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摘 要 近年来全国房价快速上涨，苏浙沪等发达省市房价水平上涨的幅度更加大，那么探究房价影响因素也就成为了一大热点。本文从前人研究的结果入手，利用面板模型进行是正分析房价上涨的原因。
关键词 房价 GDP 销售面积 住房支出
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引言
自1998年我国改革住房分配制，实行商品化住房以来，我国房地产市场得到迅速发展。从房地产发展阶段上来看，1998-2003年左右，我国房价和人均收入基本上保持着温和上升的趋势，房价收入比大约在6.2左右，到2007年，房价收入比升至7.44，2009年更是达到了8.03，2010年回落至7.76。而苏、浙、沪作为我国经济最为发达的地区之一，房价涨幅更是要高于我国平均水平。
随着2008年次贷危机的蔓延，我国大力发展基础设施产业，房地产投资热、房价上涨也就成了此时人们的生活中重要的话题。苏、浙、沪地区房价的过快上涨，2010年4月，国务院出台国十条对房价进行严格打压。但是通过近两年的这三地的房价变化趋势可以看出，政策效果仍然不够明显，那么导致苏浙沪地区房价居高不下的原因到底是什么，本文则试图探究其原因。
二、文献综述
国内研究房价影响因素的学者较多，汪新，谢昌浩（2010）使用GDP、城镇居民可支配收入、土地交易交割指数、建筑材料购进价格指数、5年期以上贷款利率、M2货币供应量和全国房地产开发投资额等指标来构建影响因素和房价之间的线性关系，结果表明土地价格、资金规模和国民财富是主要的影响因素。李进涛，谭术魁，孙慧清(2009)以武汉市住房市场存量和存量销售价格为数据为样本，研究了住房存量与存量市场之间的关系。况伟大（2005）运用格兰杰检验探讨了房价上涨过程中的房价与地价之间的关系，指出在短期内房价和低价混为因果，而在长期中地价则是房价的因。胡荣才,刘晓岚（2010）根据1999—2008年商品房房屋平均销售价格，简历货币政策和房价的面板模型，通过分析得出货币政策对房价具有一定的宏观调控作用，但有区域差异性。
三、指标选取与模型分析
（一）模型的建立。
根据前人研究的结果，考虑到指标的完整性，本文选取苏浙沪三个省市的住宅房价（Y）、GDP(X1)、CPI(X2)、房地产开发投资额（X3）、5年以上贷款利率(X4)、人均可支配收入(X5)、住宅竣工面积(X6)\实际销售面积(X7)和购房与建房支出（X8）等指标。根据中国统计年鉴，江苏、浙江和上海统计信息网站上的数据整理，得到苏浙沪三个地市1999年—2009年的上述9个变量数据，并且对数据进行除去价格影响因素处理。
建立面板数据模型：
Yit=i+ 1iX1it+ 2iX2it+….+ 8iX8it+U8it (其中i=1,2,3t=1,2…11)
根据建立模型的截距项和解释变量的不同限制可以将面板数据模型分为混合回归模型、变截距模型和变系数模型。
（二）模型分析
首先对上述模型进行检验假设：假设H0：为该模型中解释变量对于所有截面成员是相同的；H1：该模型中解释变量和截距项对于所有的截面成员都是相同的。先对该模型形式进行检验。H0为该模型是变截距模型，备则假设H1则为该模型是混合模型。利用Evievs6.0进行F检验。首先令S1，S2，S3分别为变系数模型、变截距模型和混合模型的回归残差平方和，得出是S1=12301.26，S2=244800.8，S3=476453.9。
利用F检验统计量F1~F[(N-1)k, NT-N(k+1)] ，F2~F[(N-1)(k+1),NT-N(k+1)]；其中N=3，k=8,T=11。
经计算可得F2=12.57>F(18,6)=3.8957，所以拒绝H1，继续检验H0，计算得F1=1.410.05），此时说明模型存在着多重共线性，采用逐步回归法得到：
Yit= -280.0826+ i*+0.104293X1it+0.422367X7it+0.2109X8it
（i=1,2,3t=1,2…11）
（-3.8066）（2.6247） （7.6687）（3.2633）
固定效应 i*：上海市为：19.95943，江苏省为137.5277，浙江省为-217.4871.
R2=0.9459，DW=1.2159。
四、结论
通过逐步回归法对变量进行筛选，得出GDP、商品住宅实际销售面积和居民购房与建房支出的回归较为合理，拟合度较好，说明GDP、商品住宅实际销售面积和居民购房建房支出等因素对商品住房价格影响较大。
GDP的增长、销售面积的增加和居民购房建房支出增加均会推高房价，那么政府应该在现阶段实施的政策基础上继续出台相关的措施，在保证GDP增长的基础上限制炒房投机等行为，限制个人在有关购房建房支出方面的比例，真正确保房价平稳。□
（作者单位：中南财经政法大学金融学院）
参考文献：
[1] 汪新，谢昌浩. 我国房价的宏观经济影响因素分析—基于PLS方法的实证研究.华东经济管理，2010，（3:）：53-57.
[2]李进涛, 谭术魁，孙慧清. 基于同质面板因果检验的住宅增量与存量市场价格关系研究—以武汉市为例.科学社会经济，2009，（3）:41-45.
[3]况伟大. 房价与地价关系研究:模型及中国数据检验. 财贸经济，2005（11）：56-63.
注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”
关键词 房价 GDP 销售面积 住房支出
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引言
自1998年我国改革住房分配制，实行商品化住房以来，我国房地产市场得到迅速发展。从房地产发展阶段上来看，1998-2003年左右，我国房价和人均收入基本上保持着温和上升的趋势，房价收入比大约在6.2左右，到2007年，房价收入比升至7.44，2009年更是达到了8.03，2010年回落至7.76。而苏、浙、沪作为我国经济最为发达的地区之一，房价涨幅更是要高于我国平均水平。
随着2008年次贷危机的蔓延，我国大力发展基础设施产业，房地产投资热、房价上涨也就成了此时人们的生活中重要的话题。苏、浙、沪地区房价的过快上涨，2010年4月，国务院出台国十条对房价进行严格打压。但是通过近两年的这三地的房价变化趋势可以看出，政策效果仍然不够明显，那么导致苏浙沪地区房价居高不下的原因到底是什么，本文则试图探究其原因。
二、文献综述
国内研究房价影响因素的学者较多，汪新，谢昌浩（2010）使用GDP、城镇居民可支配收入、土地交易交割指数、建筑材料购进价格指数、5年期以上贷款利率、M2货币供应量和全国房地产开发投资额等指标来构建影响因素和房价之间的线性关系，结果表明土地价格、资金规模和国民财富是主要的影响因素。李进涛，谭术魁，孙慧清(2009)以武汉市住房市场存量和存量销售价格为数据为样本，研究了住房存量与存量市场之间的关系。况伟大（2005）运用格兰杰检验探讨了房价上涨过程中的房价与地价之间的关系，指出在短期内房价和低价混为因果，而在长期中地价则是房价的因。胡荣才,刘晓岚（2010）根据1999—2008年商品房房屋平均销售价格，简历货币政策和房价的面板模型，通过分析得出货币政策对房价具有一定的宏观调控作用，但有区域差异性。
三、指标选取与模型分析
（一）模型的建立。
根据前人研究的结果，考虑到指标的完整性，本文选取苏浙沪三个省市的住宅房价（Y）、GDP(X1)、CPI(X2)、房地产开发投资额（X3）、5年以上贷款利率(X4)、人均可支配收入(X5)、住宅竣工面积(X6)\实际销售面积(X7)和购房与建房支出（X8）等指标。根据中国统计年鉴，江苏、浙江和上海统计信息网站上的数据整理，得到苏浙沪三个地市1999年—2009年的上述9个变量数据，并且对数据进行除去价格影响因素处理。
建立面板数据模型：
Yit=i+ 1iX1it+ 2iX2it+….+ 8iX8it+U8it (其中i=1,2,3t=1,2…11)
根据建立模型的截距项和解释变量的不同限制可以将面板数据模型分为混合回归模型、变截距模型和变系数模型。
（二）模型分析
首先对上述模型进行检验假设：假设H0：为该模型中解释变量对于所有截面成员是相同的；H1：该模型中解释变量和截距项对于所有的截面成员都是相同的。先对该模型形式进行检验。H0为该模型是变截距模型，备则假设H1则为该模型是混合模型。利用Evievs6.0进行F检验。首先令S1，S2，S3分别为变系数模型、变截距模型和混合模型的回归残差平方和，得出是S1=12301.26，S2=244800.8，S3=476453.9。
利用F检验统计量F1~F[(N-1)k, NT-N(k+1)] ，F2~F[(N-1)(k+1),NT-N(k+1)]；其中N=3，k=8,T=11。
经计算可得F2=12.57>F(18,6)=3.8957，所以拒绝H1，继续检验H0，计算得F1=1.41
Yit= -280.0826+ i*+0.104293X1it+0.422367X7it+0.2109X8it
（i=1,2,3t=1,2…11）
（-3.8066）（2.6247） （7.6687）（3.2633）
固定效应 i*：上海市为：19.95943，江苏省为137.5277，浙江省为-217.4871.
R2=0.9459，DW=1.2159。
四、结论
通过逐步回归法对变量进行筛选，得出GDP、商品住宅实际销售面积和居民购房与建房支出的回归较为合理，拟合度较好，说明GDP、商品住宅实际销售面积和居民购房建房支出等因素对商品住房价格影响较大。
GDP的增长、销售面积的增加和居民购房建房支出增加均会推高房价，那么政府应该在现阶段实施的政策基础上继续出台相关的措施，在保证GDP增长的基础上限制炒房投机等行为，限制个人在有关购房建房支出方面的比例，真正确保房价平稳。□
（作者单位：中南财经政法大学金融学院）
参考文献：
[1] 汪新，谢昌浩. 我国房价的宏观经济影响因素分析—基于PLS方法的实证研究.华东经济管理，2010，（3:）：53-57.
[2]李进涛, 谭术魁，孙慧清. 基于同质面板因果检验的住宅增量与存量市场价格关系研究—以武汉市为例.科学社会经济，2009，（3）:41-45.
[3]况伟大. 房价与地价关系研究:模型及中国数据检验. 财贸经济，2005（11）：56-63.
注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”