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[摘要] 民营企业将大举进入旅游景区，并成为投资的主体，民营企业的介入会为旅游景区的发展开拓更广阔的天地。因此深入地了解民营企业投资旅游景区的机遇、优势、障碍和劣势，对于更好地推进景区的发展意义深远。
[关键词] 民营企业 投资 景区 SWOT
一、民营企业投资旅游景区现状
旅游景区是旅游业的核心产品，是旅游业赖以生存的基础。我国具有得天独厚的景区资源条件，拥有大量观赏价值、科学价值极高的旅游资源，有些资源的垄断性极强。到目前为止，我国已经建立各类景区几千个，其中：风景名胜区512处，包括国家级风景名胜区119处；各种类型的保护区551处，总面积1.45亿公顷，占国土总面积的14.4%；还包括各级国家森林公园、国家级的地质公园、国家水利风景区、国家级文物保护单位和大量的宗教主题场所。旅游景区包括人造景观和自然景区，本文中的旅游景区主要指自然景区。
近年来，基于我国旅游业的迅猛发展、政府政策的积极引导，景区自身发展的需要，景区在快速发展的过程中有不同属性的资本进入，呈现投资多元化的局面:
1.旅行社涉足旅游景区的开发。旅行社作为旅游业的核心企业，入世以后为了提高风险能力，开始将自身业务与景区实体结合起来。2002年，先后有广东国旅假期买断经营湖北神农架旅游线路；首旅股份公司买下海南南山文化旅游有限公司74%的股份。
2.境外资本投向旅游景区，从1978年至今，全国利用外资进行旅游业开发建设的资金总额为200亿美元，约10亿美元投入旅游景区建设。“入世”后，随着对境外资本投资范围的放宽，外资在旅游景区的投资将会加大。
3.民营企业成为景区开发的主要投资者。民营企业以追逐利润最大化为投资指向，据国家旅游局1999年对首批4A旅游景区统计分析，景区经营利润率平均为24.4%，远高于同期旅行社的平均1.93%的行业利润率和大型旅游饭店8.1%的利润率，较高的利润率无疑为民营企业提供了良好的投资目标，因此一些大型民营企业纷纷涌入自然景区的开发这一领域。
目前投资旅游景区的民营企业大致分为三类:
1.是以个体、私营经济为主要成分的股份制公司或股份合作制企业，集社会闲散为整资，共同开发旅游。如绍兴的柯岩风景区、临安的浙西大峡谷等。
2.非旅游产业的其他大型企业集团。如万向集团,主业致力于汽车零部件产业，投资5亿元人民币进行千岛湖景区的开发。
3.主业是旅游业，并积累了实力的旅游集团公司。如杭州宋城集团公司，在1996年成功开发了主题公园（宋城），又接连开发了杭州乐园、云和湖、中国渔村、龙泉山国家原始森林公园、并跨区域开发了南京旅游新城、上海奥丽安号油轮等项目，都取得了巨大的成功。
二、民营企业投资旅游景区的SWOT分析
1.机遇和优势。
(1)外部环境的机遇
①政府政策的积极引导。政府的积极引导是促使民企投资旅游景区的重要原因。中国民营企业面临种种前所未有的政策宽松环境,这为民营企业提供了一次发展的机遇。
党的十五大充分肯定了私有经济,明确指出:“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分”,“公有制为主体,多种所有制经济共同发展是我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度”,这表明民营企业将走出以前带有歧视性政策的阴影。
从1998年起,中国的国有企业改革进入攻坚阶段,中央提出了“抓大放小”的指导性政策,这就意味着民营企业可以参与收购、兼并、重组中小国有企业。例如2001年，浙江桐庐私营投资者以9000万元买下桐庐旅游49.6%的国家股权；2002年12月9日，民营企业东星集团下属的武汉东星旅行社出资数百万元人民币成功收购汉口国际旅行社95.7%的股份成为该市首家由民营企业控股的国际旅行社，这些都表明民营企业已经参与到国有旅游企业的改革中去。
1998年6月份,中国人民银行发布了《关于进一步改善中小企业金融服务的意见》,中国人民银行也从1998年10月31日开始扩大对小企业贷款利率的浮动幅度,此举表明,长期以来困扰民营企业的融资问题可望缓解,因为民营企业大多数还属于中小企业。2000年11月19日,建设银行浙江省分行就与杭州宋城集团正式签署协议,宋城集团获得总额为4.3亿元的贷款,这是建国50年以来国有银行对旅游业的最大一项单笔贷款业务,而且是给予了一家民营企业,令人深思。
除此之外,各级地方政府也积极贯彻执行党的方针政策,积极发展各地的民营旅游经济。比如，浙江各地政府近年来大力执行“谁开发、谁得益”的宽松政策,促使民间资本纷纷涉足旅游产业。这些有利于促进民资进入旅游业的具体政策,使民营投资者得到了切切实实的优惠,成为民营企业大胆进入旅游市场的重要推动力。
②旅游景区自身发展的需要。随着我国人民生活水平的进一步提高和经济全球化步伐的加快，我国凭借得天独厚的资源条件，迅速发展成为世界旅游大国。据专业人士估测，我国拥有可供观光的景区约有1万余处，现已开发并接待国内外旅游者的仅1800余处，不足五分之一;可供旅游开发的岛屿300余处，现只开发70余座 ，不足四分之一;面积在1平方千米以上的自然湖泊有2800多个，目前被开发利用的极少；适合开展登山、滑雪、探险、漂流等特种旅游的高山、荒漠、戈壁、江河、峡谷等资源的开发利用也极为有限，等等。在目前全国大力发展旅游业的情况下，由于国家对景区的拨款有限，地方政府财政普遍困难，旅游资源开发中的资金问题显得尤其突出，造成旅游资源的开发利用程度较低，旅游景区的潜在优势并未得到充分释放。
景区以国家为主要投资者的传统开发模式已不再适合旅游业的发展，而旅游业作为一般竞争性行业，国有企业应当逐渐退出。因此，民营企业进入旅游资源开发领域势在必行，并将发挥重要的作用。
(2)民营企业内在的优势
①民营资本的巨大存量。有關资料显示：至2000年6月，全国私营企业达到了158.7万户，从业人员超过了2085.6万人，个体工商户达到了2720万户，从业人员超过了5333.8万人，其中私营企业的注册资金、产值、消费品零售额分别达到了11448.3亿元、4690.9亿元和4445.4亿元，投资占35%的民营经济对GDP增长的贡献率也超过了三分之一左右，已经从“公有制经济的补充”发展成为“社会主义市场经济的重要组成部分”。而旅游业相对于信息产业、生化产业等动辄数十亿元投资的行业来说具有投资少、见效快的特点,无疑已成为众多民营企业追逐的热点。
②灵活的经营机制。民营企业以追求利润最大化为其基本目的,其较之国有企业核心的优势在于自然的解决了政企分开和市场导向的问题。因此对于旅游业这个天生以市场为导向、满足最终顾客需要的行业来说，民营旅游企业“船小好掉头”的体制优势得以充分体现。由于机制灵活、决策效率高，民营旅游企业在市场竞争中常常能够争取主动和先机，这在市场变化较快、风险较高的旅游者市场上尤为重要，并能决定其最终胜利。
③强烈的发展和市场意识。民营企业领导层有着强烈的忧患意识和发展意识。这种忧患意识是发自内心的，是和自己的财产、信誉、事业等个人利益紧密联系在一起的，这种深层次的危机感，迫使领导层在项目投资开发上，只能成功，不能失败，非常注重投资的回报率和回报年限。
同时，民营企业与市场有着天然的联系。市场反应快、决策效率高，是其运行机制的一大特点。宋城集团的决策者说：我们头脑中没有框框，如果要说有，那只有市场。民营资本机制灵活，注重市场，善于在营销上狠下功夫，在一些国有旅游企业等客上门的时候，很多民营旅游企业已经投入大量的人力、物力和财力为打开客源市场进行宣传促销，以浙江临安为例，这里的民营旅游企业是全国最早进行自然景区开发的民营企业之一，为了使自己开发的旅游景区能为更多人认识和了解，他们在全国主要客源市场均设立了办事处，促销人员达600多人，积极地宣传自己的景区，组织各种活动上门促销，取得的市场效果也相当明显，像浙西大峡谷开发不到半年，就成功地打开了上海市场。
2.障碍和劣势
(1)外部环境的障碍
①缺乏明确的政策指导。目前人们对民营企业获得景区经营权，尤其是民营企业开发国家风景区存在较大分歧，国家在景区经营权方面尚未出台有关法律，虽然1995年发表了《国务院办公厅关于加强风景名胜区保护管理工作的通知》，明确规定“不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及景区土地”，但并未提及经营权问题，从而给地方政府出让景区经营权提供了托词。例如，在四川出让十大景区经营权引起争论后，中央派出8部门联合调查组进行深入调研，迄今未出台解决办法，因此各地在对待民营企业获得景区经营权方式，以及开发经营景区，面临无政策可循的困境。这让民营企业觉得摸不着底线，也不会有长远打算，对旅游景区开发极为不利，因为景区开发需要从长远打算，实现可持续发展。
②缺乏相应的法律法规进行规范。改革开放20多年，我国旅游立法初步形成了旅游法律体系，但是在风景名胜区、森林公园、自然保护区等方面目前没有正式立法，虽然有《风景名胜区暂行管理条例》等行政法规，但是这些规定缺乏实施细则，对一些新做法缺乏裁决的依据，对实际执行过程中一些破坏资源、侵蚀国有资源、使用权不明确的现象难以做出有效的认定和判罚。尤其是民营企业开发旅游景区的过程中，由于没有相应的具体法律法规对旅游资源开发行为进行规范，具体操作上对法律资源的权利归属没有清晰的界定标准。所有者、经营者的利益无法得到合理的保障，从而无法有效保障国有资源的保值增值、生态环境的有效保护以及私营部门的合法利益。
③缺乏完整的出让程序和方式。由于有关部门在民营企业开发景区问题上意见不一致，民营企业开发景区一直属于“自发”行为，因此对景区出让经营权没有明确规定，出让方式和出让程序随意性较大，缺乏规范的操作规程。一般来讲，目前景区出让经营权的方式主要有租赁经营、委托经营以及买断、拍卖等，具体操作没有统一范本或标准，由各地自行界定，因此不可避免地存在诸多问题，例如，因景区资源价值缺乏客观判断而导致在出让过程中被低估，以及由此伴生的寻租行为等，从而导致了监督不健全而出现的民营企业获得经营权后不进行合理开发，以及圈地现象，等等。
④行业特性因素的制约。旅游景区是以物质产品为载体、以精神产品为内涵的综合产品，不同于一般的制造业产品，具有独特的行业特征。开发者占有良好的资源条件只是使其成为有吸引力景区的基础，需要通过种种手段、方式将资源转化成产品，但由于景区产品的好坏主要取决于旅游者的心理感受，不同消费者因文化素质、欣赏水平的差异对同一景区有着不同感受，从而给民营企业开发者增加了难度和风险。而民营企业往往在经济和技术层面有一定局限性，对所开发的景区市场定位和资源品位价值判断不准，容易出现盲目开发、低水平重复建设等问题。因此对开发者的综合素质要求较高，相应地开发者开发设计产品的难度也增大。
(2)民营企业的内在劣势
①景区投资盲目性强,规模较小、开发水平低。相当比例的民营企业涉足旅游资源开发,仅仅是出于敏锐的市场嗅觉,认识到旅游业的良好前景,就急于分一杯羹, 因此作出开发某一旅游项目的决定往往带有很浓的主观色彩,带有盲目性，这种盲目性首先表现在进入旅游业的莽撞,在缺乏专业人才和对旅游业了解的情况下,盲目跟风;其次表现在对具体投资项目的选择上,由于对旅游资源价值的理解和把握存在偏差,对旅游资源的评价有失科学客观,导致投资的项目不能产生预想的市场反应；再次,简单模仿已有景点, 造成资源的低水平配置,而且往往是景点近距离的雷同。
目前很多民营企业进入景区的投资通常数额不大,规模偏小，受到资金的限制，景区开发多是对单个独立景点的投资,景区成片规划开发的很少。以临安市为例,尽管该地80%的景点都由民营企业投资,但是几乎每个景点都各有主人,且没有一个景点的投资超过1000万。
投资的盲目性，低水平的建设、景点的雷同，导致这些小规模旅游企业之间只能展开以竞相压价为主要手段的客源争夺战,这样的恶性竞争无论对单个景点的经济效益，还是对整个旅游目的地的旅游产业的形象和发展都是有百害而无一利的。
②景区运作的欠规范，重经济效益，轻社会效益。多年市场经济的经验,许多民营企业深谙“头口水”的妙处,也同样强调一个“快”字, 投资景区欠规范，最典型的就是: 轻规划、重营销。投资景点仅稍做投入,修条游道,造个凉亭,做个大门,就开始收门票, 重点放在大力度促销上，所带来的短期的经济效益也很明显,因此一些“成功老板”得出这样的结论:“旅游景点要赚钱,8分靠宣传,2分靠资源”,在这样的负面示范效应作用下,不少民营旅游企业本末倒置,草草规划,匆匆开业,大力促销,还美其名曰“市场导向” “小投资,短回收,高回报”，投机心态占有相当市场，很少考虑长期的规划和打算。事实上,不规范运作的后遗症已经在一些景点表现出来:接待人次急剧下降,门票折扣一路降低也还是摆脱不了风光不再的颓境。旅游景点的生命力并不能依靠营销手段来维持，真正意义的市场导向应该是根据市场需要或趋势有的放矢地规划、发展旅游项目,使其能满足市场现实的需要或者引导潜在需求转化为现实需求。
民营企业投资旅游景区，最终的目标就是获利。民营企业出于纯商业的目的，行为的短期性，很有可能对珍贵的旅游资源进行破坏性的开发。过于注重商业利益的开发活动，往往会给旅游业的可持续发展造成极为不利的影响，并且有可能破坏生态环境，形成环境污染，造成恶性循环，给社会和人民带来无法弥补的损失。
③家族关系垄断企业、产权结构单一化。虽然民营企业的产權是清晰的，但往往由一个家族来拥有全部的产权，并且由家族成员掌管企业的所有重要部门，这种现象使企业极易受到亲缘关系的影响，尤其是在决策和用人等方面经常出现“一言堂”，不利于企业的正常发展。虽然民营企业始建初期依靠家族纽带集聚了人气和财富，但是随着企业逐步发展壮大以及市场变化，完全依靠家族成员的力量已很难适应对日趋复杂和激烈的竞争环境。因此，民营旅游企业应当从单一的产权结构向多元化方向发展，以提高企业的综合素质。
④缺乏具有自身特色的企业文化。旅游实际上是一种文化现象，旅游现象的实质是人们对差异文化的追寻。因此，旅游企业作为传播文化的一分子，首先要形成具有自身特色的企业文化，提供特色的旅游服务，并以此作为吸引旅游者，建立自身形象的重要手段。但是民营企业由于自身认识有限，往往把旅游业作为一般的服务业来对待，没有将企业本身看作大旅游概念下的组成部分。实际上，每个接待旅游者的企业都可以说是旅游活动过程的组成部分，每一个环节都直接影响到旅游者整个旅游活动的最终结果。因此，旅游企业应当在自身企业文化上多下功夫，确定自己的发展模式，使企业不断壮大。
三、对策
对民营企业而言，必须提高经营者的素质，转变观念，树立可持续发展观念, 把生态效益放在经济效益的前面，从而确保景区的可持续发展；同时必须重视长远规划，勇于创新，把创新作为旅游开发的灵魂；在景区开发、经营中确立“精品”观念，保证景区的质量与信誉和独特的魅力。
对政府而言，应该意识到民营企业进入旅游业，投资景区建设已是大势所趋，为此，政府部门应为民营企业的健康发展提供更多的有效服务，建立和完善旅游立法，对政府而言，重在转变职能，凡是市场可为的，政府就不要介入；凡是市场有缺陷的，政府就要弥补这种缺陷。政府改革的取向是建立“廉洁、高效”的政府，以放开搞活为宗旨，同时重在宏观调控，规范管理，保持政策的连续性，为民营企业的发展创造平等的市场竞争环境。
参考文献:
[1]刘宝巍杨明飞:民营资本与旅游业的发展[J].学术交流,2003年5期
[2]袁姝:民营企业投资旅游业的驱动机理[J].当代财经,2005年第1期
[3]张冰金戈:民营企业投资旅游业的SWOT分析及对策—以浙江湖州为例[J].特区经济,2006年8月
[4]依绍华:私人资本开发旅游景区的理论与实证研究[Ｍ].旅游教育出版社,2004年5月第一版
[关键词] 民营企业 投资 景区 SWOT
一、民营企业投资旅游景区现状
旅游景区是旅游业的核心产品，是旅游业赖以生存的基础。我国具有得天独厚的景区资源条件，拥有大量观赏价值、科学价值极高的旅游资源，有些资源的垄断性极强。到目前为止，我国已经建立各类景区几千个，其中：风景名胜区512处，包括国家级风景名胜区119处；各种类型的保护区551处，总面积1.45亿公顷，占国土总面积的14.4%；还包括各级国家森林公园、国家级的地质公园、国家水利风景区、国家级文物保护单位和大量的宗教主题场所。旅游景区包括人造景观和自然景区，本文中的旅游景区主要指自然景区。
近年来，基于我国旅游业的迅猛发展、政府政策的积极引导，景区自身发展的需要，景区在快速发展的过程中有不同属性的资本进入，呈现投资多元化的局面:
1.旅行社涉足旅游景区的开发。旅行社作为旅游业的核心企业，入世以后为了提高风险能力，开始将自身业务与景区实体结合起来。2002年，先后有广东国旅假期买断经营湖北神农架旅游线路；首旅股份公司买下海南南山文化旅游有限公司74%的股份。
2.境外资本投向旅游景区，从1978年至今，全国利用外资进行旅游业开发建设的资金总额为200亿美元，约10亿美元投入旅游景区建设。“入世”后，随着对境外资本投资范围的放宽，外资在旅游景区的投资将会加大。
3.民营企业成为景区开发的主要投资者。民营企业以追逐利润最大化为投资指向，据国家旅游局1999年对首批4A旅游景区统计分析，景区经营利润率平均为24.4%，远高于同期旅行社的平均1.93%的行业利润率和大型旅游饭店8.1%的利润率，较高的利润率无疑为民营企业提供了良好的投资目标，因此一些大型民营企业纷纷涌入自然景区的开发这一领域。
目前投资旅游景区的民营企业大致分为三类:
1.是以个体、私营经济为主要成分的股份制公司或股份合作制企业，集社会闲散为整资，共同开发旅游。如绍兴的柯岩风景区、临安的浙西大峡谷等。
2.非旅游产业的其他大型企业集团。如万向集团,主业致力于汽车零部件产业，投资5亿元人民币进行千岛湖景区的开发。
3.主业是旅游业，并积累了实力的旅游集团公司。如杭州宋城集团公司，在1996年成功开发了主题公园（宋城），又接连开发了杭州乐园、云和湖、中国渔村、龙泉山国家原始森林公园、并跨区域开发了南京旅游新城、上海奥丽安号油轮等项目，都取得了巨大的成功。
二、民营企业投资旅游景区的SWOT分析
1.机遇和优势。
(1)外部环境的机遇
①政府政策的积极引导。政府的积极引导是促使民企投资旅游景区的重要原因。中国民营企业面临种种前所未有的政策宽松环境,这为民营企业提供了一次发展的机遇。
党的十五大充分肯定了私有经济,明确指出:“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分”,“公有制为主体,多种所有制经济共同发展是我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度”,这表明民营企业将走出以前带有歧视性政策的阴影。
从1998年起,中国的国有企业改革进入攻坚阶段,中央提出了“抓大放小”的指导性政策,这就意味着民营企业可以参与收购、兼并、重组中小国有企业。例如2001年，浙江桐庐私营投资者以9000万元买下桐庐旅游49.6%的国家股权；2002年12月9日，民营企业东星集团下属的武汉东星旅行社出资数百万元人民币成功收购汉口国际旅行社95.7%的股份成为该市首家由民营企业控股的国际旅行社，这些都表明民营企业已经参与到国有旅游企业的改革中去。
1998年6月份,中国人民银行发布了《关于进一步改善中小企业金融服务的意见》,中国人民银行也从1998年10月31日开始扩大对小企业贷款利率的浮动幅度,此举表明,长期以来困扰民营企业的融资问题可望缓解,因为民营企业大多数还属于中小企业。2000年11月19日,建设银行浙江省分行就与杭州宋城集团正式签署协议,宋城集团获得总额为4.3亿元的贷款,这是建国50年以来国有银行对旅游业的最大一项单笔贷款业务,而且是给予了一家民营企业,令人深思。
除此之外,各级地方政府也积极贯彻执行党的方针政策,积极发展各地的民营旅游经济。比如，浙江各地政府近年来大力执行“谁开发、谁得益”的宽松政策,促使民间资本纷纷涉足旅游产业。这些有利于促进民资进入旅游业的具体政策,使民营投资者得到了切切实实的优惠,成为民营企业大胆进入旅游市场的重要推动力。
②旅游景区自身发展的需要。随着我国人民生活水平的进一步提高和经济全球化步伐的加快，我国凭借得天独厚的资源条件，迅速发展成为世界旅游大国。据专业人士估测，我国拥有可供观光的景区约有1万余处，现已开发并接待国内外旅游者的仅1800余处，不足五分之一;可供旅游开发的岛屿300余处，现只开发70余座 ，不足四分之一;面积在1平方千米以上的自然湖泊有2800多个，目前被开发利用的极少；适合开展登山、滑雪、探险、漂流等特种旅游的高山、荒漠、戈壁、江河、峡谷等资源的开发利用也极为有限，等等。在目前全国大力发展旅游业的情况下，由于国家对景区的拨款有限，地方政府财政普遍困难，旅游资源开发中的资金问题显得尤其突出，造成旅游资源的开发利用程度较低，旅游景区的潜在优势并未得到充分释放。
景区以国家为主要投资者的传统开发模式已不再适合旅游业的发展，而旅游业作为一般竞争性行业，国有企业应当逐渐退出。因此，民营企业进入旅游资源开发领域势在必行，并将发挥重要的作用。
(2)民营企业内在的优势
①民营资本的巨大存量。有關资料显示：至2000年6月，全国私营企业达到了158.7万户，从业人员超过了2085.6万人，个体工商户达到了2720万户，从业人员超过了5333.8万人，其中私营企业的注册资金、产值、消费品零售额分别达到了11448.3亿元、4690.9亿元和4445.4亿元，投资占35%的民营经济对GDP增长的贡献率也超过了三分之一左右，已经从“公有制经济的补充”发展成为“社会主义市场经济的重要组成部分”。而旅游业相对于信息产业、生化产业等动辄数十亿元投资的行业来说具有投资少、见效快的特点,无疑已成为众多民营企业追逐的热点。
②灵活的经营机制。民营企业以追求利润最大化为其基本目的,其较之国有企业核心的优势在于自然的解决了政企分开和市场导向的问题。因此对于旅游业这个天生以市场为导向、满足最终顾客需要的行业来说，民营旅游企业“船小好掉头”的体制优势得以充分体现。由于机制灵活、决策效率高，民营旅游企业在市场竞争中常常能够争取主动和先机，这在市场变化较快、风险较高的旅游者市场上尤为重要，并能决定其最终胜利。
③强烈的发展和市场意识。民营企业领导层有着强烈的忧患意识和发展意识。这种忧患意识是发自内心的，是和自己的财产、信誉、事业等个人利益紧密联系在一起的，这种深层次的危机感，迫使领导层在项目投资开发上，只能成功，不能失败，非常注重投资的回报率和回报年限。
同时，民营企业与市场有着天然的联系。市场反应快、决策效率高，是其运行机制的一大特点。宋城集团的决策者说：我们头脑中没有框框，如果要说有，那只有市场。民营资本机制灵活，注重市场，善于在营销上狠下功夫，在一些国有旅游企业等客上门的时候，很多民营旅游企业已经投入大量的人力、物力和财力为打开客源市场进行宣传促销，以浙江临安为例，这里的民营旅游企业是全国最早进行自然景区开发的民营企业之一，为了使自己开发的旅游景区能为更多人认识和了解，他们在全国主要客源市场均设立了办事处，促销人员达600多人，积极地宣传自己的景区，组织各种活动上门促销，取得的市场效果也相当明显，像浙西大峡谷开发不到半年，就成功地打开了上海市场。
2.障碍和劣势
(1)外部环境的障碍
①缺乏明确的政策指导。目前人们对民营企业获得景区经营权，尤其是民营企业开发国家风景区存在较大分歧，国家在景区经营权方面尚未出台有关法律，虽然1995年发表了《国务院办公厅关于加强风景名胜区保护管理工作的通知》，明确规定“不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及景区土地”，但并未提及经营权问题，从而给地方政府出让景区经营权提供了托词。例如，在四川出让十大景区经营权引起争论后，中央派出8部门联合调查组进行深入调研，迄今未出台解决办法，因此各地在对待民营企业获得景区经营权方式，以及开发经营景区，面临无政策可循的困境。这让民营企业觉得摸不着底线，也不会有长远打算，对旅游景区开发极为不利，因为景区开发需要从长远打算，实现可持续发展。
②缺乏相应的法律法规进行规范。改革开放20多年，我国旅游立法初步形成了旅游法律体系，但是在风景名胜区、森林公园、自然保护区等方面目前没有正式立法，虽然有《风景名胜区暂行管理条例》等行政法规，但是这些规定缺乏实施细则，对一些新做法缺乏裁决的依据，对实际执行过程中一些破坏资源、侵蚀国有资源、使用权不明确的现象难以做出有效的认定和判罚。尤其是民营企业开发旅游景区的过程中，由于没有相应的具体法律法规对旅游资源开发行为进行规范，具体操作上对法律资源的权利归属没有清晰的界定标准。所有者、经营者的利益无法得到合理的保障，从而无法有效保障国有资源的保值增值、生态环境的有效保护以及私营部门的合法利益。
③缺乏完整的出让程序和方式。由于有关部门在民营企业开发景区问题上意见不一致，民营企业开发景区一直属于“自发”行为，因此对景区出让经营权没有明确规定，出让方式和出让程序随意性较大，缺乏规范的操作规程。一般来讲，目前景区出让经营权的方式主要有租赁经营、委托经营以及买断、拍卖等，具体操作没有统一范本或标准，由各地自行界定，因此不可避免地存在诸多问题，例如，因景区资源价值缺乏客观判断而导致在出让过程中被低估，以及由此伴生的寻租行为等，从而导致了监督不健全而出现的民营企业获得经营权后不进行合理开发，以及圈地现象，等等。
④行业特性因素的制约。旅游景区是以物质产品为载体、以精神产品为内涵的综合产品，不同于一般的制造业产品，具有独特的行业特征。开发者占有良好的资源条件只是使其成为有吸引力景区的基础，需要通过种种手段、方式将资源转化成产品，但由于景区产品的好坏主要取决于旅游者的心理感受，不同消费者因文化素质、欣赏水平的差异对同一景区有着不同感受，从而给民营企业开发者增加了难度和风险。而民营企业往往在经济和技术层面有一定局限性，对所开发的景区市场定位和资源品位价值判断不准，容易出现盲目开发、低水平重复建设等问题。因此对开发者的综合素质要求较高，相应地开发者开发设计产品的难度也增大。
(2)民营企业的内在劣势
①景区投资盲目性强,规模较小、开发水平低。相当比例的民营企业涉足旅游资源开发,仅仅是出于敏锐的市场嗅觉,认识到旅游业的良好前景,就急于分一杯羹, 因此作出开发某一旅游项目的决定往往带有很浓的主观色彩,带有盲目性，这种盲目性首先表现在进入旅游业的莽撞,在缺乏专业人才和对旅游业了解的情况下,盲目跟风;其次表现在对具体投资项目的选择上,由于对旅游资源价值的理解和把握存在偏差,对旅游资源的评价有失科学客观,导致投资的项目不能产生预想的市场反应；再次,简单模仿已有景点, 造成资源的低水平配置,而且往往是景点近距离的雷同。
目前很多民营企业进入景区的投资通常数额不大,规模偏小，受到资金的限制，景区开发多是对单个独立景点的投资,景区成片规划开发的很少。以临安市为例,尽管该地80%的景点都由民营企业投资,但是几乎每个景点都各有主人,且没有一个景点的投资超过1000万。
投资的盲目性，低水平的建设、景点的雷同，导致这些小规模旅游企业之间只能展开以竞相压价为主要手段的客源争夺战,这样的恶性竞争无论对单个景点的经济效益，还是对整个旅游目的地的旅游产业的形象和发展都是有百害而无一利的。
②景区运作的欠规范，重经济效益，轻社会效益。多年市场经济的经验,许多民营企业深谙“头口水”的妙处,也同样强调一个“快”字, 投资景区欠规范，最典型的就是: 轻规划、重营销。投资景点仅稍做投入,修条游道,造个凉亭,做个大门,就开始收门票, 重点放在大力度促销上，所带来的短期的经济效益也很明显,因此一些“成功老板”得出这样的结论:“旅游景点要赚钱,8分靠宣传,2分靠资源”,在这样的负面示范效应作用下,不少民营旅游企业本末倒置,草草规划,匆匆开业,大力促销,还美其名曰“市场导向” “小投资,短回收,高回报”，投机心态占有相当市场，很少考虑长期的规划和打算。事实上,不规范运作的后遗症已经在一些景点表现出来:接待人次急剧下降,门票折扣一路降低也还是摆脱不了风光不再的颓境。旅游景点的生命力并不能依靠营销手段来维持，真正意义的市场导向应该是根据市场需要或趋势有的放矢地规划、发展旅游项目,使其能满足市场现实的需要或者引导潜在需求转化为现实需求。
民营企业投资旅游景区，最终的目标就是获利。民营企业出于纯商业的目的，行为的短期性，很有可能对珍贵的旅游资源进行破坏性的开发。过于注重商业利益的开发活动，往往会给旅游业的可持续发展造成极为不利的影响，并且有可能破坏生态环境，形成环境污染，造成恶性循环，给社会和人民带来无法弥补的损失。
③家族关系垄断企业、产权结构单一化。虽然民营企业的产權是清晰的，但往往由一个家族来拥有全部的产权，并且由家族成员掌管企业的所有重要部门，这种现象使企业极易受到亲缘关系的影响，尤其是在决策和用人等方面经常出现“一言堂”，不利于企业的正常发展。虽然民营企业始建初期依靠家族纽带集聚了人气和财富，但是随着企业逐步发展壮大以及市场变化，完全依靠家族成员的力量已很难适应对日趋复杂和激烈的竞争环境。因此，民营旅游企业应当从单一的产权结构向多元化方向发展，以提高企业的综合素质。
④缺乏具有自身特色的企业文化。旅游实际上是一种文化现象，旅游现象的实质是人们对差异文化的追寻。因此，旅游企业作为传播文化的一分子，首先要形成具有自身特色的企业文化，提供特色的旅游服务，并以此作为吸引旅游者，建立自身形象的重要手段。但是民营企业由于自身认识有限，往往把旅游业作为一般的服务业来对待，没有将企业本身看作大旅游概念下的组成部分。实际上，每个接待旅游者的企业都可以说是旅游活动过程的组成部分，每一个环节都直接影响到旅游者整个旅游活动的最终结果。因此，旅游企业应当在自身企业文化上多下功夫，确定自己的发展模式，使企业不断壮大。
三、对策
对民营企业而言，必须提高经营者的素质，转变观念，树立可持续发展观念, 把生态效益放在经济效益的前面，从而确保景区的可持续发展；同时必须重视长远规划，勇于创新，把创新作为旅游开发的灵魂；在景区开发、经营中确立“精品”观念，保证景区的质量与信誉和独特的魅力。
对政府而言，应该意识到民营企业进入旅游业，投资景区建设已是大势所趋，为此，政府部门应为民营企业的健康发展提供更多的有效服务，建立和完善旅游立法，对政府而言，重在转变职能，凡是市场可为的，政府就不要介入；凡是市场有缺陷的，政府就要弥补这种缺陷。政府改革的取向是建立“廉洁、高效”的政府，以放开搞活为宗旨，同时重在宏观调控，规范管理，保持政策的连续性，为民营企业的发展创造平等的市场竞争环境。
参考文献:
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