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在调控持续的“高压”下，3月全国楼盘成交量却出现了小幅回暖的现象，让人有种“暖春”的感觉。由此也引发了一些有购房需求的民众不安，纷纷计划出手入市。楼市真的“回暖”了吗?当今环境下。是谁在买房?刚需还是投资?在接下来的时间里，楼市消费的信心指数是否会有变化?买房时机已到吗?
基于此，《尚地产》广邀楼市专家分析市场现象，意图把脉楼市购买力动向。从而揭示楼市未来趋势。
楼市回暖，言之尚早
“近期以来，贷款难度降低，利率回归基准，加上不少项目加大了优惠幅度，在这三重刺激下，市场需求有所释放，实现了一定的成交量。青岛3月住宅成交33.9万平方米，环比下降27.9％，同比下降35.4％。”在青岛高策策划顾问部总监单良看来，成交量的波动状态，说明了楼市回暖，还言之尚早。
在近期的市场中，“刚需盘”主导了市场。“国家政策导向，加上大幅优惠项目多数是刚需项目，以及刚性需求比其它类需求更加迫切，这三点就决定了刚需的主力地位，改善需求是市场补充，而投资需求受到了抑制。”单良说，“首套房贷利率优惠是国家‘促进房价合理回归，保障合理需求’政策的重要举措之一，在此引导之下，刚性需求将进一步得到释放，相信会有不少观望的客户选择出手置业。同时，开发商也将对经营策略做出调整。”
当前的市场上，可谓是有人欢喜有人忧。有的楼盘降价跑量效果明显，有的楼盘却是降了价也销售平平。现有的市场背景下，可以说是危机并存，有危险也有机会，房地产格局将有所变化，会有出局者，也会有脱颖而出者。房地产企业需要及时调整好自身战略，拿地策略、成本策略、营销策略等等都需要调整到协调统一且符合市场趋势，才有可能存活甚至有新的突破。
单良认为，市场需求的构成要素，第一是购买欲望，第二是购买能力。据第六次人口普查，青岛常住人口870余万，外来人口规模大，可以说第一要素是非常充足的；2011年，青岛GDP增长9，2％，人均可支配收入上升到28567元，城市购买力较强。所以，市场需求依然充足，只是现有局势下多数人选择观望。
面对观望气氛仍较浓重的市场环境，地产企业该往何处去?又该如何抢先消化库存?
“在可以预见的时间内政策转向可能性很小的情况，价格成为了让需求释放不再观望的最重要因素，率先摸准客户心理预期并适时加以刺激的项目将最先去化库存。”可以预见，自住需求在长远的将来仍将扮演重要的角色。因此如何调整营销策略，如何定位产品，力求贴近居住者实际需求将成为未来开发企业的主选题。
值得一提的是，日前，青岛市山东路地王紫御观邸项目直降百万变身“降价王”着实让购房者眼前一亮。
“‘跳水价’对市场刺激很大，能实现热销，但是会给客户一个印象——‘我想买的那个项目会不会也降价’。结果就是热销了，跟进项目也能分杯羹，没跟进的项目销售愈加困难。”单良对记者强调说，“价格对销售的重要程度，对于不同的市场是不一样的，刚需市场对价格敏感度更高，所以大家就看到了这些降价项目的热销。但对于高端市场来说，价格敏感度就没那么高了，高端客户更关注高端物业带来的尊贵感和享受感。所以说，销售策略从哪方面发力还得看项目的市场定位，具体情况具体分析。”
但不可否认的是，随着市场未来推盘的增多，价格竞争势必更加激烈，购房者难免会担心自己多花“冤枉钱”。这一心理预期也导致了楼市观望氛围的浓重。
“房价处于波动状态，所有人都希望自己在波谷的时候买房，但往往事与愿违。反过来想，如果所有人都在波谷时出手，那波谷就不是波谷了。所以购房者买房主要还是看自己的需求和心理价格，如果找到了中意房源，当价格达到自己心理价格时就果断出手。”单良所谓的“果断出手”，当然得基于购房者是否看中了项目房源和自己的心理价位。
买房时机正熟
有业内人士指出，此轮房地产调控的核心是普通住宅市场的“去投资化”，带有浓烈的政治色彩。至少在本届政府任期之内，房地产调控的方向不会发生转变，2009年的房地产救市政策不会重演。或因如此，各大房企纷纷走上了降价促销、“以价换量”的道路。
“不能回避的是，房地产开发在其过程中需要大量的资金注入，项目推进的每一步都需要资金回笼来支持开发。现金流就是企业流淌的血液，流转一旦停滞，后果可想而知。而“以价换量”恰恰是房企为自己止血和补血的方式，而这也于国家调控将市场内的泡沫挤掉的目的相吻合。中南集团营销部经理林艳青说。
随着开发商“以价换量”和刚需的入市，3月的市场有了暖意。“当下的房地产市场正趋于理性，朝着平稳、健康的方向发展。目前，首次置业在购房群体中占据较大比重，改善性需求较少，而商业的投资受政策影响小，呈现出较好的发展态势。”林艳青指出，房地产市场一直是动态变化的，需求受很多因素的影响。目前，市场的需求仍是很大的。开发商只要时刻为购房者着想，把对利润与对品质的追求放在同等重要的位置上，真正研究客户的需求，找寻到自己的核心竞争力，深耕产品，便会在市场中收获消费者的支持。
事实上，楼市的状态低迷，除了受国家宏观政策的影响外，更多的是消费者心理预期的影响。“主要考虑楼盘未来的升值空间，我关注中南世纪城已经很久了，目前开盘的这个价位我能够接受。说房价跌50％，我觉得不现实。如果房价真跌了，那中国不就乱套了?”王先生告诉记者，他是本地人，这次投资商铺，就是用的拆迁补偿款。在他看来，钱存在银行里，不如投资。
“近期，部分开发企业打出‘跳水价’，从市场的反应来看，更多的人对降价促销的手法已经不足为其。经过几次大降价的事件后人们渐渐地理性起来。实际上，在某一区域中，率先大幅降价的项目基本都是一降到底，已经没有多少利润空间。在市场的影响下，周边的楼盘也会适当地开始微调，来平衡整个片区的价格，大家一起往下走，从而形成平稳的销售。在市场力量的博弈下，房价已经上了理性回归的轨道。房产行业已进入‘微利时代’。”林艳青说，“现在出手买房的消费者将成为本轮调控中的最大受益者。”在林艳青看来，房价理性的回归正是刚需置业的绝好时机。
纵观青岛的楼市市场，目前销量靠前的仍是品牌开发商。“不管在什么时候，人们对品质的追求都是同样的，价格从来都不是最重要的。从经济学的角度讲，价格是产品的外在表象，根本是产品本身的价值，开发商必须在产品的定位和规划上，要更加贴近消费者的需求，通过楼盘品质的提升，强化对客户的服务，围绕增值服务去做才能得到消费者的认可。而这也恰恰是中南一直所坚持的。”林艳青介绍道，未来，将会在青岛更多的区域展示中南的品牌与文化，从而零距离了解客户的需求。
值得一提的是，中南集团为满足标 准的外地置业者，提供了总房款2％的额外优惠。“外地来青置业者也是不容忽视的一个群体。在中南项目的购房人群中，有20％为外地来青置业的购房者。我们希望有更多的外地置业者能够扎根中南，与中南一起共筑温馨与舒适的大家庭。”林艳青如是说。
刚需，回暖的关键
仔细研究楼市销量排行榜，不难发现热销的项目所处位置都高度集中于刚需大区。由于受调控政策的影响，刚需客户将成为支撑楼市的重要群体，有业内人士称，在一轮降价换量之后，刚需入市探房价的欲望也在增加，这或许将推动楼市继续回暖。
“对比了周边几个盘，这个盘的价格、户型最合适，所以就买了。”于先生是准新郎，和女朋友明年结婚。按照他的看法，等调控、等房价的低谷都不现实，还是看好了有需要就抓紧出手。“反正是自住的，跌了影响也不大，不过我觉得也跌不到哪里去。”事实上，记者在海信地产淮安郡项目售楼处所遇到的几乎都是自住需求的购房者。而目前市场环境下，婚房置业者自然而然成为楼市主力。
自住需求为什么会有如此大力量推动本轮楼市热销?
业内人士普通认为，开发商开始主动降价，再加上首套房贷的宽松。一方面出现了令人心动的价格，另一方面买房的成本降低，二者共同促进了刚需的人市，推高了成交。
“我也是‘刚需’，我想买套130平方米的房子。”李小姐原本有套90平方米的房子，但在生下宝宝后需要和父母一起住，明显觉得地方不够用了。其实，这样的改善型需求并非特例，他们也是构成楼市“回暖”的一大力量。
据海信地产相关人员介绍，海信淮安郡项目推出了优惠政策吸引消费，比如全南套二最高可享2万元抵8万元优惠，按时签约再送5000元家装基金等。4月前3周淮安郡来电315通，比上月增长36％，来访213组，比上月增长27％，同时回款额大幅增加。电话来访量清晰地表现出4月地产回暖的趋势。在青岛开发区市场比较低迷的情况下，海信地产凤凰金岸项目却实现来电约400通，来访约180组，实现销售12套，当月回款约1000万元。
市场的真实反映也许比经济学家的宏观预测更有说服力，对房屋真正有需求的人总是会出手，他们的选择则恰好构成了市场的走向。未来市场能否保持这种回暖态势，关键还是取决于开发商的经营策略、价格策略是否迎合刚需“胃口”。毕竟，“价格”是刺激刚需神经最有效的武器。
可以预见，在信贷出现定向宽松的利好下，开发商坚持“以价换量”，多给购房者以优惠，市场成交量有望继续抬升。也就是说，楼市能否真正回暖，上演“春天”的戏码，关键取决于楼市主角——刚需。
基于此，《尚地产》广邀楼市专家分析市场现象，意图把脉楼市购买力动向。从而揭示楼市未来趋势。
楼市回暖，言之尚早
“近期以来，贷款难度降低，利率回归基准，加上不少项目加大了优惠幅度，在这三重刺激下，市场需求有所释放，实现了一定的成交量。青岛3月住宅成交33.9万平方米，环比下降27.9％，同比下降35.4％。”在青岛高策策划顾问部总监单良看来，成交量的波动状态，说明了楼市回暖，还言之尚早。
在近期的市场中，“刚需盘”主导了市场。“国家政策导向，加上大幅优惠项目多数是刚需项目，以及刚性需求比其它类需求更加迫切，这三点就决定了刚需的主力地位，改善需求是市场补充，而投资需求受到了抑制。”单良说，“首套房贷利率优惠是国家‘促进房价合理回归，保障合理需求’政策的重要举措之一，在此引导之下，刚性需求将进一步得到释放，相信会有不少观望的客户选择出手置业。同时，开发商也将对经营策略做出调整。”
当前的市场上，可谓是有人欢喜有人忧。有的楼盘降价跑量效果明显，有的楼盘却是降了价也销售平平。现有的市场背景下，可以说是危机并存，有危险也有机会，房地产格局将有所变化，会有出局者，也会有脱颖而出者。房地产企业需要及时调整好自身战略，拿地策略、成本策略、营销策略等等都需要调整到协调统一且符合市场趋势，才有可能存活甚至有新的突破。
单良认为，市场需求的构成要素，第一是购买欲望，第二是购买能力。据第六次人口普查，青岛常住人口870余万，外来人口规模大，可以说第一要素是非常充足的；2011年，青岛GDP增长9，2％，人均可支配收入上升到28567元，城市购买力较强。所以，市场需求依然充足，只是现有局势下多数人选择观望。
面对观望气氛仍较浓重的市场环境，地产企业该往何处去?又该如何抢先消化库存?
“在可以预见的时间内政策转向可能性很小的情况，价格成为了让需求释放不再观望的最重要因素，率先摸准客户心理预期并适时加以刺激的项目将最先去化库存。”可以预见，自住需求在长远的将来仍将扮演重要的角色。因此如何调整营销策略，如何定位产品，力求贴近居住者实际需求将成为未来开发企业的主选题。
值得一提的是，日前，青岛市山东路地王紫御观邸项目直降百万变身“降价王”着实让购房者眼前一亮。
“‘跳水价’对市场刺激很大，能实现热销，但是会给客户一个印象——‘我想买的那个项目会不会也降价’。结果就是热销了，跟进项目也能分杯羹，没跟进的项目销售愈加困难。”单良对记者强调说，“价格对销售的重要程度，对于不同的市场是不一样的，刚需市场对价格敏感度更高，所以大家就看到了这些降价项目的热销。但对于高端市场来说，价格敏感度就没那么高了，高端客户更关注高端物业带来的尊贵感和享受感。所以说，销售策略从哪方面发力还得看项目的市场定位，具体情况具体分析。”
但不可否认的是，随着市场未来推盘的增多，价格竞争势必更加激烈，购房者难免会担心自己多花“冤枉钱”。这一心理预期也导致了楼市观望氛围的浓重。
“房价处于波动状态，所有人都希望自己在波谷的时候买房，但往往事与愿违。反过来想，如果所有人都在波谷时出手，那波谷就不是波谷了。所以购房者买房主要还是看自己的需求和心理价格，如果找到了中意房源，当价格达到自己心理价格时就果断出手。”单良所谓的“果断出手”，当然得基于购房者是否看中了项目房源和自己的心理价位。
买房时机正熟
有业内人士指出，此轮房地产调控的核心是普通住宅市场的“去投资化”，带有浓烈的政治色彩。至少在本届政府任期之内，房地产调控的方向不会发生转变，2009年的房地产救市政策不会重演。或因如此，各大房企纷纷走上了降价促销、“以价换量”的道路。
“不能回避的是，房地产开发在其过程中需要大量的资金注入，项目推进的每一步都需要资金回笼来支持开发。现金流就是企业流淌的血液，流转一旦停滞，后果可想而知。而“以价换量”恰恰是房企为自己止血和补血的方式，而这也于国家调控将市场内的泡沫挤掉的目的相吻合。中南集团营销部经理林艳青说。
随着开发商“以价换量”和刚需的入市，3月的市场有了暖意。“当下的房地产市场正趋于理性，朝着平稳、健康的方向发展。目前，首次置业在购房群体中占据较大比重，改善性需求较少，而商业的投资受政策影响小，呈现出较好的发展态势。”林艳青指出，房地产市场一直是动态变化的，需求受很多因素的影响。目前，市场的需求仍是很大的。开发商只要时刻为购房者着想，把对利润与对品质的追求放在同等重要的位置上，真正研究客户的需求，找寻到自己的核心竞争力，深耕产品，便会在市场中收获消费者的支持。
事实上，楼市的状态低迷，除了受国家宏观政策的影响外，更多的是消费者心理预期的影响。“主要考虑楼盘未来的升值空间，我关注中南世纪城已经很久了，目前开盘的这个价位我能够接受。说房价跌50％，我觉得不现实。如果房价真跌了，那中国不就乱套了?”王先生告诉记者，他是本地人，这次投资商铺，就是用的拆迁补偿款。在他看来，钱存在银行里，不如投资。
“近期，部分开发企业打出‘跳水价’，从市场的反应来看，更多的人对降价促销的手法已经不足为其。经过几次大降价的事件后人们渐渐地理性起来。实际上，在某一区域中，率先大幅降价的项目基本都是一降到底，已经没有多少利润空间。在市场的影响下，周边的楼盘也会适当地开始微调，来平衡整个片区的价格，大家一起往下走，从而形成平稳的销售。在市场力量的博弈下，房价已经上了理性回归的轨道。房产行业已进入‘微利时代’。”林艳青说，“现在出手买房的消费者将成为本轮调控中的最大受益者。”在林艳青看来，房价理性的回归正是刚需置业的绝好时机。
纵观青岛的楼市市场，目前销量靠前的仍是品牌开发商。“不管在什么时候，人们对品质的追求都是同样的，价格从来都不是最重要的。从经济学的角度讲，价格是产品的外在表象，根本是产品本身的价值，开发商必须在产品的定位和规划上，要更加贴近消费者的需求，通过楼盘品质的提升，强化对客户的服务，围绕增值服务去做才能得到消费者的认可。而这也恰恰是中南一直所坚持的。”林艳青介绍道，未来，将会在青岛更多的区域展示中南的品牌与文化，从而零距离了解客户的需求。
值得一提的是，中南集团为满足标 准的外地置业者，提供了总房款2％的额外优惠。“外地来青置业者也是不容忽视的一个群体。在中南项目的购房人群中，有20％为外地来青置业的购房者。我们希望有更多的外地置业者能够扎根中南，与中南一起共筑温馨与舒适的大家庭。”林艳青如是说。
刚需，回暖的关键
仔细研究楼市销量排行榜，不难发现热销的项目所处位置都高度集中于刚需大区。由于受调控政策的影响，刚需客户将成为支撑楼市的重要群体，有业内人士称，在一轮降价换量之后，刚需入市探房价的欲望也在增加，这或许将推动楼市继续回暖。
“对比了周边几个盘，这个盘的价格、户型最合适，所以就买了。”于先生是准新郎，和女朋友明年结婚。按照他的看法，等调控、等房价的低谷都不现实，还是看好了有需要就抓紧出手。“反正是自住的，跌了影响也不大，不过我觉得也跌不到哪里去。”事实上，记者在海信地产淮安郡项目售楼处所遇到的几乎都是自住需求的购房者。而目前市场环境下，婚房置业者自然而然成为楼市主力。
自住需求为什么会有如此大力量推动本轮楼市热销?
业内人士普通认为，开发商开始主动降价，再加上首套房贷的宽松。一方面出现了令人心动的价格，另一方面买房的成本降低，二者共同促进了刚需的人市，推高了成交。
“我也是‘刚需’，我想买套130平方米的房子。”李小姐原本有套90平方米的房子，但在生下宝宝后需要和父母一起住，明显觉得地方不够用了。其实，这样的改善型需求并非特例，他们也是构成楼市“回暖”的一大力量。
据海信地产相关人员介绍，海信淮安郡项目推出了优惠政策吸引消费，比如全南套二最高可享2万元抵8万元优惠，按时签约再送5000元家装基金等。4月前3周淮安郡来电315通，比上月增长36％，来访213组，比上月增长27％，同时回款额大幅增加。电话来访量清晰地表现出4月地产回暖的趋势。在青岛开发区市场比较低迷的情况下，海信地产凤凰金岸项目却实现来电约400通，来访约180组，实现销售12套，当月回款约1000万元。
市场的真实反映也许比经济学家的宏观预测更有说服力，对房屋真正有需求的人总是会出手，他们的选择则恰好构成了市场的走向。未来市场能否保持这种回暖态势，关键还是取决于开发商的经营策略、价格策略是否迎合刚需“胃口”。毕竟，“价格”是刺激刚需神经最有效的武器。
可以预见，在信贷出现定向宽松的利好下，开发商坚持“以价换量”，多给购房者以优惠，市场成交量有望继续抬升。也就是说，楼市能否真正回暖，上演“春天”的戏码，关键取决于楼市主角——刚需。