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摘要：通过反思美国次贷危机，从收入分配差距扩大导致的收入阶层化的角度来思考高房价的形成原因。本文通过分析收入阶层化对住房市场的直接影响，以及收入阶层化通过影响宏观经济对住房市场产生间接影响两方面入手来研究高房价形成的另一原因。这两方面的分析均表明，收入阶层化助长了房价，这也意味着政府可以通过改善收入分配来调控稳定住房市场。
关键词：收入阶层化；高房价；住房市场
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-00-01
一、引言
近几年来，我国住房市场迅速发展，我国大部分的大中城市房价的持续攀升，甚至超出了经济总体的增长水平，对我国经济以及居民的生活水平的提高带来了负面的影响。是谁推高了房价？这已经成为成为了社会各界关心的问题。
对于高房价的原因，众说纷纭，但主要是从政府政策、房产商、货币市场以及住房需求这几个角度进行分析。在反思由于房地产价格崩溃引发全球危机的美国次贷危机的过程中，收入差距的扩大提供了研究高房价另一种思考的角度。
改革开放以来，我国居民收入分配差距的变化是巨大的，这种收入差距的扩大导致了不同收入阶层的形成。而收入阶层三层化是目前我国收入分配恶化对策一个较为明显的表现。目前，我国的收入阶层可以大致分为高收入阶层、中等收入阶层和低收入阶层。
在研究房价的影响因素中，大多都认为与政府政策、房地厂商、金融状况以及投资者的预期等因素有关，而收入阶层化即收入差距的扩大则常常被学者放在高房价造成的影响的位置上，而较少重点研究收入分配对房价波动的影响。通过文献检索发现，关于房价与收入阶层化的关系的研究思路较为多样化的： Gana和Hill （2008）指出居民收入与房价之间有着较强强线性关系；Maattanen和Tervio （2010）发现居民收入不平等扩大则会抑制房价上涨。另外，我国的一些学者利用协整分析、误差修正模型、格兰杰因果关系检验及向量回歸（VAR） 模型，直接研究得短期（1-3年）的收入差距会轻微助推房价的上涨，而中长期（4-7年）反而会阻碍房价的上涨，到了长期（8年以后）又会引发房价上涨。以上学者的思路均可以概括为研究收入阶层化对微观住房市场的直接影响。另外，也有学者提议应该从收入阶层化对总需求和整个宏观经济运行的影响入手，研究对住房市场的间接影响。
本文将结合以上两种思路入手，既考虑收入阶层化对住房市场的直接影响，也探究收入阶层化对房价波动的间接影响。
二、收入阶层化对房价的影响分析
（一）收入阶层化对住房市场的直接影响
对于收入阶层化对微观住房市场的直接影响的研究思路，道理很简单。如果把购房当成一种风险资产投资，那么在三大收入阶层中，毫无疑问，高收入阶层对风险的承受能力大于中等以及低收入者，因此高收入阶层会凭借着他们对风险较高的承受能力而增加他们风险资产的投资比例。在住房市场上，由于高收入阶层的收入增长更快，他们的资产配置中住房资产的需求就会增加。住房需求增加，在住房供给一定的前提下，这必然推高了房价，对低收入阶层的住房需求产生不利的影响。
（二）收入阶层化住房市场的间接影响
对于收入阶层化对住房市场的间接影响，只要是通过高储蓄发生作用。
虽然中国的高储蓄率是在经济发展过程中的一个中国特色，高储蓄率的形成受到了多方因素的影响。但是，有学者提倡从收入差距的角度去看待，根据估算，基尼系数每上升1百分点。储蓄率便上升0.76个百分点。因此，收入差距是我国高储蓄率的一个重要原因。
首先，高储蓄的形成必将推动高投资，因此，高储蓄也必定推动了住房市场的高投资。一方面，从房地产开发商的角度来看，我国的高储蓄为他们进行住房开发投资提供了充足的开发贷款来推动住房市场的住房供给。但是另一方面，由于高储蓄直接促进了高收入阶层增加住房投资，对于中低收入阶层来说，高储蓄为他们提供了充足的住房按揭贷款和低利率的支持，促进了住房的需求。这里还忽略了外来高收入者对住房投资的需求。因此即使住房的供给增加了，但是住房需求的增长速度超过了供给，所以，并不会出现住房市场供过于求的现状。相反，在大中城市，住房市场往往供不应求，这便顺理成章地形成了高房价。
再者，在考虑开放经济的条件下，如果一国国内的总储蓄高于总投资，则表现为贸易顺差。贸易顺差的持续必将引起本币升值，外币贬值，央行为了稳定币值，必然会抛出大量的基础货币。本国货币的供给增加毫无疑问必然造成物价水平的总体上涨，住房市场也不例外。
三、结论
通过直接影响和间接影响的分析，表明了收入阶层化对高房价产生积极的影响。结合以往对于收入分配不均与房价波动关系的研究，笔者认为，收入阶层化与房价之间形成了一个正反馈。收入分配的恶化导致了高收入阶层高涨的购房需求，推动了房价的上涨，而高房价又反过来又给高收入者带来投资收益，因此进一步恶化收入分配。
因此，本文的建议就是将改善收入分配成为调控稳定住房市场的一个重点。虽然短期内解决收入分配不均问题是不现实的，但是，利用收入分配不均与房价波动的正反馈机制，可以通过抑制高收入阶层的住房需求来缓解高房价，减缓收入差距的进一步扩大的趋势，进而促进住房市场的健康运行。
参考文献：
[1]王小鲁.灰色收入与国民收入分配[J].比较，2010（09）.
[2]张传勇.中国房价波动的收入分配效应研究（博士报告）[R].华东师范大学，2012.
[3]陈彦斌.高房价如何影响居民储蓄和财产不平等[J].经济研究，2011（10）.
[4]余壮雄，林建浩.谁推高了房价：开发商、置业者还是地方政府？[J].经济学家，2010（05）.
[5]克鲁格曼.美国怎么了：一个自由主义者的良知[M].北京：中信出版社，2008.
作者简介：江丽媛（1991-），女，广东揭阳人，华南师范大学经济与管理学院2010级本科学生，从事经济学方向的研究。
关键词：收入阶层化；高房价；住房市场
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-00-01
一、引言
近几年来，我国住房市场迅速发展，我国大部分的大中城市房价的持续攀升，甚至超出了经济总体的增长水平，对我国经济以及居民的生活水平的提高带来了负面的影响。是谁推高了房价？这已经成为成为了社会各界关心的问题。
对于高房价的原因，众说纷纭，但主要是从政府政策、房产商、货币市场以及住房需求这几个角度进行分析。在反思由于房地产价格崩溃引发全球危机的美国次贷危机的过程中，收入差距的扩大提供了研究高房价另一种思考的角度。
改革开放以来，我国居民收入分配差距的变化是巨大的，这种收入差距的扩大导致了不同收入阶层的形成。而收入阶层三层化是目前我国收入分配恶化对策一个较为明显的表现。目前，我国的收入阶层可以大致分为高收入阶层、中等收入阶层和低收入阶层。
在研究房价的影响因素中，大多都认为与政府政策、房地厂商、金融状况以及投资者的预期等因素有关，而收入阶层化即收入差距的扩大则常常被学者放在高房价造成的影响的位置上，而较少重点研究收入分配对房价波动的影响。通过文献检索发现，关于房价与收入阶层化的关系的研究思路较为多样化的： Gana和Hill （2008）指出居民收入与房价之间有着较强强线性关系；Maattanen和Tervio （2010）发现居民收入不平等扩大则会抑制房价上涨。另外，我国的一些学者利用协整分析、误差修正模型、格兰杰因果关系检验及向量回歸（VAR） 模型，直接研究得短期（1-3年）的收入差距会轻微助推房价的上涨，而中长期（4-7年）反而会阻碍房价的上涨，到了长期（8年以后）又会引发房价上涨。以上学者的思路均可以概括为研究收入阶层化对微观住房市场的直接影响。另外，也有学者提议应该从收入阶层化对总需求和整个宏观经济运行的影响入手，研究对住房市场的间接影响。
本文将结合以上两种思路入手，既考虑收入阶层化对住房市场的直接影响，也探究收入阶层化对房价波动的间接影响。
二、收入阶层化对房价的影响分析
（一）收入阶层化对住房市场的直接影响
对于收入阶层化对微观住房市场的直接影响的研究思路，道理很简单。如果把购房当成一种风险资产投资，那么在三大收入阶层中，毫无疑问，高收入阶层对风险的承受能力大于中等以及低收入者，因此高收入阶层会凭借着他们对风险较高的承受能力而增加他们风险资产的投资比例。在住房市场上，由于高收入阶层的收入增长更快，他们的资产配置中住房资产的需求就会增加。住房需求增加，在住房供给一定的前提下，这必然推高了房价，对低收入阶层的住房需求产生不利的影响。
（二）收入阶层化住房市场的间接影响
对于收入阶层化对住房市场的间接影响，只要是通过高储蓄发生作用。
虽然中国的高储蓄率是在经济发展过程中的一个中国特色，高储蓄率的形成受到了多方因素的影响。但是，有学者提倡从收入差距的角度去看待，根据估算，基尼系数每上升1百分点。储蓄率便上升0.76个百分点。因此，收入差距是我国高储蓄率的一个重要原因。
首先，高储蓄的形成必将推动高投资，因此，高储蓄也必定推动了住房市场的高投资。一方面，从房地产开发商的角度来看，我国的高储蓄为他们进行住房开发投资提供了充足的开发贷款来推动住房市场的住房供给。但是另一方面，由于高储蓄直接促进了高收入阶层增加住房投资，对于中低收入阶层来说，高储蓄为他们提供了充足的住房按揭贷款和低利率的支持，促进了住房的需求。这里还忽略了外来高收入者对住房投资的需求。因此即使住房的供给增加了，但是住房需求的增长速度超过了供给，所以，并不会出现住房市场供过于求的现状。相反，在大中城市，住房市场往往供不应求，这便顺理成章地形成了高房价。
再者，在考虑开放经济的条件下，如果一国国内的总储蓄高于总投资，则表现为贸易顺差。贸易顺差的持续必将引起本币升值，外币贬值，央行为了稳定币值，必然会抛出大量的基础货币。本国货币的供给增加毫无疑问必然造成物价水平的总体上涨，住房市场也不例外。
三、结论
通过直接影响和间接影响的分析，表明了收入阶层化对高房价产生积极的影响。结合以往对于收入分配不均与房价波动关系的研究，笔者认为，收入阶层化与房价之间形成了一个正反馈。收入分配的恶化导致了高收入阶层高涨的购房需求，推动了房价的上涨，而高房价又反过来又给高收入者带来投资收益，因此进一步恶化收入分配。
因此，本文的建议就是将改善收入分配成为调控稳定住房市场的一个重点。虽然短期内解决收入分配不均问题是不现实的，但是，利用收入分配不均与房价波动的正反馈机制，可以通过抑制高收入阶层的住房需求来缓解高房价，减缓收入差距的进一步扩大的趋势，进而促进住房市场的健康运行。
参考文献：
[1]王小鲁.灰色收入与国民收入分配[J].比较，2010（09）.
[2]张传勇.中国房价波动的收入分配效应研究（博士报告）[R].华东师范大学，2012.
[3]陈彦斌.高房价如何影响居民储蓄和财产不平等[J].经济研究，2011（10）.
[4]余壮雄，林建浩.谁推高了房价：开发商、置业者还是地方政府？[J].经济学家，2010（05）.
[5]克鲁格曼.美国怎么了：一个自由主义者的良知[M].北京：中信出版社，2008.
作者简介：江丽媛（1991-），女，广东揭阳人，华南师范大学经济与管理学院2010级本科学生，从事经济学方向的研究。