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【摘要】土地价格评估，可以被视为为了在规定地时间和所要达到的目的而去评价和估计土地的所需权益和价值的一门学问。因此，要想准确估算土地价格的关键点就在于土地估价方法选择和运用上。本文简要介绍了剩余法的基本概念以及公式和在城镇居住用地地价评估中的估算步骤和优缺点，为其在城镇居住用地地价评估中的实际应用和得出科学的评估结论提供依据。
【关键词】剩余法；地价评估；应用
我国土地市场的政策变化和价格波动，是由土地制度改革、住房制度改革、房地产市场的不断变化几方面综合作用和影响的结果，使得城镇居住用地的价格也跟随形式不断地变化而演变。城镇居住用地的价格一直以来被认为是房价的基本构成，已经变成人们普遍关注的议题而受到政府和开发商越来越多的高度关注和重视。城镇居住用地的价格是依据互相竞争的开发商在对不同环境、不同地方区域的地皮的特点和开发潜力，进行综合调查和整理分析后得到一个人们可以承受的可支付的成本。开发商必须首先解决对城镇居住用地的价格的评价和估计，但是其估计和评价的方法多种多样，各有优缺点利弊，在城镇居住用地的价格的评价和估计的过程当中，经常被广泛大量使用的一种地价估计方法就是剩余法。本文简要介绍了剩余法的基本概念以及公式和在城镇居住用地地价评估中的估算步骤和优缺点，为其在城镇居住用地地价评估中的实际应用和得出科学的评估结论提供依据。
1、剩余法的概述
剩余法一般意义上被认为是一种对满足开发潜能的不动产进行评价和估計的一种有效方法，人们又称作其为倒算法、假设开发法。具体的来说所谓剩余法就是通过把土地最大利益化使用所产生的总收益减去总成本和正常投资利润之后得出土地价格的一种估计和评价的途径。换个角度理解就是，从长期历史的演化来出发，土地如果不经过使用就没有啥价值，只有经过人们的不断的投资开发才能赋予其一定的使用价值，也就是说土地的具体形式或开发后的使用价值决定了其土地自身价值，而且这个决定作用具有唯一性。因此，土地的价格等于土地与开发后的价值除去建筑物本身的价值，具体的计算公式如下：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税收。对该公式做一下几点分析：1）建筑费用。经过把社会常规性的发生费用和行业习惯费用经过预算可获得。2）专业费用。所谓的专业费用可以分为建筑师、工程师、测量师以及行政规费、税费及其他费用等，一般以建筑费的一个百分率（I）表示，即专业费=建筑费×I。3）利息和利润。依据等量相同资金取得相同利润的经济学原理，把全部预付的资金作为计算的基点。土地的价格之所以要包括在预付的资本之内是因为要在开发和销售之前进行预支付。全部预付资本=建筑费+专业费+地价，假设正常利率为R，利润率为P，则利息=（建筑费+专业费+地价）×R，利润=（建筑费+专业费+地价）×P。把专业费用，利息和利润代入总公式可以得到，地价={楼价-建筑费×（1+I+R+P+IR+IP）-税收}/（1+R+P）。在计算的过程当中，必须时刻注意到货币的时间价值作用导致不同时期的地价和楼价，以及建筑费、专业费、税费、利息、利润等会发生变化波动，所以应该将发生在各个不同时期的费用与收入全部折现后在计算。
2、剩余法在城镇居住用地地价评估中的估算步骤
一般在城镇居住用地的地价评估过程当中，剩余法可以总结为以下几个过程：（1）调查清楚即将评价和估计土地的详细状况：土地地理环境、存在情况、使用需求、权利状况等。（2）仔细选择开发使用的方法和形式：确认其使用目的、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。（3）针对开发后具体的取得收益的形式，例如出售、出租等，使用市场比较法和收益还原法确定不动产的总价格。（4）使用比较法或者建筑工程概预算法估计建筑费，使用比率估算专业费等各项成本费用和开发商的利润。（5）估价额的最终获取。将以上获取的所有数据直接的代入原始公式计算出开发商实际在开发时所支付的最多的费用：土地价格=不动产的总价格-开发费用-专业费用-未知费用-利息-出租和出售费用-上税金额-开发商实际所得利润；土地的估价额就是计算得出的剩余值中减去取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，最终由估价师确定价格。
3、剩余法在城镇居住用地地价评估中的优缺点
3.1 剩余法在城镇居住用地地价评估中的优点。（l）使用范围较大。剩余法除了在城镇居住用地地价评估中使用之外，还可以用来对房地产项目进行开发和评价估计，是目前被当作房地产开发使用工程评价和估计当中最常用的方法。为了能给投资方提供一个科学的决断，房地产开发项目需要进行数据整理，然后通过剩余法计算分析得到依据结果。一般可以用剩余法实现帮助投资者得到准确的开发土地的最高预算费用、预期利润、未知性的最高费用。（2）剩余法在评价估计土地潜在价值方面具有其他方法不具备的独有优势。（3）可以评价估计我国大多数坐落于新开发区或者城市郊区的难于采用市场比较法进行评价和估计的土地价格，而且开发商经常是通过剩余法来确定投标政府土地的价格。（4）通过剩余法开发商能够科学准确的估算出土地的潜在升值空间。
3.2 剩余法在城镇居住用地地价评估中的缺点。由于在目前的环境当中充满了太多的可变因素，主要是建筑成本、相关税费、投资利息利润等费用方面难以较为准确的估算，从而导致了剩余法在预测土地价格的时候存在一些漏洞并且比较粗糙。这些东西可以反映在使用剩余法对土地使用权出让投标的报价，进行评价和估计时所报出的不同价格。
结语：
在目前环境下，剩余法的使用比较稳定和成熟，但随着未知因素的突然出现，我们不得不把未知的风险考虑到在使用剩余法对城镇居住用地地价进行评估的过程当中。因此，为了相对准确地预测未来的房价，我们必须要能够关注到相关文件、房产政策、经济状况、期限、地域开发、投资理念以及供求关系等诸多因素，才能够对城镇居住用地地价的发展趋势进行科学的评估。
参考文献：
[1]董震宇.关于城市居住用地价格的讨论[J].黑龙江科技信息，2003（4）：25.
[2]柴强.剩余法及其用于出让地块估价的计算[J].中国审计信息与方法，1994，3：12～13.
[3]程阳春.用剩余法评估地价的几点看法[J].湖北财经高等专科学校学报，2003（2）：63～64.
[4]马克伟，编.土地估价理论与方法（土地估价师资格考试辅导教材）[M].北京：改革出版社，1995.
【关键词】剩余法；地价评估；应用
我国土地市场的政策变化和价格波动，是由土地制度改革、住房制度改革、房地产市场的不断变化几方面综合作用和影响的结果，使得城镇居住用地的价格也跟随形式不断地变化而演变。城镇居住用地的价格一直以来被认为是房价的基本构成，已经变成人们普遍关注的议题而受到政府和开发商越来越多的高度关注和重视。城镇居住用地的价格是依据互相竞争的开发商在对不同环境、不同地方区域的地皮的特点和开发潜力，进行综合调查和整理分析后得到一个人们可以承受的可支付的成本。开发商必须首先解决对城镇居住用地的价格的评价和估计，但是其估计和评价的方法多种多样，各有优缺点利弊，在城镇居住用地的价格的评价和估计的过程当中，经常被广泛大量使用的一种地价估计方法就是剩余法。本文简要介绍了剩余法的基本概念以及公式和在城镇居住用地地价评估中的估算步骤和优缺点，为其在城镇居住用地地价评估中的实际应用和得出科学的评估结论提供依据。
1、剩余法的概述
剩余法一般意义上被认为是一种对满足开发潜能的不动产进行评价和估計的一种有效方法，人们又称作其为倒算法、假设开发法。具体的来说所谓剩余法就是通过把土地最大利益化使用所产生的总收益减去总成本和正常投资利润之后得出土地价格的一种估计和评价的途径。换个角度理解就是，从长期历史的演化来出发，土地如果不经过使用就没有啥价值，只有经过人们的不断的投资开发才能赋予其一定的使用价值，也就是说土地的具体形式或开发后的使用价值决定了其土地自身价值，而且这个决定作用具有唯一性。因此，土地的价格等于土地与开发后的价值除去建筑物本身的价值，具体的计算公式如下：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税收。对该公式做一下几点分析：1）建筑费用。经过把社会常规性的发生费用和行业习惯费用经过预算可获得。2）专业费用。所谓的专业费用可以分为建筑师、工程师、测量师以及行政规费、税费及其他费用等，一般以建筑费的一个百分率（I）表示，即专业费=建筑费×I。3）利息和利润。依据等量相同资金取得相同利润的经济学原理，把全部预付的资金作为计算的基点。土地的价格之所以要包括在预付的资本之内是因为要在开发和销售之前进行预支付。全部预付资本=建筑费+专业费+地价，假设正常利率为R，利润率为P，则利息=（建筑费+专业费+地价）×R，利润=（建筑费+专业费+地价）×P。把专业费用，利息和利润代入总公式可以得到，地价={楼价-建筑费×（1+I+R+P+IR+IP）-税收}/（1+R+P）。在计算的过程当中，必须时刻注意到货币的时间价值作用导致不同时期的地价和楼价，以及建筑费、专业费、税费、利息、利润等会发生变化波动，所以应该将发生在各个不同时期的费用与收入全部折现后在计算。
2、剩余法在城镇居住用地地价评估中的估算步骤
一般在城镇居住用地的地价评估过程当中，剩余法可以总结为以下几个过程：（1）调查清楚即将评价和估计土地的详细状况：土地地理环境、存在情况、使用需求、权利状况等。（2）仔细选择开发使用的方法和形式：确认其使用目的、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。（3）针对开发后具体的取得收益的形式，例如出售、出租等，使用市场比较法和收益还原法确定不动产的总价格。（4）使用比较法或者建筑工程概预算法估计建筑费，使用比率估算专业费等各项成本费用和开发商的利润。（5）估价额的最终获取。将以上获取的所有数据直接的代入原始公式计算出开发商实际在开发时所支付的最多的费用：土地价格=不动产的总价格-开发费用-专业费用-未知费用-利息-出租和出售费用-上税金额-开发商实际所得利润；土地的估价额就是计算得出的剩余值中减去取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，最终由估价师确定价格。
3、剩余法在城镇居住用地地价评估中的优缺点
3.1 剩余法在城镇居住用地地价评估中的优点。（l）使用范围较大。剩余法除了在城镇居住用地地价评估中使用之外，还可以用来对房地产项目进行开发和评价估计，是目前被当作房地产开发使用工程评价和估计当中最常用的方法。为了能给投资方提供一个科学的决断，房地产开发项目需要进行数据整理，然后通过剩余法计算分析得到依据结果。一般可以用剩余法实现帮助投资者得到准确的开发土地的最高预算费用、预期利润、未知性的最高费用。（2）剩余法在评价估计土地潜在价值方面具有其他方法不具备的独有优势。（3）可以评价估计我国大多数坐落于新开发区或者城市郊区的难于采用市场比较法进行评价和估计的土地价格，而且开发商经常是通过剩余法来确定投标政府土地的价格。（4）通过剩余法开发商能够科学准确的估算出土地的潜在升值空间。
3.2 剩余法在城镇居住用地地价评估中的缺点。由于在目前的环境当中充满了太多的可变因素，主要是建筑成本、相关税费、投资利息利润等费用方面难以较为准确的估算，从而导致了剩余法在预测土地价格的时候存在一些漏洞并且比较粗糙。这些东西可以反映在使用剩余法对土地使用权出让投标的报价，进行评价和估计时所报出的不同价格。
结语：
在目前环境下，剩余法的使用比较稳定和成熟，但随着未知因素的突然出现，我们不得不把未知的风险考虑到在使用剩余法对城镇居住用地地价进行评估的过程当中。因此，为了相对准确地预测未来的房价，我们必须要能够关注到相关文件、房产政策、经济状况、期限、地域开发、投资理念以及供求关系等诸多因素，才能够对城镇居住用地地价的发展趋势进行科学的评估。
参考文献：
[1]董震宇.关于城市居住用地价格的讨论[J].黑龙江科技信息，2003（4）：25.
[2]柴强.剩余法及其用于出让地块估价的计算[J].中国审计信息与方法，1994，3：12～13.
[3]程阳春.用剩余法评估地价的几点看法[J].湖北财经高等专科学校学报，2003（2）：63～64.
[4]马克伟，编.土地估价理论与方法（土地估价师资格考试辅导教材）[M].北京：改革出版社，1995.