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就在“让居者有其屋”的呼声和房地产价格的“涨声”越来越响的时候，市场一直盛传的抑止房地产热的新政终于出台了——中国人民银行从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款，提高首付比例。这是继最高人民法院出台《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，迫使银行收紧房贷之后，房地产业受到的又一次“袭击”，以抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险——
房贷新政接踵而至
自1998年以来，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，政府有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。
央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
央行此举有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
重在清消楼市虚火
央行房贷新政。是国务院宏观调控政策的延续和加强，与前两年央行房地产政策主要针对房地产供给不同，此次央行出台的政策主要是针对需求方的，能抑制当前房地产投机炒作等“虚假的需求”。
调整房贷利率无疑提高了购房的成本及进入门槛，例如将房地产贷款首付款比例由现行的20%提高到30%，利用资金杠杆效应，将对遏制目前房地产市场的投机行为产生积极的作用与影响。同时提醒购房者，未来利率很可能不会像现在这样低，要掂量着现在的钱袋子和未来的进项量入为出地理性消费。
此次政策调整的另一个重要变化，就是把以往的法定利率改为利率下限控制。以前各家银行对于首套住房按揭贷款都执行统一的优惠利率，但今后就有可能不同了。每家商业银行将根据各自的房贷政策，针对不同的房产和客户，给出不同的贷款利率。最重要的政策信号是暗示政府已充分认识到：警惕房地产泡沫已刻不容缓。透过央行的这些措施，人们看到了政府试图通过货币政策的市场化手段，对不断升温的房地产市场进行调控。一旦这些措施还不能产生很好的政策效应，不排除今后会有更严厉的政策措施出台。
各方影响统盘考虑
抑制房价还需各方共同努力。收紧住房贷款，确实具有挤压房地产泡沫的效果，但是收紧低端自住市场的贷款，一方面能够有效抑制房地产的过度投机，另一方面也会造成房地产的真实有效需求受到抑制，这可能对整个住宅市场的整体需求有负面影响。同时，随着贷款成本进一步提高，如果国家缺乏有效的金融创新工具，如信托、产业基金等，如不能有效建立和合理运用，那么民间融资现象可能会加剧，整个金融市场的风险会加大。只有各个地方政府根据各地的实际情况采取相应的措施，才能起到更好的抑制房价的效果。
房地产企业将面临重新“洗牌”。近期，房地产股出现了大幅下跌，如万科A、招商地产、金融街等，该板块已经对新政策的出台作出了提前反应。房地产企业将面临重新“洗牌”，那些规模有限、盈利能力不强的上市公司在政策“夹缝”中将难以生存。不排除管理部门还会采取其他配套措施实行“多管齐下”，这些新的政策措施可能有：恢复土地增值税、开征物业税、加息等，这些都将会对房地产行业产生不小的负面影响。
多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，对贷款购房者影响不大。考虑到市场竞争因素，多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07～0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。自营性个人住房信贷政策调整后，个人住房公积金贷款利率也相应地微幅上调，上调幅度为0.18个百分点。其中，5年及5年以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。
房贷利率上调后，有可能出现提前还贷的高峰。据了解，某国有商业银行平时每月的房贷还款额约为4亿～5亿元，去年10月29日加息后，11月的还款额就高达10亿元左右。
由于提前还贷一般需要提前一个月向银行申请，加之已贷款购房者从明年起执行新利率，因此提前还贷的高峰可能有两个，一是一个月之后，二是今年年底之前。
利率上调后每月多还多少钱？房贷政策调整后，房贷利率有所上调。以5年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为5.31%，调整后的基准利率为6.12%，比调整前高0.81个百分点，即使下浮到0.9倍的水平即5.51%，比调整前还高0.2个百分点。以50万元20年期的自营性房贷为例，如果银行执行下限利率，贷款购房者每月还款额将增加55.7元；如果银行执行基准利率不下浮，每月还款额将增加231元。30万元20年期的公积金贷款为例，政策调整后，贷款购房者的每月还款额将增加28.9元。
此次房贷加息幅度并没有上次大，而且人民银行此举明显是为了控制房产投资，对于真正有住房需求的人来说，影响不会特别大。
房贷新政接踵而至
自1998年以来，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，政府有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。
央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
央行此举有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
重在清消楼市虚火
央行房贷新政。是国务院宏观调控政策的延续和加强，与前两年央行房地产政策主要针对房地产供给不同，此次央行出台的政策主要是针对需求方的，能抑制当前房地产投机炒作等“虚假的需求”。
调整房贷利率无疑提高了购房的成本及进入门槛，例如将房地产贷款首付款比例由现行的20%提高到30%，利用资金杠杆效应，将对遏制目前房地产市场的投机行为产生积极的作用与影响。同时提醒购房者，未来利率很可能不会像现在这样低，要掂量着现在的钱袋子和未来的进项量入为出地理性消费。
此次政策调整的另一个重要变化，就是把以往的法定利率改为利率下限控制。以前各家银行对于首套住房按揭贷款都执行统一的优惠利率，但今后就有可能不同了。每家商业银行将根据各自的房贷政策，针对不同的房产和客户，给出不同的贷款利率。最重要的政策信号是暗示政府已充分认识到：警惕房地产泡沫已刻不容缓。透过央行的这些措施，人们看到了政府试图通过货币政策的市场化手段，对不断升温的房地产市场进行调控。一旦这些措施还不能产生很好的政策效应，不排除今后会有更严厉的政策措施出台。
各方影响统盘考虑
抑制房价还需各方共同努力。收紧住房贷款，确实具有挤压房地产泡沫的效果，但是收紧低端自住市场的贷款，一方面能够有效抑制房地产的过度投机，另一方面也会造成房地产的真实有效需求受到抑制，这可能对整个住宅市场的整体需求有负面影响。同时，随着贷款成本进一步提高，如果国家缺乏有效的金融创新工具，如信托、产业基金等，如不能有效建立和合理运用，那么民间融资现象可能会加剧，整个金融市场的风险会加大。只有各个地方政府根据各地的实际情况采取相应的措施，才能起到更好的抑制房价的效果。
房地产企业将面临重新“洗牌”。近期，房地产股出现了大幅下跌，如万科A、招商地产、金融街等，该板块已经对新政策的出台作出了提前反应。房地产企业将面临重新“洗牌”，那些规模有限、盈利能力不强的上市公司在政策“夹缝”中将难以生存。不排除管理部门还会采取其他配套措施实行“多管齐下”，这些新的政策措施可能有：恢复土地增值税、开征物业税、加息等，这些都将会对房地产行业产生不小的负面影响。
多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，对贷款购房者影响不大。考虑到市场竞争因素，多数银行会对自营性个人住房贷款执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07～0.32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。自营性个人住房信贷政策调整后，个人住房公积金贷款利率也相应地微幅上调，上调幅度为0.18个百分点。其中，5年及5年以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。
房贷利率上调后，有可能出现提前还贷的高峰。据了解，某国有商业银行平时每月的房贷还款额约为4亿～5亿元，去年10月29日加息后，11月的还款额就高达10亿元左右。
由于提前还贷一般需要提前一个月向银行申请，加之已贷款购房者从明年起执行新利率，因此提前还贷的高峰可能有两个，一是一个月之后，二是今年年底之前。
利率上调后每月多还多少钱？房贷政策调整后，房贷利率有所上调。以5年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为5.31%，调整后的基准利率为6.12%，比调整前高0.81个百分点，即使下浮到0.9倍的水平即5.51%，比调整前还高0.2个百分点。以50万元20年期的自营性房贷为例，如果银行执行下限利率，贷款购房者每月还款额将增加55.7元；如果银行执行基准利率不下浮，每月还款额将增加231元。30万元20年期的公积金贷款为例，政策调整后，贷款购房者的每月还款额将增加28.9元。
此次房贷加息幅度并没有上次大，而且人民银行此举明显是为了控制房产投资，对于真正有住房需求的人来说，影响不会特别大。