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摘要自2005年开展住房抵押贷款证券化（MBS）以来，我国住房抵押贷款证券化虽然取得了一定的进步，但是仍然面对着一些风险问题，比如客观外部条件的不完善以及MBS本身的潜在风险等等，本文首先从分析我国MBS面对的风险和阻碍因素入手，同时相关经验教训，最后对我国MBS风险管理的解决方面进行探讨。
关键词住房抵押贷款证券化 潜在风险 阻碍因素 风险管理
住房抵押贷款证券化（MBS），其实质是将原有收益和风险通过一系列的操作,转移到投资者手中。资金以证券化的方式实现,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,降低关联系统风险,有利于房地产市场的长期发展，但是通过美国次贷危机的的告诫说嘛，MBS仍有极高的风险。我们还要进一步加强我国MBS风险管理。
1.MBS 概述
住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化的一种形式，是指房贷发放机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金流入的住房抵押贷款汇聚重组为资产池，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
2.MBS潜在风险及阻碍因素分析
2.1 我国MBS的潜在风险
2.1.1 提前还款风险
提前偿付风险是指住房抵押贷款的借款人可以随时偿付全部或部分贷款，从而导致MBS的现金流不稳定，进而影响到投资者收益的风险。
2.1.2 信用风险
信用风险是指个人住房抵押贷款的借款人因还能力不足或还款意愿降低而发生拖欠贷款本息的现象。
2.1.3通货膨胀风险，
通货膨胀风险是指因通货膨胀导致证券现金流的实际价值发生变化的风险。
2.1.4利率风险
利率风险是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券所有者所遭受损失的风险。
2.2 阻碍因素分析
2.2.1我国MBS市场不规范。
我国住房抵押贷款市场规模偏小并且分布不均匀，机制不健全，缺乏必要的统一布局，市场运营效率低，目前的证券监管组织体系存在机构重叠、效率不高等问题。上市公司信息披露不规范，实行住房抵押贷款证券化，必定要走上市之路，而我国证券市场的上述不规范，使得投资者很难识别证券的优劣，做出投资决策。同时还存在房屋产权不清晰；推行住房抵押贷款的形式比较单一，表现在主要是担保贷款，而住房贷款中纯粹的抵押贷款比例并不高,大多数为保证加抵押或质押抵押的混合型贷款。
2.2.2 我国缺乏完善的中介服务机构。
现阶段我国MBS的投资主体仅限于机构投资者,而且仅限在银行间债券市场交易。但是住房抵押贷款证券化整个实施过程中需要多种金融中介组织，比如包括资产评估机构、信用增级机构等，其中资信评级业则差距较大，而信用评级是资产证券化至关重要的环节，直接决定了证券化的成败。但是我国目前的信用评级制度并不完善，也没有统一的评价标准，经常出现随意提高信用级别等不规范的情况，同时我国的资信评级机构独立性也比较差。这些问题导都使得投资者很难做出决策，资信评级机构也无法发挥其应有的作用。
2.2.3相关法律法规不健全
适当的法律和监管体制是住房抵押贷款证券化取得成功的必要前提，房地产资产证券化将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、证券投资者等各个方面的利益。我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定,这增加资产证券化的推进难度。另外，我国都着重于金融机构的发展和金融市场的培育而忽视了金融监管的力度，银监会、证监会、保监会三大监管机构相对独立，缺乏一个统一的机构来协调，从而导致监管重点分散、监管效率不高。同时银行的内控机制也存在一些问题。
3.我国MBS风险管理初探
3.1加强政府支持力度,创造良好的外部环境
MBS风险控制的成功防范首先需要政府的有力支持，首先政府支持住房抵押贷款证券化特殊机构(SPV)的建立，从而为SPV规避操作过程中面临的证券流通风险，让他们在住房抵押贷款证券市场中起到稳定器的作用，保障我国住房抵押贷款证券发行和流通环节都能顺利进行；然后以政府为主导建立住房抵押担保与保险机制，即由政府出面建立专门担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险，从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除后顾之忧，又降低了居民购房贷款的成本，同时为弱势群体提供的担保和保险机构；再次放宽投资者进人市场的政策，由于实现了破产隔离，MBS的投资风险较股票和期货合约低，投资收益率又比银行存款和债券高，是非常适合投资的证券品种。依据西方经验，政府在培育机构投资者的同时，同时要吸引个人投资者进人二级抵押贷款市场。最后要注重相关法律法规建设，覆盖到银行业、证券保险业和其他中介服务行业等相关行业，为住房抵押贷款证券化的顺利实施提供最基本的法律保障。
3.2降低金融系统性风险，完善风险管理体系
建立宏观经济预警机制，采取稳健的措施，加强宏观调控和微观管理，同时加大廉租房和经济适用房的供给，严控房产价格继续大幅度上涨，从而将投机性资本从房产市场中引出，推动房产市场乃至整个经济实体的健康发展。同时在资产池的构造上，选择基础产品应遵循先优质后劣质的循序渐进原则。
加强信贷资产证券化的信息披露、同时要逐渐加大对资产证券化产品的普及与宣传力度，只有透明、完善的信息披露，让投资者在购买之前就清楚地知道自己的风险，自我判断，进一步完善风险管理体系。
3.3构建更加完善的个人信用体系
由于我国MBS 运行比较晚，所以我们应该进一步完善住房抵押贷款一级市场的风险控制机制和贷款方式。同时应该借鉴西方国家和的做法，增加住房金融产品，满足多种消费需求，繁荣住房金融市场，确保我国的住房信贷市场健康发展。人民银行、银监会等各相关机构可以考虑建立共享的个人信用系统，建立数据库，对个人住房消费情况和资信等相关情况进行动态监测。同时商业银行运用科学合理的评估方法，降低银行的风险。最后建立完善科学的个人信用评价指标体系，根据具体情况，确定体系的具体标准等；完善个人信用惩戒制度，对不合格的借款人采取相应制裁，形成完整的失约惩戒体系，通过制度来规范个人信用行为。
参考文献：
[1]梁蓓.美国次级贷款危机的启示[J].中国房地信息,2007 (6).
[2]黄海.次级贷款风暴的成因及其启示[J].中国货币市场,2007 (8).
[3]陶玲英.美国次贷危机对我国商业银行的影响与启示[J].经营管理者, 2008(6).
[4]龙玉国 对我国住房抵押贷款证券化存在的风险及其防范的思考[J].时代金融, 2010(8).
关键词住房抵押贷款证券化 潜在风险 阻碍因素 风险管理
住房抵押贷款证券化（MBS），其实质是将原有收益和风险通过一系列的操作,转移到投资者手中。资金以证券化的方式实现,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,降低关联系统风险,有利于房地产市场的长期发展，但是通过美国次贷危机的的告诫说嘛，MBS仍有极高的风险。我们还要进一步加强我国MBS风险管理。
1.MBS 概述
住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化的一种形式，是指房贷发放机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金流入的住房抵押贷款汇聚重组为资产池，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
2.MBS潜在风险及阻碍因素分析
2.1 我国MBS的潜在风险
2.1.1 提前还款风险
提前偿付风险是指住房抵押贷款的借款人可以随时偿付全部或部分贷款，从而导致MBS的现金流不稳定，进而影响到投资者收益的风险。
2.1.2 信用风险
信用风险是指个人住房抵押贷款的借款人因还能力不足或还款意愿降低而发生拖欠贷款本息的现象。
2.1.3通货膨胀风险，
通货膨胀风险是指因通货膨胀导致证券现金流的实际价值发生变化的风险。
2.1.4利率风险
利率风险是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券所有者所遭受损失的风险。
2.2 阻碍因素分析
2.2.1我国MBS市场不规范。
我国住房抵押贷款市场规模偏小并且分布不均匀，机制不健全，缺乏必要的统一布局，市场运营效率低，目前的证券监管组织体系存在机构重叠、效率不高等问题。上市公司信息披露不规范，实行住房抵押贷款证券化，必定要走上市之路，而我国证券市场的上述不规范，使得投资者很难识别证券的优劣，做出投资决策。同时还存在房屋产权不清晰；推行住房抵押贷款的形式比较单一，表现在主要是担保贷款，而住房贷款中纯粹的抵押贷款比例并不高,大多数为保证加抵押或质押抵押的混合型贷款。
2.2.2 我国缺乏完善的中介服务机构。
现阶段我国MBS的投资主体仅限于机构投资者,而且仅限在银行间债券市场交易。但是住房抵押贷款证券化整个实施过程中需要多种金融中介组织，比如包括资产评估机构、信用增级机构等，其中资信评级业则差距较大，而信用评级是资产证券化至关重要的环节，直接决定了证券化的成败。但是我国目前的信用评级制度并不完善，也没有统一的评价标准，经常出现随意提高信用级别等不规范的情况，同时我国的资信评级机构独立性也比较差。这些问题导都使得投资者很难做出决策，资信评级机构也无法发挥其应有的作用。
2.2.3相关法律法规不健全
适当的法律和监管体制是住房抵押贷款证券化取得成功的必要前提，房地产资产证券化将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、证券投资者等各个方面的利益。我国现行的《证券法》相关条款中缺乏对资产证券化在融资业务应用的规定,这增加资产证券化的推进难度。另外，我国都着重于金融机构的发展和金融市场的培育而忽视了金融监管的力度，银监会、证监会、保监会三大监管机构相对独立，缺乏一个统一的机构来协调，从而导致监管重点分散、监管效率不高。同时银行的内控机制也存在一些问题。
3.我国MBS风险管理初探
3.1加强政府支持力度,创造良好的外部环境
MBS风险控制的成功防范首先需要政府的有力支持，首先政府支持住房抵押贷款证券化特殊机构(SPV)的建立，从而为SPV规避操作过程中面临的证券流通风险，让他们在住房抵押贷款证券市场中起到稳定器的作用，保障我国住房抵押贷款证券发行和流通环节都能顺利进行；然后以政府为主导建立住房抵押担保与保险机制，即由政府出面建立专门担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险，从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除后顾之忧，又降低了居民购房贷款的成本，同时为弱势群体提供的担保和保险机构；再次放宽投资者进人市场的政策，由于实现了破产隔离，MBS的投资风险较股票和期货合约低，投资收益率又比银行存款和债券高，是非常适合投资的证券品种。依据西方经验，政府在培育机构投资者的同时，同时要吸引个人投资者进人二级抵押贷款市场。最后要注重相关法律法规建设，覆盖到银行业、证券保险业和其他中介服务行业等相关行业，为住房抵押贷款证券化的顺利实施提供最基本的法律保障。
3.2降低金融系统性风险，完善风险管理体系
建立宏观经济预警机制，采取稳健的措施，加强宏观调控和微观管理，同时加大廉租房和经济适用房的供给，严控房产价格继续大幅度上涨，从而将投机性资本从房产市场中引出，推动房产市场乃至整个经济实体的健康发展。同时在资产池的构造上，选择基础产品应遵循先优质后劣质的循序渐进原则。
加强信贷资产证券化的信息披露、同时要逐渐加大对资产证券化产品的普及与宣传力度，只有透明、完善的信息披露，让投资者在购买之前就清楚地知道自己的风险，自我判断，进一步完善风险管理体系。
3.3构建更加完善的个人信用体系
由于我国MBS 运行比较晚，所以我们应该进一步完善住房抵押贷款一级市场的风险控制机制和贷款方式。同时应该借鉴西方国家和的做法，增加住房金融产品，满足多种消费需求，繁荣住房金融市场，确保我国的住房信贷市场健康发展。人民银行、银监会等各相关机构可以考虑建立共享的个人信用系统，建立数据库，对个人住房消费情况和资信等相关情况进行动态监测。同时商业银行运用科学合理的评估方法，降低银行的风险。最后建立完善科学的个人信用评价指标体系，根据具体情况，确定体系的具体标准等；完善个人信用惩戒制度，对不合格的借款人采取相应制裁，形成完整的失约惩戒体系，通过制度来规范个人信用行为。
参考文献：
[1]梁蓓.美国次级贷款危机的启示[J].中国房地信息,2007 (6).
[2]黄海.次级贷款风暴的成因及其启示[J].中国货币市场,2007 (8).
[3]陶玲英.美国次贷危机对我国商业银行的影响与启示[J].经营管理者, 2008(6).
[4]龙玉国 对我国住房抵押贷款证券化存在的风险及其防范的思考[J].时代金融, 2010(8).