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摘 要：近年来大学城的相关研究越来越受到重视，然而关于大学城内部商业布局的研究尚不成熟。本文以杭州下沙高教园区为研究对象，通过实地考察和文献搜集对其商业业态分布情况进行数据分析，总结了目前存在的问题，并为相关部门提供政策和建议。
关键词：高教区；规划；业态分布；商业布局
一、引 言
国外对于大学城这类新城商业结构的研究主要从区位论角度进行分析，大致经历了成本学派、市场学派、行为学派等不同发展阶段。以杜能（1826）和韦伯（1909）为代表的成本学派，其理论核心在于根据企业生产成本最低来确定企业的最优区位；市场学派则综合考虑市场网结构的宏观区位论，提出产业布局必须充分考虑市场因素，尽量将企业布局在利润最大的区位，如克里斯塔勒（1933）与廖什（1940）的研究为合理科学地规划区域内不同规模城市以及城市之间关系打下了扎实的理论基础；行为学派则在对区位理论的研究中加入了对人的主观因素的考虑和分析，分别从决策者行为、被雇佣者行为以及消费者行为三方面进行考察研究，如普雷德（1976）强调，不完全信息和非最佳化行为对区位选择具有重要作用。然而，以上的研究都没有脱离土地、资本、劳动力、运输、市场、交易成本和规模经济等内生影响因素的分析框架（李小建等，2006；吴传钧，1985；曾刚、林兰，2008）。
国内对于大学城建设的研究有趋同趋势。黄德军（2005）从城市中央商务区规划理论出发，对南京市仙林大学城中心商业区发展条件与业态进行了分析；张战锋（2007）从空间布局角度对大学城商业空间组织形态、大学城商业空间分布和吸引范围进行了研究；朱佳佳（2009）通过对闽侯大学城周边商业布局的调查指出大学城商业内部结构与大学生消费水平低、消费频率高等行为特征相匹配，并认为这是导致商业规模等比较凌乱的重要原因；何玉身（2007）、叶嫔华（2007）等人分别从商业街利用程度与商业地产角度对大学城的商业建设问题进行了探讨。但以上研究对大学生消费需求和消费行为的考虑缺乏深刻探讨，因此本文做了相关的研究。
二、研究范圍与方法
（一）研究范围界定
高教区位于浙江省杭州市江干区，于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校。截止到2012年末，园区已入住学生超过16万人，是目前国内比较大型且设备较完善的大学城。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及其流动情况，选取大学生日常活动区域的最大值作为商业布局的研究范围：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街（除去中自科技园和一些厂房区），东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路（高沙社区以西），西南至一号大街（下沙商贸城以西）。
（二）研究方法与技术路线
本文采用的研究方法有：1、文献分析法。利用所在学校的文献资料，结合高教区实地调研与面对面访谈等方式，广泛搜集相关研究资料。通过区位、产业发展、产城融合等基于产业分类的方法，将其与产业规模相结合，对研究区域内所有商业业态进行科学细分（25种）。2、实地调研访谈法。深入走访区内14所高校、14个学生生活服务区、主要居民点及商业网点，通过田野调查和访谈，了解商业集聚区的空间布局和发展情况、服务能级和范围以及目前发展中遇到的重点问题。
本次研究的技术路线如下：1、按照目前商业实际服务范围界定商业空间范围。2、通过对区域范围内的不同商业（25类）空间布局的实地调查，结合高教区空间战略规划，总结归纳出高教区商业布局的现实特征。3、分析目前商业布局及服务能力存在的问题，结合新城未来社会经济及空间发展趋势，提出相关对策和建议。
三、高教区商业布局现状分析
（一）高教区商业布局开发背景与历程
1999年，浙江省委、省政府为响应国家高校扩招政策，同时为满足浙江省经济和社会发展对高层次人才的巨大需求、缓解就业压力并拉动内需，做出了大力发展高等教育的决策，决定在杭州下沙、滨江、小和山、紫金港，宁波、温州兴建六个以高等教育产业发展为核心的高教园区，下沙高教园区是规模最大的一个。该规划将高校的教学区、生活区、公共服务设施统一安排布局，形成教学区--生活区--共享带--生活区--教学区的平行带状结构，并结合园区用地形态采用方格网道路骨架，内部采用环状公交线连接各校区与人流集中区（顾哲等，2005）。园区的消费场所由高校后勤服务保障，以宿舍楼底层的沿街小型商铺为主。随着高教区自身的不断发展以及附近的下沙经济开发区的规模壮大，下沙地区的消费市场、经济增长和人口数量都大幅提升。2006年，杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一，此后才有下沙新城商贸服务业的规划，而真正的商业建设则更迟。因此，高教区规划比下沙新城规划早了5年，高教区规划中商业用地很少，只能由后来下沙新城建设增加的商贸服务加以弥补：1、福雷德广场，建设规模20万平方米，项目性质：购物/会展/商业配套，建设地点：学林街文泽路口。2、高沙文渊大厦，建设规模6.3万平方米，项目性质：综合商贸服务，建设地点：高沙社区文渊路口。3、下沙商贸城，建设规模4万平方米，项目性质：综合商场，建设地点：1号路4号路口。4、西子·阳光星城，建设规模5万平方米，项目性质：餐饮/娱乐/综合商贸服务，建设地点：4号路5号路口。
（二）高教区现有商业业态分布
商业是指以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动，广义的商业指流通业，包括批发业、零售业、餐饮业、商业服务业；狭义的商业仅指其中的批发业和零售业（郭崇义，2008）。本文在原有广义商业分类的基础上，根据高教区现有商业业态对其内涵进行调整和细化，分为25个具体类别，并通过实地考察和计算整理得到：大型宾馆（百人规模以上）9家，小型宾馆（百人规模以下）165家，大型便利店22家，小型便利店186家，大型餐饮店（百人以上）20家，小型餐饮店（百人以下）600家，电子产品店71家，大型综合商城5家，服装店129家，广告文印店54家，小型娱乐场所41家，眼镜店24家，快递公司5家，理发店73家，花店6家，宠物店3家，琴行13家，装修店14家，饰品店35家，旅行社6家，文具书店53家，洗衣店14家，药店38家，车行15家，按摩美容店35家。高教区内的商铺共有1636家（大型综合商城内部商铺未做统计）。三大基本需求衣食住中，餐饮店（620家）占总商铺数量的38%，住宿（174家）占11%，服装（129家）占8%，其他所有商铺总和（702家）占43%，其中便利店（208家）作用突出，占13%。特别的，大型综合商城的数量（5家）虽然比例很低（0.31%），但是其本身商业作用是不能单纯用数字来形容。 同时，根据调查作图得到图3.1：
图3.1 高教区商业空间布局图
图3.1中A、B、C三个地区表示的商铺数量最多，集聚现象最明显。高沙商业街（A区）中的都尚购物中心为大型综合商城，以超市购物为主，位于学林街和文渊路交叉口。文渊路西侧以学林街为轴两边分别由高沙商业街组成了两块矩形区域，商业街上以大、中小型餐馆为主要商业业态，两块矩形区域密集地分布着中小型宾馆。占调查总数28.30%的商铺（463家）分布于此，餐饮店192家，占餐饮店总数的30.97%，宾馆142家，占宾馆总数的81.61%。福雷德购物广场（B区）为大型综合商城，内部商铺种类多数量大，其位于高教西公园西面，而包含四家电子商城的金沙数码港与整条街以服饰为主的学源街位于两侧临街成角状分布。7.21%的商铺（118家）分布于此，服装店55家，占服装店总数的42.64%。"新美商城--星尚城--下沙商贸城"（C区）有三家大型综合商城，新美商城位于4号大街和5号大街交汇处，包括物美大卖场、大型宾馆和餐饮城；星尚城在新美商城对面，内部有多种品牌服饰等；下沙商贸城以服装、数码店铺为主，在新美商城以西800米，此段路上集聚著各类服装、餐饮及数码产品等商铺。5.13%的商铺（84家）分布于此。据估计，每个商业集聚区的所有商铺总量和规模相当于某一个学生生活区的15-20倍，初步形成了高教区商业集聚中心的规模。其余商铺图中以小型商业集中区表示，各类型商铺相对均匀的分布在各大高校学生生活区或居民社区。高教区商业布局现状在原有规划的基础上得到了发展，在市场作用下形成了一系列具有趋向学生需求的商业店铺，并且一些商铺集聚成了新的商业中心，如原规划的高沙文渊大厦，如今形成高沙商业街，商铺数量和规模远超当初预计等。
四、结论与建议
杭州下沙高教园区的商业空间布局表现为三个大型的商业集聚区和多个小商铺并存。大型商业集聚区一般位于学生和居民交接的地点，其余小商铺则分散的分布在不同的学生生活区或居民区。学生群体较为密集，消费能力和偏好比较相似，且消费数量巨大。目前高教区商业布局的缺陷在于没有充分考虑学生群体的消费能力，当居民区和学生生活区并没有很好地融合的情况下，学生的消费意愿不能够得到较好的满足。比如：高教区的东侧并没有大型商业集聚区，所以在周末东侧学生大量流向西侧，由于时间成本和交通成本等原因在很大程度上压抑了东侧学生群体的消费意愿和消费能力。
根据以上分析，本文给出了一些建议：1、政府规划大学城时应充分考虑学生群体的消费行为，应把居民生活区和学生生活区更密切的联系起来。2、招商引资方面必须考虑学生群体的消费偏好和消费能力，有针对性的吸引商家进驻。
参考文献：
[1] [美]阿兰·普雷德著.行为与区位[M].上海：商务印书馆.2010.
[2] 何玉身.大学城商业街利用研究-以长沙岳麓区大学城为例[J].新乡师范高等专科学校学报.2007（3）.
[3] 吴传钧.中国经济地理[M] .北京：科学出版社.1985.
[4] 顾哲，华晨.杭州下沙高教园区规划设计[J].建筑学报.2005（3）.
[5] 郭崇义.商业布局与区位决策[M].北京：中国商业出版社，2008.
[6] 张晓娜，施明华.我国城市社区的商业布局模式探讨[J].北京工商大学学报，2009（11）.
作者简介：范宇航，男，1989年1月，内蒙古赤峰，浙江财经大学，2011级区域经济学研究生，研究方向：区域土地资源管理。黄蕊，女，1989年1月，浙江建德，浙江财经大学，2011级区域经济学研究生，研究方向：区域现代化与都市区发展研究。
关键词：高教区；规划；业态分布；商业布局
一、引 言
国外对于大学城这类新城商业结构的研究主要从区位论角度进行分析，大致经历了成本学派、市场学派、行为学派等不同发展阶段。以杜能（1826）和韦伯（1909）为代表的成本学派，其理论核心在于根据企业生产成本最低来确定企业的最优区位；市场学派则综合考虑市场网结构的宏观区位论，提出产业布局必须充分考虑市场因素，尽量将企业布局在利润最大的区位，如克里斯塔勒（1933）与廖什（1940）的研究为合理科学地规划区域内不同规模城市以及城市之间关系打下了扎实的理论基础；行为学派则在对区位理论的研究中加入了对人的主观因素的考虑和分析，分别从决策者行为、被雇佣者行为以及消费者行为三方面进行考察研究，如普雷德（1976）强调，不完全信息和非最佳化行为对区位选择具有重要作用。然而，以上的研究都没有脱离土地、资本、劳动力、运输、市场、交易成本和规模经济等内生影响因素的分析框架（李小建等，2006；吴传钧，1985；曾刚、林兰，2008）。
国内对于大学城建设的研究有趋同趋势。黄德军（2005）从城市中央商务区规划理论出发，对南京市仙林大学城中心商业区发展条件与业态进行了分析；张战锋（2007）从空间布局角度对大学城商业空间组织形态、大学城商业空间分布和吸引范围进行了研究；朱佳佳（2009）通过对闽侯大学城周边商业布局的调查指出大学城商业内部结构与大学生消费水平低、消费频率高等行为特征相匹配，并认为这是导致商业规模等比较凌乱的重要原因；何玉身（2007）、叶嫔华（2007）等人分别从商业街利用程度与商业地产角度对大学城的商业建设问题进行了探讨。但以上研究对大学生消费需求和消费行为的考虑缺乏深刻探讨，因此本文做了相关的研究。
二、研究范圍与方法
（一）研究范围界定
高教区位于浙江省杭州市江干区，于2000年12月设立，占地面积10.12平方公里，现有14所高等院校。截止到2012年末，园区已入住学生超过16万人，是目前国内比较大型且设备较完善的大学城。本文根据学生对高教区内及周边地区商业的需求状况及其流动情况，选取大学生日常活动区域的最大值作为商业布局的研究范围：北至德胜东路-江东大道，南至6号大街（除去中自科技园和一些厂房区），东至钱塘江沿江大道，西北至景苑北路（高沙社区以西），西南至一号大街（下沙商贸城以西）。
（二）研究方法与技术路线
本文采用的研究方法有：1、文献分析法。利用所在学校的文献资料，结合高教区实地调研与面对面访谈等方式，广泛搜集相关研究资料。通过区位、产业发展、产城融合等基于产业分类的方法，将其与产业规模相结合，对研究区域内所有商业业态进行科学细分（25种）。2、实地调研访谈法。深入走访区内14所高校、14个学生生活服务区、主要居民点及商业网点，通过田野调查和访谈，了解商业集聚区的空间布局和发展情况、服务能级和范围以及目前发展中遇到的重点问题。
本次研究的技术路线如下：1、按照目前商业实际服务范围界定商业空间范围。2、通过对区域范围内的不同商业（25类）空间布局的实地调查，结合高教区空间战略规划，总结归纳出高教区商业布局的现实特征。3、分析目前商业布局及服务能力存在的问题，结合新城未来社会经济及空间发展趋势，提出相关对策和建议。
三、高教区商业布局现状分析
（一）高教区商业布局开发背景与历程
1999年，浙江省委、省政府为响应国家高校扩招政策，同时为满足浙江省经济和社会发展对高层次人才的巨大需求、缓解就业压力并拉动内需，做出了大力发展高等教育的决策，决定在杭州下沙、滨江、小和山、紫金港，宁波、温州兴建六个以高等教育产业发展为核心的高教园区，下沙高教园区是规模最大的一个。该规划将高校的教学区、生活区、公共服务设施统一安排布局，形成教学区--生活区--共享带--生活区--教学区的平行带状结构，并结合园区用地形态采用方格网道路骨架，内部采用环状公交线连接各校区与人流集中区（顾哲等，2005）。园区的消费场所由高校后勤服务保障，以宿舍楼底层的沿街小型商铺为主。随着高教区自身的不断发展以及附近的下沙经济开发区的规模壮大，下沙地区的消费市场、经济增长和人口数量都大幅提升。2006年，杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一，此后才有下沙新城商贸服务业的规划，而真正的商业建设则更迟。因此，高教区规划比下沙新城规划早了5年，高教区规划中商业用地很少，只能由后来下沙新城建设增加的商贸服务加以弥补：1、福雷德广场，建设规模20万平方米，项目性质：购物/会展/商业配套，建设地点：学林街文泽路口。2、高沙文渊大厦，建设规模6.3万平方米，项目性质：综合商贸服务，建设地点：高沙社区文渊路口。3、下沙商贸城，建设规模4万平方米，项目性质：综合商场，建设地点：1号路4号路口。4、西子·阳光星城，建设规模5万平方米，项目性质：餐饮/娱乐/综合商贸服务，建设地点：4号路5号路口。
（二）高教区现有商业业态分布
商业是指以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动，广义的商业指流通业，包括批发业、零售业、餐饮业、商业服务业；狭义的商业仅指其中的批发业和零售业（郭崇义，2008）。本文在原有广义商业分类的基础上，根据高教区现有商业业态对其内涵进行调整和细化，分为25个具体类别，并通过实地考察和计算整理得到：大型宾馆（百人规模以上）9家，小型宾馆（百人规模以下）165家，大型便利店22家，小型便利店186家，大型餐饮店（百人以上）20家，小型餐饮店（百人以下）600家，电子产品店71家，大型综合商城5家，服装店129家，广告文印店54家，小型娱乐场所41家，眼镜店24家，快递公司5家，理发店73家，花店6家，宠物店3家，琴行13家，装修店14家，饰品店35家，旅行社6家，文具书店53家，洗衣店14家，药店38家，车行15家，按摩美容店35家。高教区内的商铺共有1636家（大型综合商城内部商铺未做统计）。三大基本需求衣食住中，餐饮店（620家）占总商铺数量的38%，住宿（174家）占11%，服装（129家）占8%，其他所有商铺总和（702家）占43%，其中便利店（208家）作用突出，占13%。特别的，大型综合商城的数量（5家）虽然比例很低（0.31%），但是其本身商业作用是不能单纯用数字来形容。 同时，根据调查作图得到图3.1：
图3.1 高教区商业空间布局图
图3.1中A、B、C三个地区表示的商铺数量最多，集聚现象最明显。高沙商业街（A区）中的都尚购物中心为大型综合商城，以超市购物为主，位于学林街和文渊路交叉口。文渊路西侧以学林街为轴两边分别由高沙商业街组成了两块矩形区域，商业街上以大、中小型餐馆为主要商业业态，两块矩形区域密集地分布着中小型宾馆。占调查总数28.30%的商铺（463家）分布于此，餐饮店192家，占餐饮店总数的30.97%，宾馆142家，占宾馆总数的81.61%。福雷德购物广场（B区）为大型综合商城，内部商铺种类多数量大，其位于高教西公园西面，而包含四家电子商城的金沙数码港与整条街以服饰为主的学源街位于两侧临街成角状分布。7.21%的商铺（118家）分布于此，服装店55家，占服装店总数的42.64%。"新美商城--星尚城--下沙商贸城"（C区）有三家大型综合商城，新美商城位于4号大街和5号大街交汇处，包括物美大卖场、大型宾馆和餐饮城；星尚城在新美商城对面，内部有多种品牌服饰等；下沙商贸城以服装、数码店铺为主，在新美商城以西800米，此段路上集聚著各类服装、餐饮及数码产品等商铺。5.13%的商铺（84家）分布于此。据估计，每个商业集聚区的所有商铺总量和规模相当于某一个学生生活区的15-20倍，初步形成了高教区商业集聚中心的规模。其余商铺图中以小型商业集中区表示，各类型商铺相对均匀的分布在各大高校学生生活区或居民社区。高教区商业布局现状在原有规划的基础上得到了发展，在市场作用下形成了一系列具有趋向学生需求的商业店铺，并且一些商铺集聚成了新的商业中心，如原规划的高沙文渊大厦，如今形成高沙商业街，商铺数量和规模远超当初预计等。
四、结论与建议
杭州下沙高教园区的商业空间布局表现为三个大型的商业集聚区和多个小商铺并存。大型商业集聚区一般位于学生和居民交接的地点，其余小商铺则分散的分布在不同的学生生活区或居民区。学生群体较为密集，消费能力和偏好比较相似，且消费数量巨大。目前高教区商业布局的缺陷在于没有充分考虑学生群体的消费能力，当居民区和学生生活区并没有很好地融合的情况下，学生的消费意愿不能够得到较好的满足。比如：高教区的东侧并没有大型商业集聚区，所以在周末东侧学生大量流向西侧，由于时间成本和交通成本等原因在很大程度上压抑了东侧学生群体的消费意愿和消费能力。
根据以上分析，本文给出了一些建议：1、政府规划大学城时应充分考虑学生群体的消费行为，应把居民生活区和学生生活区更密切的联系起来。2、招商引资方面必须考虑学生群体的消费偏好和消费能力，有针对性的吸引商家进驻。
参考文献：
[1] [美]阿兰·普雷德著.行为与区位[M].上海：商务印书馆.2010.
[2] 何玉身.大学城商业街利用研究-以长沙岳麓区大学城为例[J].新乡师范高等专科学校学报.2007（3）.
[3] 吴传钧.中国经济地理[M] .北京：科学出版社.1985.
[4] 顾哲，华晨.杭州下沙高教园区规划设计[J].建筑学报.2005（3）.
[5] 郭崇义.商业布局与区位决策[M].北京：中国商业出版社，2008.
[6] 张晓娜，施明华.我国城市社区的商业布局模式探讨[J].北京工商大学学报，2009（11）.
作者简介：范宇航，男，1989年1月，内蒙古赤峰，浙江财经大学，2011级区域经济学研究生，研究方向：区域土地资源管理。黄蕊，女，1989年1月，浙江建德，浙江财经大学，2011级区域经济学研究生，研究方向：区域现代化与都市区发展研究。