自2014年5月份济南新建商品住宅价格自涨转跌，一年后，济南商品房成交量连连破万、库存去化周期持续走低、高端住宅集中入市等回暖信号的出现，济南房价“峰回路转”。据济南住宅与房地产信息网公布的数据，5月济南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。
　　目前北京、上海等城市已明显的进入了房价“回弹”的通道。济南楼市是否也自此“峰回路转”、开始上行？
　　利率9折：松绑的济南房贷
　　5月23日，华山珑城二期在高新区会展中心开盘。早上不到八点，杨士奇就来到开盘现场。此次出售的是华山湖北侧生态区的C、D地块，本次开盘共推出9栋楼，约1500套房源。
　　去年11月，中海华山珑城首次入市名声大噪，开盘亮相推出了6000余套房源，创造了3小时售出5000套房源、销售金额40个亿的开盘记录。杨士奇的好基友王科以每平方米6500元的价格购买一套88平的两居室。总价55万，首付近17万，银行贷款39万。为了跟好基友做邻居，杨士奇才积极来二期销售现场。
　　据置业顾问介绍，此次中海华山珑城再次大力加推，仍然选择集中推出大量房源的方式入市。因此次推出地块位于华山湖北侧生态区内，自然环境较好，因此每平方米价格有500元的上浮。开盘当天，华山珑城二期成交量1053套，其中就有杨士奇的一套两居室。
　　“虽然单价稍高，但我的房贷宽松很多。”据杨士奇介绍，其拿到的9.5折利率为5.37%，相比去年同期，以贷款50万，贷30年计算，每个月可以少还近400元。这对杨士奇等年轻人来讲无疑是利好。
　　实际上，自2010年以来，山东济南房贷市场经历了由松到紧的过程，特别是自2013年末开始，大部分驻济银行都取消了利率折扣，但是随着去年开始的连续降息和支持自住、改善需求政策的出台，银行捏紧房贷的手又开始慢慢放松，9.5折乃至9折的利率折扣再现市场，甚至近日有银行针对二套房的贷款额度涨至房款的7成，省城房贷市场迎来近三年最宽松时刻。
　　记者近日走访多家办理房贷业务的驻济银行发现，在经历了连续的降息之后，不仅房贷折扣没有降低，连过去较难办理的二套房商业贷款也出现了松绑。
　　据了解，在15家受理房贷业务的银行中，目前依旧有两家银行接受9折房贷利率折扣的申请，虽然申请依旧有一定的条件，但对于购房者有不小的吸引力。值得注意的是，此前曾经给出过9折优惠的一家城市商业银行退出了“9折大军”，接替它的变成了一家国有大行，同时，给房贷利率打9.5折的银行相比4月前出现大幅增长，从6家变为了9家，仅剩3家银行依旧不给房贷打折。
　　同时，虽然有些银行仍然不给房贷打折，但却在其他方面给予了购房者优惠，一家国有大行自去年末开始重点培养自己的房贷业务，虽然目前没有给房贷打折，但购房者在办理二套房贷款时却可以拿到基准利率，除了这家银行，其余14家银行均执行二套房贷款基准利率上浮10%的政策。
　　除此之外，至今为止，这15家银行仅剩一家银行仍在执行二套房6成首付的政策，也就是说购买二套房贷款时仅能贷到40%，但是有12家银行已经执行4成首付的政策，还有两家银行执行了首付3成的政策，购房者可以贷到7成房款，可以减少不少的购房压力。
　　“弃股从房”的投资逻辑
　　据济南住宅与房地产信息网公布的数据，5月济南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。只不过，进入六月第一周，这种火热程度有所下降：上周济南新建商品房市场共成交2152套，相比前一周的3529套，减少了1377套，环比下降39%。其中住宅成交1695套，比前一周2763套减少了1068套，环比下降38.7%。
　　统计数据显示，6月份济南市有7个项目预计开盘，近80个楼盘推出买房优惠。据了解，6月6日中建锦绣城开售三期睿园2号楼小高层学区新品，1小时揽金过亿元。6月7日位于经十东路山东建筑大学东邻的景和山庄在新老客户热情期待中首次盛大开盘，两个项目开盘效果都不错，当日成交的新房将反应在后期的网签数据中。
　　此外，从加推项目来看，上周3个项目加推新房源。其中包括，尚东1956项目于6月4日加推，开盘当天成交40多套；中建新悦城项目于6月6日加推，开盘当天成交70多套；中建锦绣城于6月6日加推，开盘当天成交110套。
　　“成交环比下跌，一方面因为5月底网签井喷使得上周网签基数较大，相较之下6月第一周网签数下降幅度较大。另一方面，红5月刚刚结束，6月首周开发商和购房者都处于调整期，房企推盘少，购房者也在等待6月新一轮的开盘潮和优惠潮，因此月初网签数量少。”搜房网分析师郭雪慧表示，6月份首周网签虽然不高，但开发商从推盘数量上仍比较积极。“借助‘红五月’的余力，6月济南楼市网签继续走高的可能性还是有的，后续市场值得期待。”
　　随着楼市回暖，楼市投资收益的稳定性和当下股市的跌宕起伏形成了愈发鲜明的对比，越来越多的股民正逐渐从股市中抽身，将资金转向房地产。股市与楼市长久以来的“此起彼伏”定律，也似乎重新为政策利好频频的楼市带来了新的机遇点。
　　5月27日，杨士奇刚清仓了一支重仓股，次日股市就出现了暴跌。这让杨士奇很得意。罗先生表示，伴随近几月股指快速上涨，短期投资风险加剧，市场本身也存在“降温”的压力，所以他打算将此次套现的部分资金用于其他投资领域。“相对而言，房产投资虽然没有股市获利这么快速，但仍然是当前市场上比较稳妥的投资途径。”
　　记者从部分在售楼盘了解到，从5月份开始，陆续有意向性客户打算将股市资金抽出转投楼市，这些购房者普遍认为，后期股市风险相对较高，投向楼市在稳定性与升值性方面求得相对均衡。
　　对此，专家分析认为，从历年股市起伏的经验来看，向来都是股市火热，楼市平淡，反之亦然。本轮股市在经历了较长时间的牛市之后，受到股市风险压力、投资渠道有限等因素的影响，相信陆续会有相应资金转而投向楼市，这也有望为下半年楼市带来政策预期之外的积极影响。 　　土地市场火焰重燃
　　6月10日，记者在济南住宅与房地产信息网上获悉，截至当日，济南新建商品房库存量为21.4万余套，住宅可售量为54183套。如果按照5月的日均成交400套的销量计算，济南新建商品房去化周期仍需17个月。
　　对于目前济南楼市库存量较大的问题，济南市某开发商表示，“目前的济南楼市库存压力并不算太大，他们对于济南的房地产市场依然充满信心，在现有储备土地仍可不间断的开发两年多的情况下，公司未来还要考虑继续拿地。”
　　实际上，随着楼市回暖，全国各地房企的拿地热情高涨。6月伊始，上海、苏州、郑州、成都等地均迎来了土地拍卖。中指院重点监测房企共拿地18宗，总出让金高达271.50亿元。值得关注的是，上周多幅地块以高溢价成交。
　　其中，备受瞩目的上海闸北区市北地块6月3日由华润华发联合体以总价87.95亿元收入囊中，溢价26.87%，成功刷新了上海今年的总价地王纪录。同日下午，苏州迎来今年的首场大型土地拍卖。该次25宗挂牌地块中，2块土地暂缓出让，9宗地块底价成交，14宗进入竞拍流程，万科、华润、当代等房企均有斩获。最终，共吸金130.12亿元，整体溢价率48.62%，创历史新高。
　　在济南，6月5日两宗商业用地挂牌截止。其中，历下区和平路以南的2015G027地块在3家企业173轮竞价后，34293460号竞买人以2.4亿元成交，溢价率达63.09%；位于历城区工业南路以南、窑头大沟以北的2015-G026地块因无人竞价，最终以1.72亿元底价成交。
　　据悉，G027地块此次交易是第二次挂牌出让。2014年1月，G027地块首次出让，经21轮竞价，最终被一家企业以3.05亿元拍下。然而，由于未在规定期限内缴纳土地出让金，按照规定房企不得不“退地”，保证金不予退还。
　　G026地块经历3次出让，是因为该地块因各种原因拍卖后被两次收回。第一次是因拍地企业拿到地后没有进行实质性的开发建设，土地长期闲置，被政府收回；第二次也是因相关企业未在规定期限内缴纳土地出让金而被收回。
　　对于近期土地市场的回暖，分析认为，与今年以来不定时推出的各等“救市”政策有关。据了解，在多轮“救市”政策刺激之下，当前楼市销售面积及金额降幅正在收窄。
　　“随着4、5月市场逐步回暖，土地市场已经燃起火焰。”克而瑞8日发布的报告称，6月份将正式开始土地市场供需两旺的盛宴。
　　不过，报告同时表示，在房地产行业整体处于结构性过剩的背景下，土地市场的冷热不均也愈发明显。首先不同城市间的分化越发显著，一线和部分二线城市将成为未来焦点；其次在价格上，一线城市地价不会出现下跌，成交价格将不断走高，而二线城市底价成交仍是常态；再次，三四线城市的成交规模将大规模缩水，其成交占比也会相应减少。