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【摘要】随着办公设施自动化程度的不断提高，以及办公人员对办公楼服务质量水平的提升，对办公楼的物业管理提出了更高的要求，办公楼物业管理质量的好坏，直接关系着办公楼办公人员的稳定，起着举足轻重的地位。这就要求办公楼的物业管理不但要跟上管理硬件和软件的更新，还要求不断提高管理人员的服务意识和管理水平，以适应具有工作快节奏办公人员对办公物业的需求。和施工的工程项目管理一样，办公楼的物业管理也是一门重要的学科，但由于没有引起企业乃至生个社会的足够重视，办公楼的物业管理是被边缘化的。 本文从办公楼物业管理现状出发，进行客观的分析，结合办公楼物业管理的特点和难点，提出系统的理论方法，以期起到参考作用。
【关键词】 办公楼物业管理工作
中图分类号：C29 文献标识码：A
办公楼的物业管理工作有着与普通住宅及其它商场物业管理工作不同的特点，只有全面细致地了解办公楼物业管理工作的特点和难点，才能根据实际现状制定有效的、有针对性的治理措施，扬长避短，更好的开展工作，使各项工作得以顺利的开展，其特点和难点具体体现在以下几点：
1、技术密集。随着现代化科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，具有向集中控制方向发展的趋势，办公楼内的各种设备、设施日益先进、科技含量日益增高，不但维修强度增大，而且对管理人员、专业人员的技术要求也较一般其他物业管理人员要高。
2、会议频次高。受公司业务范围影响，办公楼的会议比较多，涉及党务、政务、招标、投标、技术、来访等，从礼拜一到礼拜五的五天工作日内，每天平均有3至4次会议，高峰时一天召开十几次会议，会议室的使用频率较高。
3、涉密性强。办公楼服务的业务涉及公司人事、财务、技术、招投标等领域业务，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
4、服务管理要求高。个别会议级别较高，特别是加入中国电建集团后，省部级领导到我们公司调研的次数也属常事，特别是有时涉及的和招标方（业主）以及融资方的谈判会议，还经常有涉外业务的洽谈，这些影响公司形象的会议的规格和档次要求的都比较高， 相应的服务管理也应提高到更高的 层次。
5、业务范围宽泛。办公楼不光涉及组织会议的业务，还涉及区域规划、办公、停车、就餐、住宿、卫生等，行业和领域较多，需要多方位、多角度的做好服务管理工作。
6、成绩藏于幕后。办公楼物业管理不像工程施工项目管理那样，在很短时间就能建成高楼大厦或移交庞大的实体工程，物业管理工作的成绩由办公人员的评价得来，属于温和慢性显现出来的。
针对上述办公楼物业管理工作的特点，要统一管理人员的服务思想，强化管理人员的服务意识，提高管理人员的服务技能，规范管理人员的服务方式，制定相应的规章制度和措施，加大落实的力度，具体应从以下几个方面入手，做好办公楼的物业管理工作。
1、注重素质培训、增强服务意识。以思想政治和职业道德教育为重点,抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识,树立主人翁思想和精神,使其自觉做好服务工作,充分发挥服务人员的主观能动性，使“要我服务”提升为“我要服务”。即便是在无人监督的情况下,也能自动自发的做好本职工作，积极主动的承担应承担的责任和义务。对所有管理服务人员进行工作、思想的考察,及时发现问题,要及时的纠正，并有预防再次发生的措施。
2、强化技术更新、提高技术水平。只有不断的组织管理人员学习先进的技能知识，加大技能培训，使管理人员及时更新理论知识，熟练掌握新设备、新技术、新工艺、新方法的特点和要领，才能跟上知识和技术的更新，掌控日益更新的科学技术。
3、重视技能培训、提高技能水平。有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也搞。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领，通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。
4、严格质量管理、确保服务质量。设施设备的维护与保养，充分发挥设备的使用价值，应做好以下三点工作：①主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划，定期进行维修、预防问题的出现。② 及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题，应及时有效地进行修理，确保损失最小化。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。③认真进行改善性維修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。
5、常抓服务管理、提升管理水平。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作。①服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范，从礼貌到个性服务都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，是服务工作上轨道、上水平。②操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故的发生，保证服务质量。③管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
6、抓好质量目标考核 办公楼物业管理的主要任务就是抓好质量目标，主要从设施设备的完好率、卫生质量的达标率、服务质量的满意率、事故差错率上入手，严格把关，使各项工作有效不紊地开展
总之，只要在思想上重视、行动上落实就能把办公楼的物业管理工作做好，同时也是做好办公楼物业管理工作最基本的要求。
【关键词】 办公楼物业管理工作
中图分类号：C29 文献标识码：A
办公楼的物业管理工作有着与普通住宅及其它商场物业管理工作不同的特点，只有全面细致地了解办公楼物业管理工作的特点和难点，才能根据实际现状制定有效的、有针对性的治理措施，扬长避短，更好的开展工作，使各项工作得以顺利的开展，其特点和难点具体体现在以下几点：
1、技术密集。随着现代化科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，具有向集中控制方向发展的趋势，办公楼内的各种设备、设施日益先进、科技含量日益增高，不但维修强度增大，而且对管理人员、专业人员的技术要求也较一般其他物业管理人员要高。
2、会议频次高。受公司业务范围影响，办公楼的会议比较多，涉及党务、政务、招标、投标、技术、来访等，从礼拜一到礼拜五的五天工作日内，每天平均有3至4次会议，高峰时一天召开十几次会议，会议室的使用频率较高。
3、涉密性强。办公楼服务的业务涉及公司人事、财务、技术、招投标等领域业务，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
4、服务管理要求高。个别会议级别较高，特别是加入中国电建集团后，省部级领导到我们公司调研的次数也属常事，特别是有时涉及的和招标方（业主）以及融资方的谈判会议，还经常有涉外业务的洽谈，这些影响公司形象的会议的规格和档次要求的都比较高， 相应的服务管理也应提高到更高的 层次。
5、业务范围宽泛。办公楼不光涉及组织会议的业务，还涉及区域规划、办公、停车、就餐、住宿、卫生等，行业和领域较多，需要多方位、多角度的做好服务管理工作。
6、成绩藏于幕后。办公楼物业管理不像工程施工项目管理那样，在很短时间就能建成高楼大厦或移交庞大的实体工程，物业管理工作的成绩由办公人员的评价得来，属于温和慢性显现出来的。
针对上述办公楼物业管理工作的特点，要统一管理人员的服务思想，强化管理人员的服务意识，提高管理人员的服务技能，规范管理人员的服务方式，制定相应的规章制度和措施，加大落实的力度，具体应从以下几个方面入手，做好办公楼的物业管理工作。
1、注重素质培训、增强服务意识。以思想政治和职业道德教育为重点,抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识,树立主人翁思想和精神,使其自觉做好服务工作,充分发挥服务人员的主观能动性，使“要我服务”提升为“我要服务”。即便是在无人监督的情况下,也能自动自发的做好本职工作，积极主动的承担应承担的责任和义务。对所有管理服务人员进行工作、思想的考察,及时发现问题,要及时的纠正，并有预防再次发生的措施。
2、强化技术更新、提高技术水平。只有不断的组织管理人员学习先进的技能知识，加大技能培训，使管理人员及时更新理论知识，熟练掌握新设备、新技术、新工艺、新方法的特点和要领，才能跟上知识和技术的更新，掌控日益更新的科学技术。
3、重视技能培训、提高技能水平。有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也搞。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领，通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。
4、严格质量管理、确保服务质量。设施设备的维护与保养，充分发挥设备的使用价值，应做好以下三点工作：①主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划，定期进行维修、预防问题的出现。② 及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题，应及时有效地进行修理，确保损失最小化。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。③认真进行改善性維修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。
5、常抓服务管理、提升管理水平。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作。①服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范，从礼貌到个性服务都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，是服务工作上轨道、上水平。②操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故的发生，保证服务质量。③管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
6、抓好质量目标考核 办公楼物业管理的主要任务就是抓好质量目标，主要从设施设备的完好率、卫生质量的达标率、服务质量的满意率、事故差错率上入手，严格把关，使各项工作有效不紊地开展
总之，只要在思想上重视、行动上落实就能把办公楼的物业管理工作做好，同时也是做好办公楼物业管理工作最基本的要求。