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青岛市人防建筑设计研究院 山东青岛 266061）
【摘要】文章阐述了老龄化社会的问题，分析了老龄人群养老功能需求，解析了不同养老地产模式特点，探讨了相适宜的规划设计手法。
【关键词】养老地产 养老模式 养老规划
1 引言
根据统计，65岁及以上的人口比率占到总人口7%，该区域就被称为“老龄化社会”，超过14%就被称为“老龄社会”，目前中国已凸显的社会问题：
◇我国面临着严重的人口老龄化趋势：中国从2001年已进入老龄化社会，在2008年民政部的统计报告中显示，全国65岁及以上人口占总人口的8.3%，60岁及以上人口占总人口的12%；
◇“四二一”家庭结构：中国的独生子女政策导致家庭结构成为“四位老人+一对夫妻+一个子女”，随着社会竞争的激烈性加剧了年轻家庭照顾老人的难度，使得年轻一代陷入“事业人士”社会角色和“孝顺子女”家庭角色的冲突之中。
老龄化趋势与家庭结构的冲突已成为关乎国计民生、民族兴衰的重大问题，中国政府积极应对并进行了长期规划，发布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划》中强调：“要抓紧构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老体系”。
2 养老地产模式研究
2.1养老功能需求分析
养老地产服务于老龄人群，目标是提供一个可以让老龄人群享受乐龄人生、享受健康生活的空间和环境，其应有效解决好老龄人群的生理与心理问题：
◇老龄人群生理：体能下降、视力下降、行动不便、自理力差、身体多病等
◇老龄人群心理：空闲感、黄昏感、孤独感、失落感、冷落感、失衡感等
老龄人群需要面对自身与周边众多不利因素，并经历着一个从可以生活自理至半自理、不能自理、生命关怀的必经路程，在这个过程中老龄人群所期望的养老地产应具备：
◇生活居住功能：符合老龄人群身体状况的舒适生活和居住环境；
◇娱乐交流功能：符合老龄人群喜好特点的舒心娱乐和学习环境；
◇康体养生功能：符合老龄人群心理状况的静怡康体和养生环境；
◇医药护理功能：满足老龄人群健康理疗的快捷医治和护理环境；
◇精神实现功能：满足老龄人群精神需求的人文再现和融入环境；
◇服务保障功能：满足老龄人群不同阶段的系统服务和保障环境；
◇便利交通功能：满足老龄人群出行探望的便利道路和交通环境；
2.2养老地产模式解析
养老功能需求不同，所对应的养老地产模式不同，而且养老功能需求和养老模式会随着老龄化社会递进趋势而发展变化，其特点：
◇老龄化社会递进趋势：第一阶段为老龄化社会初期，第二阶段为老龄化社会中期，第三阶段为老龄化社会加剧期；
◇运营主体：第一阶段为以政府为主，第二阶段为以政府与投资商并行，第三阶段为以投资商为主；
◇保障规模：第一阶段为单一类型并可保障部分人群，第二阶段为多混行类型并可保障区域人群，第三阶段为完善保障体系并可覆盖各类人群。
◇物业产权：第一阶段为以公共设施（多以租用床位方式）为主，第二阶段以商业设施（多以出售使用权、部分出售产权）为主，第三阶段为以多种产权混行（多种出售产权、使用权或租用方式并存）为主；
◇养老模式：第一阶段为传统养老院；第二阶段为老年公寓；第三阶段为老年社区；
我国养老地产处在第二、三阶段的交替发展过程中，国内政府及企业进行了多方面探索研究与开发建设，并提出了众多新理念与新模式，目前养老地产模式：
◇社区居家型：以房地产开发商建设为主、政府扶持为辅，在居住社区开发建设中根据居住区规模配建独立或组团的养老住宅、养老公寓、养老设施等多种养老产品，以覆盖居家型人群为主。该模式核心竞争力是好的居住氛围和便利的服务设施，居住人群有较舒适的居家环境。
◇医疗护理型：以医疗机构与专业养老机构联合建设运营为主，在医疗机构区域就近配建独立或组团养老设施，以覆盖介护介助型人群为主。该模式核心竞争力是优质医疗资源和专业医疗服务团队，居住人群有较高的安全保障。
◇康体养生型：以房地产开发商与专业运营机构联合建设运营为主，在文化或生态资源良好的区域配建养老综合社区，以覆盖居家型或康复型或自助型人群为主。该模式核心竞争力是优质的环境资源和养生理念，居住人群有较好的心理感受。
3 养老地产规划研究
养老地产的各类产品设计，应综合考虑养老模式所对应客户人群和后期运营的特点，并应从选址、规划、建筑、景观、设备五方面进行详细研究：
◇选址：应综合考量社会环境、区域外部、项目内部三个因素（社会环境因素应包含城市发展趋势、区域人口状况、政府政策环境，区域外部因素包括气候条件、资源状况、交通情况及配套设施，项目内部因素为地块自身条件），并遵循“天时地利人和”的选址理念。 如康体养生型养老地产，建设区域应具备的社会环境因素为区域内有10%以上的老龄人群、经济收入水平较高、当地政府有政策扶持，应具备的项目外部因素为区域气候温和、有湖泊或森林资源、1小时交通圈、有一定的商业配套条件，应具备的项目内部因素为地块容积率低、地势坡度25%以内、景观资源丰富等，只有满足上述条件方能有效的控制项目开发及运营状况。
◇规划：应从养老模式相适配性去综合考量周边环境、场地条件、运营方式、功能分配、交通路网等要素，遵循“服务设施系统性、入住对象多样性、道路交通便利性”的规划设计理念。如康体养生型养老地产，应根据养老模式特点确定功能建筑和活动场地（如介助式老年公寓、介护式公寓、居家式老年公寓、老年活动中心、养生餐厅、医疗保健中心等建筑，室外垂钓、锻炼、娱乐等健身娱乐场地）。
◇建筑：应着重从服务人群特征（老龄人群健康性、自立性、安全性）去考虑建筑立面形象、平面功能动线、细部处理设计，并遵循“关爱、便利、低碳 ”的建筑设计理念。如康体养生型养老地产，考虑到老年人视力衰退特点而采用米黄色为主色调的建筑立面，考虑到老年人行动不便特点而缩短户内外服务空间与居住空间的距离并设置无障碍的电梯及卫生间，并在建筑细节进行详细设计，如台阶踏步应控制在120mm、室内地面采用弹性橡胶或木地板地面、墙体阳角圆角处理、门扇设置观察窗口、靠墙设置扶手等。
◇景观：应以尽可能拓展老年人活动、休憩、娱乐、交流的生态室外空间为原则，并遵循“绿色、生态、养生”的景观设计理念。如康体养生型养老地产，室外休憩的小空间可结合建筑布局而采用庭院式手法，以体现居住氛围、增强家庭生活感；室外活动大空间则采用公园式手法，以体现场地开放性、增强活动愉悦感。
◇设备：应按老龄人群的人体尺度、心理生理特点进行设计，兼顾老人与照顾者的使用要求，并遵循“适用性、舒适性、可改造性”的设计理念。如康体养生型养老地产，考虑老人逗留式活动应选配圆滑牢固的造型家具，考虑老人使用便利而设置自动控制采暖降温及供热水设备，考虑老人视觉衰退而选用柔和自然的照明光。
4 结语
养老地产将会成一个社会各界所关注的热点， 而且现在养老地产建设方面已经取得了初步成效。本文从老龄人群养老需求为切入点对养老模式和设计要点作了一些总结， 希望能为养老地产建设起到一定参考作用。
参考文献
[1]朱中一 转型期养老地产的探索与发展 新楼盘 2012（40）
[3]开彦 关于老年地产市场启动的探索 新楼盘 2012（40）
[3]周燕珉 15种养老地产开发模式 新楼盘 2012（40）
【摘要】文章阐述了老龄化社会的问题，分析了老龄人群养老功能需求，解析了不同养老地产模式特点，探讨了相适宜的规划设计手法。
【关键词】养老地产 养老模式 养老规划
1 引言
根据统计，65岁及以上的人口比率占到总人口7%，该区域就被称为“老龄化社会”，超过14%就被称为“老龄社会”，目前中国已凸显的社会问题：
◇我国面临着严重的人口老龄化趋势：中国从2001年已进入老龄化社会，在2008年民政部的统计报告中显示，全国65岁及以上人口占总人口的8.3%，60岁及以上人口占总人口的12%；
◇“四二一”家庭结构：中国的独生子女政策导致家庭结构成为“四位老人+一对夫妻+一个子女”，随着社会竞争的激烈性加剧了年轻家庭照顾老人的难度，使得年轻一代陷入“事业人士”社会角色和“孝顺子女”家庭角色的冲突之中。
老龄化趋势与家庭结构的冲突已成为关乎国计民生、民族兴衰的重大问题，中国政府积极应对并进行了长期规划，发布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划》中强调：“要抓紧构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老体系”。
2 养老地产模式研究
2.1养老功能需求分析
养老地产服务于老龄人群，目标是提供一个可以让老龄人群享受乐龄人生、享受健康生活的空间和环境，其应有效解决好老龄人群的生理与心理问题：
◇老龄人群生理：体能下降、视力下降、行动不便、自理力差、身体多病等
◇老龄人群心理：空闲感、黄昏感、孤独感、失落感、冷落感、失衡感等
老龄人群需要面对自身与周边众多不利因素，并经历着一个从可以生活自理至半自理、不能自理、生命关怀的必经路程，在这个过程中老龄人群所期望的养老地产应具备：
◇生活居住功能：符合老龄人群身体状况的舒适生活和居住环境；
◇娱乐交流功能：符合老龄人群喜好特点的舒心娱乐和学习环境；
◇康体养生功能：符合老龄人群心理状况的静怡康体和养生环境；
◇医药护理功能：满足老龄人群健康理疗的快捷医治和护理环境；
◇精神实现功能：满足老龄人群精神需求的人文再现和融入环境；
◇服务保障功能：满足老龄人群不同阶段的系统服务和保障环境；
◇便利交通功能：满足老龄人群出行探望的便利道路和交通环境；
2.2养老地产模式解析
养老功能需求不同，所对应的养老地产模式不同，而且养老功能需求和养老模式会随着老龄化社会递进趋势而发展变化，其特点：
◇老龄化社会递进趋势：第一阶段为老龄化社会初期，第二阶段为老龄化社会中期，第三阶段为老龄化社会加剧期；
◇运营主体：第一阶段为以政府为主，第二阶段为以政府与投资商并行，第三阶段为以投资商为主；
◇保障规模：第一阶段为单一类型并可保障部分人群，第二阶段为多混行类型并可保障区域人群，第三阶段为完善保障体系并可覆盖各类人群。
◇物业产权：第一阶段为以公共设施（多以租用床位方式）为主，第二阶段以商业设施（多以出售使用权、部分出售产权）为主，第三阶段为以多种产权混行（多种出售产权、使用权或租用方式并存）为主；
◇养老模式：第一阶段为传统养老院；第二阶段为老年公寓；第三阶段为老年社区；
我国养老地产处在第二、三阶段的交替发展过程中，国内政府及企业进行了多方面探索研究与开发建设，并提出了众多新理念与新模式，目前养老地产模式：
◇社区居家型：以房地产开发商建设为主、政府扶持为辅，在居住社区开发建设中根据居住区规模配建独立或组团的养老住宅、养老公寓、养老设施等多种养老产品，以覆盖居家型人群为主。该模式核心竞争力是好的居住氛围和便利的服务设施，居住人群有较舒适的居家环境。
◇医疗护理型：以医疗机构与专业养老机构联合建设运营为主，在医疗机构区域就近配建独立或组团养老设施，以覆盖介护介助型人群为主。该模式核心竞争力是优质医疗资源和专业医疗服务团队，居住人群有较高的安全保障。
◇康体养生型：以房地产开发商与专业运营机构联合建设运营为主，在文化或生态资源良好的区域配建养老综合社区，以覆盖居家型或康复型或自助型人群为主。该模式核心竞争力是优质的环境资源和养生理念，居住人群有较好的心理感受。
3 养老地产规划研究
养老地产的各类产品设计，应综合考虑养老模式所对应客户人群和后期运营的特点，并应从选址、规划、建筑、景观、设备五方面进行详细研究：
◇选址：应综合考量社会环境、区域外部、项目内部三个因素（社会环境因素应包含城市发展趋势、区域人口状况、政府政策环境，区域外部因素包括气候条件、资源状况、交通情况及配套设施，项目内部因素为地块自身条件），并遵循“天时地利人和”的选址理念。 如康体养生型养老地产，建设区域应具备的社会环境因素为区域内有10%以上的老龄人群、经济收入水平较高、当地政府有政策扶持，应具备的项目外部因素为区域气候温和、有湖泊或森林资源、1小时交通圈、有一定的商业配套条件，应具备的项目内部因素为地块容积率低、地势坡度25%以内、景观资源丰富等，只有满足上述条件方能有效的控制项目开发及运营状况。
◇规划：应从养老模式相适配性去综合考量周边环境、场地条件、运营方式、功能分配、交通路网等要素，遵循“服务设施系统性、入住对象多样性、道路交通便利性”的规划设计理念。如康体养生型养老地产，应根据养老模式特点确定功能建筑和活动场地（如介助式老年公寓、介护式公寓、居家式老年公寓、老年活动中心、养生餐厅、医疗保健中心等建筑，室外垂钓、锻炼、娱乐等健身娱乐场地）。
◇建筑：应着重从服务人群特征（老龄人群健康性、自立性、安全性）去考虑建筑立面形象、平面功能动线、细部处理设计，并遵循“关爱、便利、低碳 ”的建筑设计理念。如康体养生型养老地产，考虑到老年人视力衰退特点而采用米黄色为主色调的建筑立面，考虑到老年人行动不便特点而缩短户内外服务空间与居住空间的距离并设置无障碍的电梯及卫生间，并在建筑细节进行详细设计，如台阶踏步应控制在120mm、室内地面采用弹性橡胶或木地板地面、墙体阳角圆角处理、门扇设置观察窗口、靠墙设置扶手等。
◇景观：应以尽可能拓展老年人活动、休憩、娱乐、交流的生态室外空间为原则，并遵循“绿色、生态、养生”的景观设计理念。如康体养生型养老地产，室外休憩的小空间可结合建筑布局而采用庭院式手法，以体现居住氛围、增强家庭生活感；室外活动大空间则采用公园式手法，以体现场地开放性、增强活动愉悦感。
◇设备：应按老龄人群的人体尺度、心理生理特点进行设计，兼顾老人与照顾者的使用要求，并遵循“适用性、舒适性、可改造性”的设计理念。如康体养生型养老地产，考虑老人逗留式活动应选配圆滑牢固的造型家具，考虑老人使用便利而设置自动控制采暖降温及供热水设备，考虑老人视觉衰退而选用柔和自然的照明光。
4 结语
养老地产将会成一个社会各界所关注的热点， 而且现在养老地产建设方面已经取得了初步成效。本文从老龄人群养老需求为切入点对养老模式和设计要点作了一些总结， 希望能为养老地产建设起到一定参考作用。
参考文献
[1]朱中一 转型期养老地产的探索与发展 新楼盘 2012（40）
[3]开彦 关于老年地产市场启动的探索 新楼盘 2012（40）
[3]周燕珉 15种养老地产开发模式 新楼盘 2012（40）