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摘要：本论文从《物权法》相关的规定出发，结合前文中我国目前的各种相关规定，采用比较分析的方式，重点探讨《物权法》相关规定可能存在的缺陷与隐患，并提出一些具有可行性的，旨在完善《物权法》之规定的建议，以期能找到圆满解决我国小区停车位产权纠纷问题的方式，从而为我国《物权法》的顺利实施提供一定的帮助。
关键词：小区停车位 产权归属 建筑物区分所有权
一、《物权法》相关规定对解决小区停车位产权纠纷的积极意义
《物权法》的颁布是我国的一件大事，它标志着我国法治建设的巨大进步，是我国法治国家建设进程的里程碑。《物权法》中的相关规定对我国小区的建筑物区分所有权作出了专门规定，总体上讲已经将相关的绝大多数的法律关系纳入其调整范围。其意义是巨大的、里程碑式的，其作用更是无可替代的，在《物权法》的规范调整下我国小区停车位产权纠纷问题有了权威的解决依据，而且大多数的纠纷可以直接援引《物权法》的规定予以解决，节省了大量的人力、物力。而《物权法》的顺利实施又必将成为房地产市场最为强有力的保障，在此背景下，小区停车位产权问题的解决也必将迎刃而解。
二、《物权法》相关规定的局限性
虽然我国《物权法》的颁布对我国小区停车位产权纠纷问题的解决有重大的、不可替代的意义。但是，客观的讲，由于我国的《物权法》是一部新法，而且目前为止尚未发生效力，并且在其产生之前，为解决相关问题，已经有一些相关规定或者协议为解决这一争议制定了相应的办法和机制，因此在目前背景下，《物权法》在解决我国小区停车位产权纠纷问题方面还要面临很多十分现实的、具体的问题，还有许多缺陷和不足需要予以补充和弥补。
首先要遇到的问题，就是对《物权法》实施前已经出现的纠纷如何解决的问题，是按照以前存在的约定解决还是按照《物权法》的规定重新界定当事人的权利？这其实是一个有关《物权法》的溯及力的问题，根据我国民法中贯彻的法不溯及既往的原则，《物权法》对其实施之前的相关纠纷没有法律效力，因此《物权法》对其实施之前就已存在的产权纠纷无能为力。这导致一些开发商抓住目前新法已颁布却尚未实施的空档大肆出售停车位，在新法实施之前将停车位高价售出，从中获利。对于这种现象一些学者和普通消费者表示担忧，如果开发商将停车位出售给小区以外的用户，将势必导致小区内业主的停车位需求受到影响，本来《物权法》中为了保证小区用户的停车位需求得到满足专门作出了"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求"的规定。但是，开发商上述的行为却利用了"时间差"实现了规避法律的目的，从而获得了不正当的利益损害了业主的权利。所以笔者认为应当制定一些短期措施，在《物权法》及其实施细则出台之前对小区停车位的交易进行适当的限制，从而避免出现上述问题。
其次，《物权法》中并未明确规定小区停车位的产权不能被小区业主以外的人拥有，如前文所述，在现代社会里，对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额垄断资金。但是我国《物权法》并未对此作出限制，因此可能在将来出现以上所说的问题，为此笔者认为应该参考美国的相关规定，不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权。
第三，目前的一些用于保护小区业主有关小区停车位利益的相关行政措施，在《物权法》实施后有可能面临违法的尴尬。目前，针对车位紧张情况，一些人考虑投资小区车位。但是小区车位交易遵循"限内原则"，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房地产管理部门确认的。这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。此外，购买车位后若要再行转让、出租，仍要遵循"限内原则"，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。但这里的"限内原则"是由房地产管理部门通过行政法规予以确认的，《物权法》中并没有相应的硬性规定，这就导致本来为保护小区业主利益而作出的行政规定与效力比其更高的《物权法》产生了冲突，有可能导致处于弱势地位的业主的权利难以维护。解决这一问题的方法仍然是对《物权法》的条款进行相应的补充，确立小区停车位的产权不能被小区业主以外的人拥有的"限内原则"，切实保障业主等弱势群体的利益。
三、对《物权法》规定之完善的一些建议
总而言之，在我国《物权法》颁布的背景下，笔者认为应当吸收一些原先卓有成效的调解机制和外国的先进经验，并且结合我国实际创建一些具体的可行性措施，例如首都经济贸易大学法学系邢悦在其《挥别停车位权属纠纷》中提出的在对停车位制度的构想层面的创新制度：
1．将停车位分为法定停车位和增设停车位。法定停车位是开发商的一项法定义务，它必须按照一定比例计算停车位数目。并且，这种停车位系全体区分所有权人所共有，每一个业主都享有与自己所有的区分建筑物相对应的专用权。所以，任何开发商在预售合同中约定停车位归其所有都应该是无效的。至于增设停车位，则是指在计算容积率的基础上，由开发商自主开发的，且在没有将这部分成本纳入区分所有建筑物的销售价款中的情况下，开发商可以拥有自主产权，并可以自由买卖、出租这些停车位。另外，这些停车位具有专有权的属性，可以独立买卖转让，并可进行所有权的独立登记。另外值得注意的是，这部分停车位可以向建筑物区分所有人以外的人转让，但区分所有权应具有优先购买权及优先承租权。
2．设置时钟停车位供临时使用。从我国的实际出发，按照一定比例设置时钟停车位，以供来访客人的临时使用。另外从我国深圳市的规定看，这种时钟停车位应规定为区分所有建筑物的共用部分，不得转让及出租。
3．完善停车位的登记制度。针对停车位的登记问题，应该区分对待：对于法定停车位，应针对其使用权进行登记，但不核发权利证书，只是做管理用；对于增设的停车位，在满足条件的情况下，应予以所有权登记，并核发独立的权利证书。
结语
综上所述，虽然随着我国《物权法》的通过，有关小区停车位的产权归属纠纷有了解决的法律依据。但是，由于现实生活中，小区停车位的产权问题的产生有着十分复杂的社会背景，围绕着小区停车位的产权问题，开发商、物业公司、业主之间往往纠结出极其复杂的民事纠纷。而作为一部新法，其实施过程中也必然会遇到各种各样的阻碍，经过我们的分析不难看出《物权法》在解决小区停车位产权归属问题上有巨大正面意义，但同时还是不可避免的存在着其不足和缺陷之处。这需要我们共同努力，在其实施过程中逐步完善。但是我们有理由相信，《物权法》的前景是光明的，而且《物权法》的巨大作用也是不容质疑的，我们相信随着《物权法》的全面实施，在广大群众和科研工作者的共同努力下，目前我们所遇到的各种问题都会有一个圆满的解决方式，《物权法》必将在将来发挥更加重要的作用。
作者简介：王尧（1987.6-），女，汉族，河北省石家庄市人，河北经贸大学研究生院2009级民商法专业硕士研究生，研究方向：债权。
关键词：小区停车位 产权归属 建筑物区分所有权
一、《物权法》相关规定对解决小区停车位产权纠纷的积极意义
《物权法》的颁布是我国的一件大事，它标志着我国法治建设的巨大进步，是我国法治国家建设进程的里程碑。《物权法》中的相关规定对我国小区的建筑物区分所有权作出了专门规定，总体上讲已经将相关的绝大多数的法律关系纳入其调整范围。其意义是巨大的、里程碑式的，其作用更是无可替代的，在《物权法》的规范调整下我国小区停车位产权纠纷问题有了权威的解决依据，而且大多数的纠纷可以直接援引《物权法》的规定予以解决，节省了大量的人力、物力。而《物权法》的顺利实施又必将成为房地产市场最为强有力的保障，在此背景下，小区停车位产权问题的解决也必将迎刃而解。
二、《物权法》相关规定的局限性
虽然我国《物权法》的颁布对我国小区停车位产权纠纷问题的解决有重大的、不可替代的意义。但是，客观的讲，由于我国的《物权法》是一部新法，而且目前为止尚未发生效力，并且在其产生之前，为解决相关问题，已经有一些相关规定或者协议为解决这一争议制定了相应的办法和机制，因此在目前背景下，《物权法》在解决我国小区停车位产权纠纷问题方面还要面临很多十分现实的、具体的问题，还有许多缺陷和不足需要予以补充和弥补。
首先要遇到的问题，就是对《物权法》实施前已经出现的纠纷如何解决的问题，是按照以前存在的约定解决还是按照《物权法》的规定重新界定当事人的权利？这其实是一个有关《物权法》的溯及力的问题，根据我国民法中贯彻的法不溯及既往的原则，《物权法》对其实施之前的相关纠纷没有法律效力，因此《物权法》对其实施之前就已存在的产权纠纷无能为力。这导致一些开发商抓住目前新法已颁布却尚未实施的空档大肆出售停车位，在新法实施之前将停车位高价售出，从中获利。对于这种现象一些学者和普通消费者表示担忧，如果开发商将停车位出售给小区以外的用户，将势必导致小区内业主的停车位需求受到影响，本来《物权法》中为了保证小区用户的停车位需求得到满足专门作出了"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求"的规定。但是，开发商上述的行为却利用了"时间差"实现了规避法律的目的，从而获得了不正当的利益损害了业主的权利。所以笔者认为应当制定一些短期措施，在《物权法》及其实施细则出台之前对小区停车位的交易进行适当的限制，从而避免出现上述问题。
其次，《物权法》中并未明确规定小区停车位的产权不能被小区业主以外的人拥有，如前文所述，在现代社会里，对于业主来说，停车位实质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项极为重要的资源如果被小区业主以外的他人控制，他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易、自由竞争的基本原则。不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权，就是要避免小区业主以外的其他人对小区内车库或者停车位所有权的垄断进而向业主收取高额垄断资金。但是我国《物权法》并未对此作出限制，因此可能在将来出现以上所说的问题，为此笔者认为应该参考美国的相关规定，不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库或者停车位的所有权。
第三，目前的一些用于保护小区业主有关小区停车位利益的相关行政措施，在《物权法》实施后有可能面临违法的尴尬。目前，针对车位紧张情况，一些人考虑投资小区车位。但是小区车位交易遵循"限内原则"，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房地产管理部门确认的。这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。此外，购买车位后若要再行转让、出租，仍要遵循"限内原则"，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。但这里的"限内原则"是由房地产管理部门通过行政法规予以确认的，《物权法》中并没有相应的硬性规定，这就导致本来为保护小区业主利益而作出的行政规定与效力比其更高的《物权法》产生了冲突，有可能导致处于弱势地位的业主的权利难以维护。解决这一问题的方法仍然是对《物权法》的条款进行相应的补充，确立小区停车位的产权不能被小区业主以外的人拥有的"限内原则"，切实保障业主等弱势群体的利益。
三、对《物权法》规定之完善的一些建议
总而言之，在我国《物权法》颁布的背景下，笔者认为应当吸收一些原先卓有成效的调解机制和外国的先进经验，并且结合我国实际创建一些具体的可行性措施，例如首都经济贸易大学法学系邢悦在其《挥别停车位权属纠纷》中提出的在对停车位制度的构想层面的创新制度：
1．将停车位分为法定停车位和增设停车位。法定停车位是开发商的一项法定义务，它必须按照一定比例计算停车位数目。并且，这种停车位系全体区分所有权人所共有，每一个业主都享有与自己所有的区分建筑物相对应的专用权。所以，任何开发商在预售合同中约定停车位归其所有都应该是无效的。至于增设停车位，则是指在计算容积率的基础上，由开发商自主开发的，且在没有将这部分成本纳入区分所有建筑物的销售价款中的情况下，开发商可以拥有自主产权，并可以自由买卖、出租这些停车位。另外，这些停车位具有专有权的属性，可以独立买卖转让，并可进行所有权的独立登记。另外值得注意的是，这部分停车位可以向建筑物区分所有人以外的人转让，但区分所有权应具有优先购买权及优先承租权。
2．设置时钟停车位供临时使用。从我国的实际出发，按照一定比例设置时钟停车位，以供来访客人的临时使用。另外从我国深圳市的规定看，这种时钟停车位应规定为区分所有建筑物的共用部分，不得转让及出租。
3．完善停车位的登记制度。针对停车位的登记问题，应该区分对待：对于法定停车位，应针对其使用权进行登记，但不核发权利证书，只是做管理用；对于增设的停车位，在满足条件的情况下，应予以所有权登记，并核发独立的权利证书。
结语
综上所述，虽然随着我国《物权法》的通过，有关小区停车位的产权归属纠纷有了解决的法律依据。但是，由于现实生活中，小区停车位的产权问题的产生有着十分复杂的社会背景，围绕着小区停车位的产权问题，开发商、物业公司、业主之间往往纠结出极其复杂的民事纠纷。而作为一部新法，其实施过程中也必然会遇到各种各样的阻碍，经过我们的分析不难看出《物权法》在解决小区停车位产权归属问题上有巨大正面意义，但同时还是不可避免的存在着其不足和缺陷之处。这需要我们共同努力，在其实施过程中逐步完善。但是我们有理由相信，《物权法》的前景是光明的，而且《物权法》的巨大作用也是不容质疑的，我们相信随着《物权法》的全面实施，在广大群众和科研工作者的共同努力下，目前我们所遇到的各种问题都会有一个圆满的解决方式，《物权法》必将在将来发挥更加重要的作用。
作者简介：王尧（1987.6-），女，汉族，河北省石家庄市人，河北经贸大学研究生院2009级民商法专业硕士研究生，研究方向：债权。