向。搞好住房制度改革已成为建筑业、房地产业能否成为国民经济支柱产业的关踺所在。
3. 3进行城镇住房体制改革是从根本上解决城镇居民住房困难的需要
解决城镇居民住房困难的惟一途径是多建房。而解决建房资金的根本办法又在于改革。房改的目的就是从制度上解决问题，彻底打破住房分配上的低租金福利制度，使住房这个最大的商品真正成为“商品”而进入商品市场，使之发挥应有的价值作用，吸引一部分消费基金转到建筑业和房地产业特别是住房建设上来，这样一方面可以增加房屋，另一方面还会减少潜在的资金对市场的冲击。
参考文献：
[1]佚名.我国房地产的现状分析.中国建设报.2005.3.
[2]尼尔.卡恩等.房地产市场分析：方法与运用.北京：中信出版社，2005.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）
【关键词】 房地产 经济环境 改变 传统 住房体制 必要性
在传统体制下，住房供给存在着总量性短缺问题，同时住房需求束机制不起作用。由此引起了住房供与求之间的矛盾和冲突。在这种供求矛盾运动中，个人及其所在的单位部门对住房产生了极为强烈的需求欲望，这种状况，造成住房供求尖锐的矛盾和分配的不均衡性。只有通过住房制度改革，把住房纳入商品经济运行的轨道，实行市场化分配，才能彻底解决住房供求矛盾和住房分配不公的问题。
1.传统体制下住房分配的不均衡性
这种非均衡性主要表现为以下三方面：从纵向来看：第一，住房分配所有制化。其主要表现是国营比集体有利——在传统体制下，国营企业一般情况下都可以从基建项目中获得住房；国家机关和事业单位都可以得到国家财政投资；集体企事业是由房地产管理局为其建房。房地产管理局从地方财政中获得的资金大多只能用于维修旧房，很少能用来建新房分配给集体所有制的企事业单位。在传统体制下，集体所有制企事业单位往往处于无房源的状况。第二，住房分配级别化。中央直属企事业单位的建房资金往往多于省属企事业单位。第三，住房分配规模化。大企业的建房条件优于中等企业，中等企业优：厂小企业，第四，住房分配等级制化，具有较高级别的行政负责人或有较高技术职称的人，往往住房条件较好。住房条件最差往往是工人、中小学教师、商店的店员，特别是年轻人。从横向来看，主要表现为住房分配结构的地域化。
2.传统住房制度的弊端
我国传统城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度，存在着一些严重的弊端和问题：
2.1住房建设资金缺乏与住房建设总量不足
由于不把住房当做商品看待，人为地割断了住房需求与住房投资之间的内在联系—一按市场经济的一般规律，社会需求最旺的领域，通常应该是人们投资最热的领域。投资者在追逐经济利益的同时，促进了这个领域的发展，满足了社会需求。达到了社会需求与供给的平衡。这种市场机制对生产力的推动作用已被实践证明，然而我国过去的住房制度恰恰人为地割断了这种内在的联系。住房建设不被看做为有投入有产出，并且有利润的产业，而被当做一种社会福利事业，由政府和单位通过补贴来维持它的存在。
2.2房屋失养失修现象严重
从经营管理角度看，过去的住房制度决定了住房领域无法实现资金投入产出的良性循环，房屋失养失修现象严重。由于没有把住房当做商品看待，当然管理与经营也就不遵循商品经济规律。从各城市人民政府的房地产行政管理部门，到各个企业、事业单位的房产管理部门。几乎都是行政机关编制或吃事业费。
2.3导致消费结构和产业结构不合理
50年代初，我国城镇住房水平一般在0.20～0.30元/平方米，在50年代中后期以及“三年困难时期”和“文革”期间连续出现了几次降租活动，导致全国公房的平均月租金仅为每平方米0.13元，单位自管公房的租金水平更低，仅几分钱。这种状况一直维持到90年代初期。阻碍了房地产及其相关产业的发展，形成了不合理的产业结构。
2.4末考虑住房需求的差异性，而且浪费严重
受经济、文化、社会环境、个人地位、心理等因素的影响，人们的住房需求是有差异的——有人要求住房的功能全些，有人要求秘密性高些，还有人则喜欢安静些；有人要求面积大一些，有人则小一点也可以。然而，我国过去的住房制度采用了完全的计划经济模式，从投资建造到分配使用，较少考虑住户的不同需求，未体现出他们的个性。在住房紧张的情况下，人们也无权挑选和决定住房。与此同时，许多住上房的人，因为住房作为实物分配不能与货币分配或其他形式的分配交融互换，所以即使有空余住房也不愿意退出来。加上低租金因素，一套住房的房租只抵一包香烟钱，空余住房的现象不断增加。这种不可调剂性无疑使得社会住房总量的短缺现象更加严重。
3.城镇住房制度改革的意义
城市住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。搞好这项改革，不仅可以正确引导和调节消费，促进消费结构趋向合理，在经济上有很大意义，而且在政治上也意义重大。
3.1进行城镇住房制度改革是加快和深化整个经济体制改革的需要
我国正在深入、全面地進行经济体制改革，其基本目标是逐步建立起社会主义的市场经济体制。为此，不仅产品经济要向商品经济转化，大部分福利经济也要向商品经济转化。长期以来，我国住房是作为福利品看待的，没有纳入商品经济的轨道，现在我国的整个经济体制，包括计划、物资、金融、投资、外贸等各方面的改革正在趋向完善和配套，住房制度如果仍然维持过去的老办法，不但住房本身的矛盾难以解决，而且会影响到其他方面的改革；反之，如果搞好住房制度改革，就可以牵一发而动全身，推动各个方面的改革，特别是建筑、建材产业结构的调整和发展。
3.2进行城镇住房制度改革是保持经济持续稳定、协调发展的需要
经济活动包括生产、流通、分配、消费四个环节。而住房和这四个环节都有着密切联系。特别是消费方面，人们吃穿住行用五个要素，住是其中之一。一般来讲.住的支出以占全部支出的1/5为宜。但长期以来，由于实行低租金福利制，改革前和改革初实际上只占l/100左右。这样就会导致消费结构失调和消费膨胀，不利于宏观经济的稳定。并且，从微观上讲，企业生产要发展，也必须理顺资金投向。搞好住房制度改革已成为建筑业、房地产业能否成为国民经济支柱产业的关踺所在。
3. 3进行城镇住房体制改革是从根本上解决城镇居民住房困难的需要
解决城镇居民住房困难的惟一途径是多建房。而解决建房资金的根本办法又在于改革。房改的目的就是从制度上解决问题，彻底打破住房分配上的低租金福利制度，使住房这个最大的商品真正成为“商品”而进入商品市场，使之发挥应有的价值作用，吸引一部分消费基金转到建筑业和房地产业特别是住房建设上来，这样一方面可以增加房屋，另一方面还会减少潜在的资金对市场的冲击。
参考文献：
[1]佚名.我国房地产的现状分析.中国建设报.2005.3.
[2]尼尔.卡恩等.房地产市场分析：方法与运用.北京：中信出版社，2005.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）