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摘 要 近年来，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。本文拟从房地产日常税收征管工作实践出发，分析存在的主要问题，就如何加强房地产行业税收征管作一些探讨。
关键词 房地产 税收 征管
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、 现行房地产行业的主要涉税问题
（一）收入方面。
存在确认销售收入不及时、不完整、不合理的情况。
1、收入不及的时主要表现：一是预售收入确认不及时。如：将预售房款记入“应付账款”等往来科目，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入，或采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐。二是销售收入确认不及时。如：销售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付款”或“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；分期收款，应作而不作收入等。
2、收入不完整的主要表现：其他业务收入部分或全部不入帐。如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税；不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
3、收入不合理的主要表现：向关联方销售开发产品，不合理定价，减少收入。
（二）成本方面。
1、多列、虚增土地成本。通过评估机构对土地进行评估，按评估后的金额调整土地账面价值，加大土地成本。
2、虚列拆迁补偿费，多列成本。虚增拆迁户数和补偿金，多列拆迁补偿款。
3、签订虚假合同、协议，通过“真票虚开”方式虚列、多列或重复列支成本费用。一是签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大设计费、建安工程费以及配套设施费。此已为房地产企业行业较常采用的手段。二是通过关联企业加大成本。从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。三是甲供材重复列支成本，即在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业再按料工费总额开具发票。
4、取得不符合规定的发票入帐，多列成本费用。如取得旧版作废发票、开具内容不实的发票、第三方开具的发票以及取得异地开具建安发票入账。
5、扩大期间费用列支范围及标准，如：开发产品完工前的借款利息，一次性记入当期损益，虚增财务费用；2008年以前工资据实扣除，预售收入作为计提三费的基数。
6、混淆开发成本、期间费用的核算范围。将应作为期间费用扣除的项目在开发成本中列支，加大开发成本，如将项目上发生的业务招待费、企业交纳的维修基金、企业管理人员费用进入到开发成本。
7、未按配比原则结转产品成本。如:未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；一次性列支应由各期分担的成本或提前列支下项目成本；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
（三）纳税申报不及时。
部分企业不按预收房款申报营业税、不依据利润率(或毛利率)缴纳企业所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报；另有些房地产开发商由于资金紧张，打起延期缴纳税款主意，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，次年1月前全部缴清。
二、问题的成因分析
（一）房地产行业特点客观上给税务管理工作带来挑战。
房地产行业涉及的环节很多、成本费用支出项目多，归集难，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发。土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中，由于各种主客观因素影响，分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。在管理实践中该行业财务核算大量业务一般是通过往来科目核算，财务成果要么不核算，即便核算了要么就是极不准确，随意性、差异性很大。由于该行业财务核算很难健全，给税务日常管理带来较大困难。
（二）房地产行业税收管理人员素质与工作要求存在一定差距。
近年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，房地产行业的合理避税以及涉税违法行为越来越普遍，其手法呈多样化、专业化、隐蔽化的发展趋势。而管理人员知识更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构、水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约管理工作整体水平提升的瓶颈。
（三）房地产税收信息化建设进程、综合治税协税护税网络有待加快和完善。
在日常房地产税收征管中，税源信息采集效率低下，范围较窄，综合征管信息的取得相对滞后，以及现有的税务征管软件还无法大量汇总、分类比对、相互反馈和相互监督各渠道、各环节采集的信息及数据。另外，征纳双方信息不对称现象非常突出，没有建立起有效的第三方信息采集渠道，与国土、金融、建设、房管等部门的信息交流不及时，综合治税协税护税网络有待完善。
三、加强房地产税收征管对策及建议
注重从房地产行业的自身特点和运作规律出发，把握住房地产税收管理的关键和节点，突出信息管理，强化税源监控，整合征管资源，创新管理模式，努力实现房地产税收科学化、精细化管理。
（一）建立房地产开发企业“户籍档案”，加强信息采集工作。
一是基础信息采集。主要包括企业名称、税务登记证号、工商证照号码、注册类型、经营范围、注册资金、投资方信息、法定代表人（负责人）、财务负责人及办税人员、开户银行及账号、关联企业和分支机构相关情况。二是开发项目信息采集。主要包括项目名称、投资总额、坐落地、占地面积、总建面积、房产性质、开工时间、预计完工时间、土地情况、开发规划信息、建筑施工方情况、项目销售信息等。三是纳税申报资料信息采集。主要包括各类税费的申报缴纳情况、财务会计报表及相关资料。信息采集准确完善与否，是做好房地产税收管理的前提和基础。
（二）做好纳税评估，切实提高房地产行业税收征管效率。
扎实推进房地产税收一体化管理纳税评估体系，对纳税人纳税申报的真实性和准确性进行全面系统评估，做到有的放矢，有效管理，进一步提高房地产行业税收征管效率。税务管理员要定期和不定期进行案头分析和纳税评估，筛选比对纳税申报数据，结合房地产同行业综合税负、收入、利润水平以及历史对比分析中，及时发现并锁定纳税异常户，开展纳税约谈、要求纳税人给予合理的解释，必要时实施税务检查，及时排查疑点，努力做到挖潜堵漏，应收尽收。
（三）拓展房地产税收征管思路，加强各环节、各税种的征管，努力提高房地产行业税收征管质量。
从土地取得、立项开发、竣工销售、保有使用四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建筑安装成本控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地核查与询问调查相结合、账内调查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。
1、土地取得环节。
关注土地取得方式，特别是通过企业改制、债务重组、合并分立、对外投资等方式取得土地的，重点审核土地成本变化情况，注意是否有评估增值应缴未缴企业所得税、土地增值税情况及承受方按评估后金额入账的合规性、合理性。
关注是否有虚增拆迁补偿费情况。向拆迁管理部门了解拆迁政策，调取《拆迁补偿安置协议》，审核补偿形式、补偿金额、支付方式等，对于大额现金支付、拆迁补偿标准差异过大的，要予以重点核查。同时，应注意契税计税依据的完整性。
2、房地产开发环节。
(1)加强工程设计费的审核。房地产行业工程设计费一般控制在建设项目总投资的1%以内，而一些开发商采用虚假境外工程设计合同、或关联企业之间签订虚假设计合同等方式，虚开大额设计费发票，单位工程设计平均价格极高，这种情况下可参照同地区同类型设计单位的收费标准，确定其合理性，进行调整予以扣除。再者，可对开发企业提供的证据进行全面深入的核查，从中发现疑点，或要求开发企业提供进一步证据，证明其金额的合理性。
(2)加强开发间接费用的审核。
重点关注是否将应计入管理费用、销售费用的项目列进开发间接费用，增大开发成本，侵蚀土地增值税税基。
(3)加强建安工程费的审核。
虚增建安工程费，人为抬高建筑成本，是现行房地产开发企业偷、逃税的常用手段，而方式往往采用税务机关难以查实的“真票虚开”。所谓“真票虚开”，即票面形式真实，而业务内容虚假。开发企业通过代施工方承担少量税费，加大建安成本，从而少缴巨额土地增值税和企业所得税。如：一建安企业虚开给开发企业工程款1000万元，本身仅承担税款情况：营业税及附加1000*3.33% +企业所得税1000*2%=53.3万（假设建安企业所得税核定征收，这也是目前税务机关对建安企业所得税常见征收方式），而开发商少缴税款情况：土地增值税1000*（1+加计20%+综合扣除10%）*30%+企业所得税（1000-39%土地增值税）*25%=540万，合计国家少征税款540-53.3=486.7万。要真正减少和杜绝此类现象的发生，笔者认为应从以下几方面着手：
一是管好自开票纳税人。积极引导建安企业，提高财务管理水平，健全财务核算，对规模较大的建安企业原则上不采用核定征收企业所得税方式。对少数确因成本、费用核算混乱，必须采用核定征收的应从高核定应税所得率。建安企业因虚开发票导致本身收入增大，成本无法扣除，若从高核定应税所得率，企业所得税税负重，建安企业会因税收成本太高从而自发减少虚开发票。
二是加强代开票纳税人管理，一般建安企业多数属于异地经营，若虚开发票也是通过到税务局代开发票方式而取得发票，如：一些企业通过关联关系转假账代开发票、另一些企业根本不转账而代开发票，还有一些企业既不转账也利用到税务局分次代开票机会就虚开部分发票剔除根本不入账，税务部门查账对代开发票一般不会怀疑反查，建安企业从而逃脱虚开发票部分大量的企业所得税。税务局必须把好代开发票审核关成为义不容辞的责任。
一方面把好支付款真实性审核关。事前或事后确认付款的真实性后，再同意其代开发票。同时建立分次代开票台账，特别最后竣工决算后的代开票，应严格按预、决算报告或支付款依据，同时根据已代开票台账情况，严格控制其按合同或最终决算总金额内代开发票。
另一方面加强对合同真实性、准确性的审核。其一、税务人员要多学习工程造价方面的专业知识，对企业提供的施工合同和预（决）算书，能做到对照图纸，进行工程量和工程造价评估，测算开发产品的平均建筑成本和当地有关职能部门公布同类开发产品的平均建筑成本比较，对价格过高的建筑成本可约谈纳税人了解情况或现场进行检查，对异常户的代开票应重点加强监控。其二、审查施工合同和预算书，核对工程内容，应电话核实甲方或到现场等其他途径了解合同真实性。特别注意单项工程合同的审核，对照建筑安装总合同，查实是否存在将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又将这些单项签订虚假合同，虚开发票。其三、可到现场调取工程监理部门的监理记录，核实有关材料的真实性。其四、是掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系加大建筑安装成本或转移利润。其五、有条件的地方，税务部门可聘用专业的工程造价师，对所有代开发票建安合同，工程内容的准确性进行审核，或核实其合理性，同时延伸对建安自开票企业工程项目进行审核，减少“真票虚开”，堵塞漏洞。
三是了解掌握甲供材情况，审核其价格是否公允，票据是否合规，有无人为抬高价格转移利润情况，是否缴纳建安营业税。
四是审核大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目，核查取得发票的真实性。
(4)加强利息支出的审核。一是审核是否符合资本化条件；二是审核民间借贷是否有借款合同、付款凭证，利率水平是否超过国家规定标准；第三核查向个人支付利息是否代扣个人所得税。
⑸加强装饰装修费的审核。对开发产品的装饰装修费，应分情况进行处理：如装修费包含在收入总额中，且装修构成开发产品不可分割的部分，则装修费可计入开发成本，在计算土地增值税时可加计扣除，其他和开发产品可分割的动产除外。如装修并不构成开发产品不可分割部分，则装修的收入和成本都应单独计算，如精装房中的家用电器、某些卫浴设施等。
3、房产销售环节。
其一，坚持“以票控税、栋号管理”办法，按商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的销售情况。同时加强发票管理工作，充分利用网上在线开具发票的信息化手段，实时开展票税比对，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，实行动态监控，及时了解情况。
其二，案头分析企业每月按时向税务机关报送的会计报表、销售月控表、纳税申报数，发现销售收入疑点，及时约谈纳税人，或到现场实施检查。
其三，实地查看核实收入。税务管理员要定期到企业的项目工地、售楼一线部门直接了解楼盘开发、销售进展情况。一方面查看售楼处资料，收集销控台帐、销售合同、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据等电子文档，统计已售面积及销售金额。其次，查看物业管理部门的入住通知单、《钥匙发放保管登记薄》等档案资料，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收帐款”、“主营业务收入” 明细账及纳税申报表进行比对，核实企业收取的销售款申报纳税的及时准确性。第三还可查看《工程竣工验收备案表》确定的开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，核实预收款是否按规定结转收入。
其四，核查是否存在视同销售行为不及时确认收入的情况，或虽予以确认但价格严重偏低，核查是否存在无正当理由以明显偏低价格销售开发产品情况。
其五，核实销售成本核算是否按配比原则结转产品成本，是否存在人为调节利润或成本归集，以达到少缴企业所得税和土地增值税目的。首先审查《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象。是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。其次，根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。重点核实不能把属于自用的配套设施和周转房、拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施计入总可售面积。
其六，检查期间费用的列支范围及标准。审核是否多列“三项费用”，审核银行借款利息支付凭证，是否属于成本对象完工前发生的，是否计入开发产品成本。
4、房地产保有使用环节的税收管理。
实地查看或审核看立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况，核实有无将配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；或是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理；有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。
（四）加强与国土、规划、城建、房管等相关职能部门的联系，建立信息共享传递制度。
及时在土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，第一时间全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题，充分发挥协税护税网络管理对房地产税收管理的支撑作用。
（五）加大房地产行业日常检查力度，以查促管。
充分发挥税收日常检查在日常管理中的作用，及时对检查中发现的行业性或带普遍性、倾向性的问题进行总结，对如何强化日常税源监控和税收征管，堵塞漏洞，提出行之有效且有操作性的意见和建议。在开展税收的征管、日常检查中，避免处罚力度不大，对违反税收法律、法规的行为没有给予处罚或处罚力度不够，没有产生一定的威慑力。如企业不按规定时间申报或进行虚假的纳税申报，严格按《中华人民共和国税收征管法》有关条款进行处罚，对恶意偷逃税行为，要及时移交稽查部门查处，特别要加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处以及打击力度，以促进整个房地产市场税收环境的根本好转。
关键词 房地产 税收 征管
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、 现行房地产行业的主要涉税问题
（一）收入方面。
存在确认销售收入不及时、不完整、不合理的情况。
1、收入不及的时主要表现：一是预售收入确认不及时。如：将预售房款记入“应付账款”等往来科目，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入，或采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐。二是销售收入确认不及时。如：销售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付款”或“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；分期收款，应作而不作收入等。
2、收入不完整的主要表现：其他业务收入部分或全部不入帐。如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税；不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
3、收入不合理的主要表现：向关联方销售开发产品，不合理定价，减少收入。
（二）成本方面。
1、多列、虚增土地成本。通过评估机构对土地进行评估，按评估后的金额调整土地账面价值，加大土地成本。
2、虚列拆迁补偿费，多列成本。虚增拆迁户数和补偿金，多列拆迁补偿款。
3、签订虚假合同、协议，通过“真票虚开”方式虚列、多列或重复列支成本费用。一是签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大设计费、建安工程费以及配套设施费。此已为房地产企业行业较常采用的手段。二是通过关联企业加大成本。从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。三是甲供材重复列支成本，即在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业再按料工费总额开具发票。
4、取得不符合规定的发票入帐，多列成本费用。如取得旧版作废发票、开具内容不实的发票、第三方开具的发票以及取得异地开具建安发票入账。
5、扩大期间费用列支范围及标准，如：开发产品完工前的借款利息，一次性记入当期损益，虚增财务费用；2008年以前工资据实扣除，预售收入作为计提三费的基数。
6、混淆开发成本、期间费用的核算范围。将应作为期间费用扣除的项目在开发成本中列支，加大开发成本，如将项目上发生的业务招待费、企业交纳的维修基金、企业管理人员费用进入到开发成本。
7、未按配比原则结转产品成本。如:未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；一次性列支应由各期分担的成本或提前列支下项目成本；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
（三）纳税申报不及时。
部分企业不按预收房款申报营业税、不依据利润率(或毛利率)缴纳企业所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报；另有些房地产开发商由于资金紧张，打起延期缴纳税款主意，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，次年1月前全部缴清。
二、问题的成因分析
（一）房地产行业特点客观上给税务管理工作带来挑战。
房地产行业涉及的环节很多、成本费用支出项目多，归集难，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发。土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中，由于各种主客观因素影响，分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。在管理实践中该行业财务核算大量业务一般是通过往来科目核算，财务成果要么不核算，即便核算了要么就是极不准确，随意性、差异性很大。由于该行业财务核算很难健全，给税务日常管理带来较大困难。
（二）房地产行业税收管理人员素质与工作要求存在一定差距。
近年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，房地产行业的合理避税以及涉税违法行为越来越普遍，其手法呈多样化、专业化、隐蔽化的发展趋势。而管理人员知识更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构、水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约管理工作整体水平提升的瓶颈。
（三）房地产税收信息化建设进程、综合治税协税护税网络有待加快和完善。
在日常房地产税收征管中，税源信息采集效率低下，范围较窄，综合征管信息的取得相对滞后，以及现有的税务征管软件还无法大量汇总、分类比对、相互反馈和相互监督各渠道、各环节采集的信息及数据。另外，征纳双方信息不对称现象非常突出，没有建立起有效的第三方信息采集渠道，与国土、金融、建设、房管等部门的信息交流不及时，综合治税协税护税网络有待完善。
三、加强房地产税收征管对策及建议
注重从房地产行业的自身特点和运作规律出发，把握住房地产税收管理的关键和节点，突出信息管理，强化税源监控，整合征管资源，创新管理模式，努力实现房地产税收科学化、精细化管理。
（一）建立房地产开发企业“户籍档案”，加强信息采集工作。
一是基础信息采集。主要包括企业名称、税务登记证号、工商证照号码、注册类型、经营范围、注册资金、投资方信息、法定代表人（负责人）、财务负责人及办税人员、开户银行及账号、关联企业和分支机构相关情况。二是开发项目信息采集。主要包括项目名称、投资总额、坐落地、占地面积、总建面积、房产性质、开工时间、预计完工时间、土地情况、开发规划信息、建筑施工方情况、项目销售信息等。三是纳税申报资料信息采集。主要包括各类税费的申报缴纳情况、财务会计报表及相关资料。信息采集准确完善与否，是做好房地产税收管理的前提和基础。
（二）做好纳税评估，切实提高房地产行业税收征管效率。
扎实推进房地产税收一体化管理纳税评估体系，对纳税人纳税申报的真实性和准确性进行全面系统评估，做到有的放矢，有效管理，进一步提高房地产行业税收征管效率。税务管理员要定期和不定期进行案头分析和纳税评估，筛选比对纳税申报数据，结合房地产同行业综合税负、收入、利润水平以及历史对比分析中，及时发现并锁定纳税异常户，开展纳税约谈、要求纳税人给予合理的解释，必要时实施税务检查，及时排查疑点，努力做到挖潜堵漏，应收尽收。
（三）拓展房地产税收征管思路，加强各环节、各税种的征管，努力提高房地产行业税收征管质量。
从土地取得、立项开发、竣工销售、保有使用四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建筑安装成本控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地核查与询问调查相结合、账内调查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。
1、土地取得环节。
关注土地取得方式，特别是通过企业改制、债务重组、合并分立、对外投资等方式取得土地的，重点审核土地成本变化情况，注意是否有评估增值应缴未缴企业所得税、土地增值税情况及承受方按评估后金额入账的合规性、合理性。
关注是否有虚增拆迁补偿费情况。向拆迁管理部门了解拆迁政策，调取《拆迁补偿安置协议》，审核补偿形式、补偿金额、支付方式等，对于大额现金支付、拆迁补偿标准差异过大的，要予以重点核查。同时，应注意契税计税依据的完整性。
2、房地产开发环节。
(1)加强工程设计费的审核。房地产行业工程设计费一般控制在建设项目总投资的1%以内，而一些开发商采用虚假境外工程设计合同、或关联企业之间签订虚假设计合同等方式，虚开大额设计费发票，单位工程设计平均价格极高，这种情况下可参照同地区同类型设计单位的收费标准，确定其合理性，进行调整予以扣除。再者，可对开发企业提供的证据进行全面深入的核查，从中发现疑点，或要求开发企业提供进一步证据，证明其金额的合理性。
(2)加强开发间接费用的审核。
重点关注是否将应计入管理费用、销售费用的项目列进开发间接费用，增大开发成本，侵蚀土地增值税税基。
(3)加强建安工程费的审核。
虚增建安工程费，人为抬高建筑成本，是现行房地产开发企业偷、逃税的常用手段，而方式往往采用税务机关难以查实的“真票虚开”。所谓“真票虚开”，即票面形式真实，而业务内容虚假。开发企业通过代施工方承担少量税费，加大建安成本，从而少缴巨额土地增值税和企业所得税。如：一建安企业虚开给开发企业工程款1000万元，本身仅承担税款情况：营业税及附加1000*3.33% +企业所得税1000*2%=53.3万（假设建安企业所得税核定征收，这也是目前税务机关对建安企业所得税常见征收方式），而开发商少缴税款情况：土地增值税1000*（1+加计20%+综合扣除10%）*30%+企业所得税（1000-39%土地增值税）*25%=540万，合计国家少征税款540-53.3=486.7万。要真正减少和杜绝此类现象的发生，笔者认为应从以下几方面着手：
一是管好自开票纳税人。积极引导建安企业，提高财务管理水平，健全财务核算，对规模较大的建安企业原则上不采用核定征收企业所得税方式。对少数确因成本、费用核算混乱，必须采用核定征收的应从高核定应税所得率。建安企业因虚开发票导致本身收入增大，成本无法扣除，若从高核定应税所得率，企业所得税税负重，建安企业会因税收成本太高从而自发减少虚开发票。
二是加强代开票纳税人管理，一般建安企业多数属于异地经营，若虚开发票也是通过到税务局代开发票方式而取得发票，如：一些企业通过关联关系转假账代开发票、另一些企业根本不转账而代开发票，还有一些企业既不转账也利用到税务局分次代开票机会就虚开部分发票剔除根本不入账，税务部门查账对代开发票一般不会怀疑反查，建安企业从而逃脱虚开发票部分大量的企业所得税。税务局必须把好代开发票审核关成为义不容辞的责任。
一方面把好支付款真实性审核关。事前或事后确认付款的真实性后，再同意其代开发票。同时建立分次代开票台账，特别最后竣工决算后的代开票，应严格按预、决算报告或支付款依据，同时根据已代开票台账情况，严格控制其按合同或最终决算总金额内代开发票。
另一方面加强对合同真实性、准确性的审核。其一、税务人员要多学习工程造价方面的专业知识，对企业提供的施工合同和预（决）算书，能做到对照图纸，进行工程量和工程造价评估，测算开发产品的平均建筑成本和当地有关职能部门公布同类开发产品的平均建筑成本比较，对价格过高的建筑成本可约谈纳税人了解情况或现场进行检查，对异常户的代开票应重点加强监控。其二、审查施工合同和预算书，核对工程内容，应电话核实甲方或到现场等其他途径了解合同真实性。特别注意单项工程合同的审核，对照建筑安装总合同，查实是否存在将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又将这些单项签订虚假合同，虚开发票。其三、可到现场调取工程监理部门的监理记录，核实有关材料的真实性。其四、是掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系加大建筑安装成本或转移利润。其五、有条件的地方，税务部门可聘用专业的工程造价师，对所有代开发票建安合同，工程内容的准确性进行审核，或核实其合理性，同时延伸对建安自开票企业工程项目进行审核，减少“真票虚开”，堵塞漏洞。
三是了解掌握甲供材情况，审核其价格是否公允，票据是否合规，有无人为抬高价格转移利润情况，是否缴纳建安营业税。
四是审核大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目，核查取得发票的真实性。
(4)加强利息支出的审核。一是审核是否符合资本化条件；二是审核民间借贷是否有借款合同、付款凭证，利率水平是否超过国家规定标准；第三核查向个人支付利息是否代扣个人所得税。
⑸加强装饰装修费的审核。对开发产品的装饰装修费，应分情况进行处理：如装修费包含在收入总额中，且装修构成开发产品不可分割的部分，则装修费可计入开发成本，在计算土地增值税时可加计扣除，其他和开发产品可分割的动产除外。如装修并不构成开发产品不可分割部分，则装修的收入和成本都应单独计算，如精装房中的家用电器、某些卫浴设施等。
3、房产销售环节。
其一，坚持“以票控税、栋号管理”办法，按商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的销售情况。同时加强发票管理工作，充分利用网上在线开具发票的信息化手段，实时开展票税比对，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，实行动态监控，及时了解情况。
其二，案头分析企业每月按时向税务机关报送的会计报表、销售月控表、纳税申报数，发现销售收入疑点，及时约谈纳税人，或到现场实施检查。
其三，实地查看核实收入。税务管理员要定期到企业的项目工地、售楼一线部门直接了解楼盘开发、销售进展情况。一方面查看售楼处资料，收集销控台帐、销售合同、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据等电子文档，统计已售面积及销售金额。其次，查看物业管理部门的入住通知单、《钥匙发放保管登记薄》等档案资料，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收帐款”、“主营业务收入” 明细账及纳税申报表进行比对，核实企业收取的销售款申报纳税的及时准确性。第三还可查看《工程竣工验收备案表》确定的开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，核实预收款是否按规定结转收入。
其四，核查是否存在视同销售行为不及时确认收入的情况，或虽予以确认但价格严重偏低，核查是否存在无正当理由以明显偏低价格销售开发产品情况。
其五，核实销售成本核算是否按配比原则结转产品成本，是否存在人为调节利润或成本归集，以达到少缴企业所得税和土地增值税目的。首先审查《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象。是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。其次，根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。重点核实不能把属于自用的配套设施和周转房、拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施计入总可售面积。
其六，检查期间费用的列支范围及标准。审核是否多列“三项费用”，审核银行借款利息支付凭证，是否属于成本对象完工前发生的，是否计入开发产品成本。
4、房地产保有使用环节的税收管理。
实地查看或审核看立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况，核实有无将配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；或是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理；有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。
（四）加强与国土、规划、城建、房管等相关职能部门的联系，建立信息共享传递制度。
及时在土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，第一时间全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题，充分发挥协税护税网络管理对房地产税收管理的支撑作用。
（五）加大房地产行业日常检查力度，以查促管。
充分发挥税收日常检查在日常管理中的作用，及时对检查中发现的行业性或带普遍性、倾向性的问题进行总结，对如何强化日常税源监控和税收征管，堵塞漏洞，提出行之有效且有操作性的意见和建议。在开展税收的征管、日常检查中，避免处罚力度不大，对违反税收法律、法规的行为没有给予处罚或处罚力度不够，没有产生一定的威慑力。如企业不按规定时间申报或进行虚假的纳税申报，严格按《中华人民共和国税收征管法》有关条款进行处罚，对恶意偷逃税行为，要及时移交稽查部门查处，特别要加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处以及打击力度，以促进整个房地产市场税收环境的根本好转。