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[摘要]税务筹划是指企业通过对经营、投资、理财等活动进行合法的提前规划安排，尽可能地节减税费以增加经济效益。文章结合房地产企业的行业特点和纳税特点，对房地产企业的税务筹划问题进行了分析，加之2016年5月起全面实现营改增，此举措也会对房地产企业税务问题产生不小的影响，文章对此影响一并进行分析。
[关键词]税务筹划；房地产企业；营改增
1房地产企业纳税特点
（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。
（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。
（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。
（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。
2“營改增”对房地产企业的影响
“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。
3对营改增后房地产企业税务筹划的建议
（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。
（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。
（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。
（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。
（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。
（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。
（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。
（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用稅收优惠政策，加强企业竞争优势。
（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。
4结论
综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。
参考文献：
[1]刘筑川企业税务筹划研究[J].现代商贸工业，2013（7）.
[2]彭晓洁，肖强“营改增”对房地产企业税负的影响[J].财会月刊，2014（11）.
[3]梁楠房地产开发企业“营改增”税负研究[D].长春：吉林财经大学，2016.
[4]金晓云“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：15-16
[关键词]税务筹划；房地产企业；营改增
1房地产企业纳税特点
（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。
（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。
（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。
（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。
2“營改增”对房地产企业的影响
“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。
3对营改增后房地产企业税务筹划的建议
（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。
（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。
（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。
（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。
（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。
（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。
（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。
（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用稅收优惠政策，加强企业竞争优势。
（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。
4结论
综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。
参考文献：
[1]刘筑川企业税务筹划研究[J].现代商贸工业，2013（7）.
[2]彭晓洁，肖强“营改增”对房地产企业税负的影响[J].财会月刊，2014（11）.
[3]梁楠房地产开发企业“营改增”税负研究[D].长春：吉林财经大学，2016.
[4]金晓云“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：15-16