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房地产中介服务业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业。它正日益成为房地产活动中最活跃的环节。在房地产交易市场发展中发挥了不可代替的作用。我市房地产市场经过十几年的培育迅速发展，房地产业已成为我市的一大新兴支柱产业。然而近些年来，房地产市场出现房价飙升、房产“泡沫”、投机炒作等一系列问题，成为人们争论的热点和媒体关注的焦点。所以，探究我市房地产中介市场的现状、成因及其存在的问题，发展一个较为发达和成熟的房地产中介市场，充分发挥房地产中介市场的功能和提高房地产中介率，对房地产市场的规范发展极为重要。
一、我市房地产中介发展历程回顾
我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：
一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。
二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。
三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。
二、我市房地产中介市场现状
从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少, 个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子” 装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。
三、我市房地产中介行业存在的问题
（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。
（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。
（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。
四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。
三是，提高市场透明度，规范市场交易行為，构建公平的交易环境。在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。提高房地产中介市场透明度。一要建立网络交易信息平台，方便消费者了解房地产中介市场信息和中介企业的服务水平和诚信度状况；二要规范房地产中介服务收费行为，针对不同类型、不同业务、不同服务质量采取适当合理规范的收费标准，确保其收费和服务水平相联系，实行优质优价；三要规范市场交易，要从繁荣房地产中介市场、维护各方合法权益出发，规范房屋的买卖、房产的租赁、交易价格的评估。
四是，进一步加大行业监管力度，健全房地产中介行业的社会监管体系。从房地产中介服务业的长远发展来看，需要建立完善房地产中介行业社会监管体系，加强部门之间横向联系，加大监管合力。应设立或指定专门机构从事房地产交易资金监管业务，引入第三方监管制度。工商部门加强对房地产中介机构申请登记的审查，对不符合国家规定登记条件的房产中介企业将坚决不予登记。同时仅仅依靠政府监管并不能达到监管的目的，应引入房地产交易当事人监督模式和中介市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。既能节省政府行政部门的行政资源，又可以达到更好的监管效果。加大对中介公司违法操作的行政处罚力度，促使房地产中介机构进行自我约束，加大行业监管力度，提高中介机构违规成本。
五是，加强对消费者的普法教育，增强消费者的法律意识，提高消费者的自我保护能力。在房地产交易市场当中，由于很多购房者对专业知识的欠缺和交易信息，买卖交易流程缺乏充分认识，处于弱势地位。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求中介公司门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。对消费者的普法教育任重而道远，还需要社会各方面的大力配合，如果每一个消费者都能知法懂法用法，对整个社会的经济环境和法制环境的良性发展都是起着促进作用的，让房地产中介公司无法欺骗消费者。
一、我市房地产中介发展历程回顾
我市的房地产经纪行业起始在2000年后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。在这短短十年的时间里，我市的房地产经纪行业经历了从无到有，从小到大的发展历程，我市房地产经纪行业的发展大致经历了三大发展阶段：
一是，崛起成长阶段，时间从2002到2007年。据我市房地产中介市场发展轨迹，起始于2002年，高峰在2006年。这短短的几年间，我市的房地产经纪行业存在着高成长性，发展从2002年开始一直处于稳建的发展之中，从业人员不断增加。
二是，调整阶段，时间从2007年到2009年。2007年下半年以来，在紧缩政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，我市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩,由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象，整个房地产中介行业面临着重新洗牌的局面。
三是，迅速增长阶段，从2009至今。随着楼市的逐渐回暖，房产中介公司的数量和规模迅速增长。
二、我市房地产中介市场现状
从区域分布来讲，我市的房地产中介多分布在花园路、兴华路和柳园路，以花园路房金大厦附近最为密集。我市的房地产中介公司服务项目单一,以房地产经纪为主,整体业务水平低。中介机构硬件设备情况。目前，我市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，开发不够。中介机构规模小，结构和管理制度不健全，抗风险能力低、技术水平和服务手段落后。大中型经纪公司数量较少, 个体户占绝大多数,一般是“一间房子，一张桌子，几把椅子，一部电话，两块写信息的板子” 装备极为落后。虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，50多家房地产中介中多数是“小、散、乱”。从业人员情况，中介服务机构人员接受的教育水平较低，多数人没有接受过专门的业务知识培训。从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、退休人员、外来务工人员等，文化程度高低悬殊素质参差不齐，专业人才匮乏。从业资格管理方面，登记备案部门管理不到位，存在备案“盲区”。有两种情况，一是有的中介有工商营业执照，没有中介机构资质备案证书。由于房地产中介机构工商登记在先，登记备案在其后，部分经营者在取得工商营业执照后，既开始营业。从业人员不参加专业培训，也长期不到房地产政府管理机构做登记备案，被称之为“有照无证”；二是既没有工商营业执照，又无中介机构资质备案证书。由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，常常“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称为“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。
三、我市房地产中介行业存在的问题
（一）中介机构和从业人员“市场准入”门坎过低。。从业人员入市门槛低，表现在房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度还不是很规范，从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，鱼龙混杂。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理还未全部到位、营业场所限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务。此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。由门坎低带来的问题是各业务机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家门店的全国知名的连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体户，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展。
（二）、很多房产中介机构暗箱操作，信任度不高，老百姓对房产中介难言信任。有些不正规的中介，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈花样大多如下：（1）房子信息有误，据一些从业人员透露，大概只有四成的信息是真实的，其余均为胡乱编造，只不过是想利用虚假的信息来作为吸引顾客的诱饵。（2）玩文字游戏。房地产中介公司以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。（3）利用“房托”。利用房托骗人的方法通常是让员工扮成房主或购房者，求房者上门时便制造房源紧张的假象，使购房者来不急考虑，就匆忙购买，以致于上当。或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取看房费的目的。（4）赚取差价。这种情况大多是中介公司或从业人员利用，买卖双方不见面或买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒卖房者的实际出卖价格，从中获取差价收入。
（三）我市在对房地产中介的监管上存在一定的漏洞，给房地产中介公司用不正当手段欺骗消费者提供机会。不能很好的运用社会、舆论监督，在欺诈消费者的行为出现后，不能及时进行严惩，使得一部分房地产中介公司存在侥幸心理。
四、规范我市房地产中介行为，促进我市房地产中介行业发展的对策
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，促进相关法律法规的实施，并在现有法律基础上规定更加详细的准则。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此我市应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）严格市场准入制度，提高行业准入标准。提高房地产中介行业准入标准，有利于中介行业优化资源配置，扩大企业经营规模，获取规模效益；有利于企业提高服务质量，树立服务品牌，发挥品牌效应；有利于企业扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力；有利于中介服务商增加机会成本，减少短期投机牟利行为，从而维护了消费者的合法权益。加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。上海市率先提高房地产中介企业的准入标准，明确规定须有五人经纪人证书，值得我市房地产中介主管部门借鉴。加强市场监督管理，不仅是房地产中介行业自身发展的迫切要求，更是我市房地产中介加强行业管理，制定房地产中介市场制度和行会标准，实现市场健康持续发展的需要。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有关部门颁发的房地产中介机构资格证书，严肃查处无资质的中介企业和中介行为。提高中介机构的抗风险能力和服务质量。严格市场准入，主要表现在对中介机构的注册资金、营业场所和从业人员的设定具体化，并根据注册资金、从业人员和经营业绩等条件划分不同等级的资质，从事相应的营业范围应适用不同金额的注册资金条款。
三是，提高市场透明度，规范市场交易行為，构建公平的交易环境。在房地产中介服务企业激烈的市场竞争中，提倡规模化诚信经营是大势所趋，也是企业生存发展的根本。提高房地产中介市场透明度。一要建立网络交易信息平台，方便消费者了解房地产中介市场信息和中介企业的服务水平和诚信度状况；二要规范房地产中介服务收费行为，针对不同类型、不同业务、不同服务质量采取适当合理规范的收费标准，确保其收费和服务水平相联系，实行优质优价；三要规范市场交易，要从繁荣房地产中介市场、维护各方合法权益出发，规范房屋的买卖、房产的租赁、交易价格的评估。
四是，进一步加大行业监管力度，健全房地产中介行业的社会监管体系。从房地产中介服务业的长远发展来看，需要建立完善房地产中介行业社会监管体系，加强部门之间横向联系，加大监管合力。应设立或指定专门机构从事房地产交易资金监管业务，引入第三方监管制度。工商部门加强对房地产中介机构申请登记的审查，对不符合国家规定登记条件的房产中介企业将坚决不予登记。同时仅仅依靠政府监管并不能达到监管的目的，应引入房地产交易当事人监督模式和中介市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。既能节省政府行政部门的行政资源，又可以达到更好的监管效果。加大对中介公司违法操作的行政处罚力度，促使房地产中介机构进行自我约束，加大行业监管力度，提高中介机构违规成本。
五是，加强对消费者的普法教育，增强消费者的法律意识，提高消费者的自我保护能力。在房地产交易市场当中，由于很多购房者对专业知识的欠缺和交易信息，买卖交易流程缺乏充分认识，处于弱势地位。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求中介公司门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。对消费者的普法教育任重而道远，还需要社会各方面的大力配合，如果每一个消费者都能知法懂法用法，对整个社会的经济环境和法制环境的良性发展都是起着促进作用的，让房地产中介公司无法欺骗消费者。