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摘 要：我国的国民经济快速增长离不开房地产的支持，已经成为了经济支柱。但是，在房地产项企业发展的过程中，会存在各项各样的问题，限制了发展。因此，本文针对地产开发企业的企业项目管理要点做出了进一步探究，对项目管理、项目质量管理、进度控制、投资控制给出了详细的分析。
关键词：地产开发；企业；项目管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）24-0035-02
房地产开发是以获取经济收益为目的的，其中需要投入很大的成本，并对资源进行整合，开发周期比较长，回报存在较大的风险。对项目开发的最终目标为开发出能够迎合市场项目，实现最大销售盈利的目标。其内部的流程包括整合资源、分析投资、土地决策、研判价值、定位市场、制定销售计划和主题、施工、营销推广、实施物业管理等几个重要的方面。按照当前的建设程序，房地产项目可分为六个重要的阶段。其中有建议书阶段、研究可行性分析阶段、设计阶段、准备阶段、施工阶段、验收阶段、维护保修阶段。在正式施工前的工作包括，制定项目建议书以及对项目的可行性进行分析、明确设计方案、进行初步设计、技术设计、图纸设计等等。之后还要进行消防规划、质检等报建阶段。然后实施环境勘察、监理、正式施工、材料采购等准备阶段、销售阶段要与项目开发共同进行。所以，在房地产项目管理当中，怎样才能在保证质量的基础上，将进度进行提升，获取最大的经济收益，是重要的探究问题。因此本文针对房地产项目当中的管理要点给予了详细的分析。
1 项目管理概述
在20世纪50年代后期，逐步发展起来一种全新的计划管理形式便是项目管理。其中的管理知识以及理论方法体系多用于大部分项目，具有很强的实用性和价值，得到了人们的广泛认可。项目管理也会被用来描述管理持续进行的日常运作组织方式，这种方法便是依照项目实施相应的管理。简单来说，将持续进行的运作当做各项项目应用项目管理的方式和技术，对其实施管理，需要应用的流程为：启动项目管理、实施计划编制、执行项目管理、内容控制管理以及收尾活动。在对项目进行前期策划以及设计师需要将项目管理的思想引入到项目当中，这样可对项目的计划进行范围界定、实施时间管理、成果管理、风险管理和质量管理，对工程起到了积极的推动作用。对于项目管理的应用，使得房地产开发商的决策和设计对项目计划有更加具体的监控过程，管理更加有序、理性，操作也十分简便。由于决策人员对设计进度，质量以及最终成果进行把控，带动了建筑行业的现代化发展。
2 项目质量管理
2.1 优化设计方案
设计人员需要依照开发商的要求以及对产品的定位，实施相应的设计，在最初进行设计时，需要对图纸进行详细的分析和审核，查看是否存在缺陷和漏洞。一旦设计上出现错误或之后进行变更，会给施工带来很大的困难。所以，在对其进行设计执行时，相应的检查和优化工作要给予高度的重视，保证设计是可行合理的。
2.2 施工单位的选择以及保障施工人员的能力和素养
施工单位需要对施工的质量给予最大程度的保证，所以，信誉良好的施工单位和能力素养合格的施工人员非常重要，可为相应的施工建设打下良好的基础保障，在实施项目管理当中，需要对施工人员的能力以及综合素养进行考察，并进行定期培训，严格控制，不论是管理人员，技术人员还是一线的建筑人员，都要具有合格的资质才可进行建设工作。所以，施工单位需要对人员进行定期培训，使其能够第一时间学到先进的建筑理念和建筑技术，施工工艺等，将施工单位的整体素质进行提升，这样对工程的质量才有保障。
2.3 施工材料
施工材料与施工质量有着直接的影响。在建设过程中，一定要严把质量关。在采买的过程中要对质量进行严格的把控，一定要挑选质量好，信誉高的品牌商家。购买材料时，不可因贪图小的利益，购买低价的材料。所以，要坚决杜绝不合格材料进入到施工现场。此外，针对工程当中使用的半成品材料、构配件以及永久性设备等，同样要实施相应的质量检测，在检验合格之后才可进行使用。
2.4 管理施工机械以及设备
在正式施工当中会应用许多的机械和大型设备，这是保证施工进度能够按时完成的保障，只有应用质量高，性能好的机械和设备，才能确保工程的有序实施，顺利开展，不会因为设备故障延误工期。所以，对于项目的管理，要对机械和设备的质量同时进行严格的把控。
2.5 施工方案施工方法和施工技术管理
对于施工方案和施工技术的制定，需要先对建筑四周的环境等进行详细的勘察之后，再制定相应的施工方案，以便制定的施工方案能够顺利实施。一旦方案和施工方法出现变更，便会对施工的进度造成影响。其中施工技术又是质量管理的关键性因素。所以对于方案和技术方法的管理，更是对施工质量进行保障的重要手段。
2.6 质量监督工作管理
相关部门一定要对施工过程进行控制跟踪，定期做好检查和指导工作，一旦在监察过程中发现问题，要立即给予解决，将监理的作用充分发挥出来，以便对质量给予进一步的保障。在工程项目质量管理当中，还要做好预防性控制，便简单来说便是对施工当中可能出现的影响因素进行预防和把控，以便从根本上对问题进行解决，做好相应的防范工作和处理，这样如果有问题出现，可第一时间进行解决，不会影响施工的质量和进度。
3 进度控制
进度控制的最终目标为保障项目开发的总工期，这便需要对进度计划进行编制，并对关键工作和关键线路进行控制，提前做好控制目标。其一，首先需要对各项项目施工需要的时间进行掌握，制定项目计划、进度时间之后对各节点进度进行计划，以便操作和控制好各项进度计划。
利用详细精细的安排，控制好可行性研究、图纸设计、施工许可证、开工、竣工等关键性的工程目标。及时发现和解决建设当中存在的一些问题。针对控制难度较大的前期工作，要做好相应的准备，并密切配合、认真落实，争取快速通过。面对实施阶段当中，可能对进度产生的影响因素要，最大程度的避免，并应用组织措施，管理措施，经济措施以及技术措施等，对问题进行解决保证施工的进度。此外，在确保质量的基础上，还要尽量将工期缩短，应用先进的设备和技术，将施工的难度和成本降低。
4 投资控制
投资的最终目标是对项目总投资进行减少，项目的总投资是由土地成本，前期开发成本，安装施工成本，销售推广成本，财务管理成本，税费成本等等共同构成的。为了将项目的总投资费用减少，将住房性价比提高，一些房地产开发商应用了大规模快速开发和销售的形式。项目部门对投资进行控制的关键性内容包括：对投资概算回报率，回收期，工程预算进行确定，并做好相关的招标阶段工作，对工程进度款进行审批，处理好索赔和变更。对销售价格进行拟定、结算、审查竣工的开发商，要最大程度的迎合市场销售项目，对成本进行严格把控，做到预算不超概算等等，合理定价才能将销售任务完成，实现快速回报的目标，促进建筑的发展。
5 结束语
在建筑工程当中，最重要的便是对质量、进度以及投资的把控，这是开发商树立自己的品牌和赢取更大市场的重要保障，更关系到开发商之后的发展。房地产行业非常特殊，工程的质量会对产品的销售造成直接的影响，可以这样说，项目的工程质量便是项目的生命，一旦质量产生了问题，不但会对项目的进度和资金造成影响，更会影响开发商之后的声誉，对其经济收益和之后的发展造成了很大的影响。所以，针对项目开发的重点内容，要做好预防措施，防止各项问题的产生，强化项目的质量管理等。
参考文献
[1]高 明.房地产开发企业多项目管理研究综述[J].中国房地产，2011（22）：55～60.
[2]张 艳.房地产开发项目管理的重点及难点分析[J].鐵道建筑技术，2013（S1）：232～233.
[3]吴小琴.房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[J].中国科技信息，2009（19）：167～168.
[4]贾立新.房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（5）：57.
收稿日期：2018-7-23
关键词：地产开发；企业；项目管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）24-0035-02
房地产开发是以获取经济收益为目的的，其中需要投入很大的成本，并对资源进行整合，开发周期比较长，回报存在较大的风险。对项目开发的最终目标为开发出能够迎合市场项目，实现最大销售盈利的目标。其内部的流程包括整合资源、分析投资、土地决策、研判价值、定位市场、制定销售计划和主题、施工、营销推广、实施物业管理等几个重要的方面。按照当前的建设程序，房地产项目可分为六个重要的阶段。其中有建议书阶段、研究可行性分析阶段、设计阶段、准备阶段、施工阶段、验收阶段、维护保修阶段。在正式施工前的工作包括，制定项目建议书以及对项目的可行性进行分析、明确设计方案、进行初步设计、技术设计、图纸设计等等。之后还要进行消防规划、质检等报建阶段。然后实施环境勘察、监理、正式施工、材料采购等准备阶段、销售阶段要与项目开发共同进行。所以，在房地产项目管理当中，怎样才能在保证质量的基础上，将进度进行提升，获取最大的经济收益，是重要的探究问题。因此本文针对房地产项目当中的管理要点给予了详细的分析。
1 项目管理概述
在20世纪50年代后期，逐步发展起来一种全新的计划管理形式便是项目管理。其中的管理知识以及理论方法体系多用于大部分项目，具有很强的实用性和价值，得到了人们的广泛认可。项目管理也会被用来描述管理持续进行的日常运作组织方式，这种方法便是依照项目实施相应的管理。简单来说，将持续进行的运作当做各项项目应用项目管理的方式和技术，对其实施管理，需要应用的流程为：启动项目管理、实施计划编制、执行项目管理、内容控制管理以及收尾活动。在对项目进行前期策划以及设计师需要将项目管理的思想引入到项目当中，这样可对项目的计划进行范围界定、实施时间管理、成果管理、风险管理和质量管理，对工程起到了积极的推动作用。对于项目管理的应用，使得房地产开发商的决策和设计对项目计划有更加具体的监控过程，管理更加有序、理性，操作也十分简便。由于决策人员对设计进度，质量以及最终成果进行把控，带动了建筑行业的现代化发展。
2 项目质量管理
2.1 优化设计方案
设计人员需要依照开发商的要求以及对产品的定位，实施相应的设计，在最初进行设计时，需要对图纸进行详细的分析和审核，查看是否存在缺陷和漏洞。一旦设计上出现错误或之后进行变更，会给施工带来很大的困难。所以，在对其进行设计执行时，相应的检查和优化工作要给予高度的重视，保证设计是可行合理的。
2.2 施工单位的选择以及保障施工人员的能力和素养
施工单位需要对施工的质量给予最大程度的保证，所以，信誉良好的施工单位和能力素养合格的施工人员非常重要，可为相应的施工建设打下良好的基础保障，在实施项目管理当中，需要对施工人员的能力以及综合素养进行考察，并进行定期培训，严格控制，不论是管理人员，技术人员还是一线的建筑人员，都要具有合格的资质才可进行建设工作。所以，施工单位需要对人员进行定期培训，使其能够第一时间学到先进的建筑理念和建筑技术，施工工艺等，将施工单位的整体素质进行提升，这样对工程的质量才有保障。
2.3 施工材料
施工材料与施工质量有着直接的影响。在建设过程中，一定要严把质量关。在采买的过程中要对质量进行严格的把控，一定要挑选质量好，信誉高的品牌商家。购买材料时，不可因贪图小的利益，购买低价的材料。所以，要坚决杜绝不合格材料进入到施工现场。此外，针对工程当中使用的半成品材料、构配件以及永久性设备等，同样要实施相应的质量检测，在检验合格之后才可进行使用。
2.4 管理施工机械以及设备
在正式施工当中会应用许多的机械和大型设备，这是保证施工进度能够按时完成的保障，只有应用质量高，性能好的机械和设备，才能确保工程的有序实施，顺利开展，不会因为设备故障延误工期。所以，对于项目的管理，要对机械和设备的质量同时进行严格的把控。
2.5 施工方案施工方法和施工技术管理
对于施工方案和施工技术的制定，需要先对建筑四周的环境等进行详细的勘察之后，再制定相应的施工方案，以便制定的施工方案能够顺利实施。一旦方案和施工方法出现变更，便会对施工的进度造成影响。其中施工技术又是质量管理的关键性因素。所以对于方案和技术方法的管理，更是对施工质量进行保障的重要手段。
2.6 质量监督工作管理
相关部门一定要对施工过程进行控制跟踪，定期做好检查和指导工作，一旦在监察过程中发现问题，要立即给予解决，将监理的作用充分发挥出来，以便对质量给予进一步的保障。在工程项目质量管理当中，还要做好预防性控制，便简单来说便是对施工当中可能出现的影响因素进行预防和把控，以便从根本上对问题进行解决，做好相应的防范工作和处理，这样如果有问题出现，可第一时间进行解决，不会影响施工的质量和进度。
3 进度控制
进度控制的最终目标为保障项目开发的总工期，这便需要对进度计划进行编制，并对关键工作和关键线路进行控制，提前做好控制目标。其一，首先需要对各项项目施工需要的时间进行掌握，制定项目计划、进度时间之后对各节点进度进行计划，以便操作和控制好各项进度计划。
利用详细精细的安排，控制好可行性研究、图纸设计、施工许可证、开工、竣工等关键性的工程目标。及时发现和解决建设当中存在的一些问题。针对控制难度较大的前期工作，要做好相应的准备，并密切配合、认真落实，争取快速通过。面对实施阶段当中，可能对进度产生的影响因素要，最大程度的避免，并应用组织措施，管理措施，经济措施以及技术措施等，对问题进行解决保证施工的进度。此外，在确保质量的基础上，还要尽量将工期缩短，应用先进的设备和技术，将施工的难度和成本降低。
4 投资控制
投资的最终目标是对项目总投资进行减少，项目的总投资是由土地成本，前期开发成本，安装施工成本，销售推广成本，财务管理成本，税费成本等等共同构成的。为了将项目的总投资费用减少，将住房性价比提高，一些房地产开发商应用了大规模快速开发和销售的形式。项目部门对投资进行控制的关键性内容包括：对投资概算回报率，回收期，工程预算进行确定，并做好相关的招标阶段工作，对工程进度款进行审批，处理好索赔和变更。对销售价格进行拟定、结算、审查竣工的开发商，要最大程度的迎合市场销售项目，对成本进行严格把控，做到预算不超概算等等，合理定价才能将销售任务完成，实现快速回报的目标，促进建筑的发展。
5 结束语
在建筑工程当中，最重要的便是对质量、进度以及投资的把控，这是开发商树立自己的品牌和赢取更大市场的重要保障，更关系到开发商之后的发展。房地产行业非常特殊，工程的质量会对产品的销售造成直接的影响，可以这样说，项目的工程质量便是项目的生命，一旦质量产生了问题，不但会对项目的进度和资金造成影响，更会影响开发商之后的声誉，对其经济收益和之后的发展造成了很大的影响。所以，针对项目开发的重点内容，要做好预防措施，防止各项问题的产生，强化项目的质量管理等。
参考文献
[1]高 明.房地产开发企业多项目管理研究综述[J].中国房地产，2011（22）：55～60.
[2]张 艳.房地产开发项目管理的重点及难点分析[J].鐵道建筑技术，2013（S1）：232～233.
[3]吴小琴.房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[J].中国科技信息，2009（19）：167～168.
[4]贾立新.房地产开发企业项目管理中存在的病症与对策[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（5）：57.
收稿日期：2018-7-23