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摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产 善意取得 善意
一、善意取得制度的界定
（一）善意取得的概念
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。①
（二）善意取得制度中"善意"的含义
善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即"产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉"。②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件
《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：
（一）标的物为依法可流通的不动产
但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得
（二）转让人无处分权
转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得
必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的
即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。至于事后知道与否，并不影响善意取得的构成。
（五）转让的不动产必须已经完成交付
对于不动产来说，依法应当登记的应当办理所有权转移登记手续，即完成了不动产所有权的转让手续，受让人才能基于善意取得制度取得该不动产的所有权。
三、不动产物权善意取得制度的不足之处
（一）有关不动产的登记的法律、法规不够完善
由于我国有关不动产的法律体系并不完善，这些现有的不动产登记法律法规杂乱无章，有的甚至相互矛盾，严重损害了法律的尊严。虽然新的《物权法》实施，使得一些法律条文相冲突的情况得到一定缓解，如该法第10条规定"国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"但是该条规定过于宽泛，实施起来很困难。
（二）没有确定统一的不动产登记机关
虽然《物权法》第10条第2款规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"该条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于是由哪一个统一登记机构办理仍然采取了搁置处理的方法，统一的登记机构仍然不明确。我国《物权法》第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建市统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的"多头管理、分级登记"的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。④
（三）对善意取得制度中的"善意"标准没有做具体规定
善意取得制度的关键问题就是在于对什么是"善意"的判断，但是对受让人善意与否的判断，各个国家和地区并没有一个统一的理解。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932條规定受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。然而我国《物权法》在规定适用不动产善意取得时，仅指出"受让人受让该不动产时是善意的"，但并未对善意以何人、何时为标准作出规定。这点是个很大的立法缺陷，亟待解决。
四、不动产善意取得制度完善的建议
（一）不断完善不动产登记的法律法规
我国现行的的有关不动产登记的法律法规不少，但是这些法律法规比较混乱，有的甚至相互冲突，在出现问题时候如何适用就成了一个难题。因此当务之急就是对现行的有关不动产登记的法律法规进行清理，废止与《物权法》相冲突的已经不能适应现实生活需要的一些法律法规。明确《房地管理法》和《城市房地产管理法》之间发生冲突时如何适用，出台《物权法》相应的实施细则，不断地完善现有的不动产登记的法律体系。
（二）建立统一的不动产登记机关
我们应当尽快确定一个统一的不动产登记机关，来改变登记多头的现象。我们建议不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当，这是因为在土地和建筑物之间，建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提，并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者，目前我国的城乡房地产登记制度并不协调，广大农村地区的房产登记几乎是一片空白，而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。由此可见，不动产登记适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力，势在必行。
（三）规范善意判断的标准
我国新颁布的《物权法》在规定适用不动产善意取得时，并未对善意以何人、何时为标准作出规定。我们认为对于善意的认定，属事实认定问题，涉及举证责任的分配。认定是否为善意的标准还有一个重要的参考就是第三人是否查阅了登记簿。而就第三人是否以其查阅了登记簿为善意条件，却有不同意见。有学者认为，不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问。虽未阅览登记簿，仍受登记公信力的保护⑤。王利明也认为，对于不动产转让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖，如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。而我认为物权法可以把第三人在交易之前是否查阅了登记簿作为善意的一个标准。此外还可以根据受让人的专业及文化知识水平以及对转让人的熟悉和了解程度等因素，从而进行具体问题具体分析。以本人为受让人者，以本人为善意判断标准；以法定代理人代为受让者，以法定代理人为判断标准；以代理人为交易者是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行为时，是否为善意，应以本人为判断标准。在善意的时间判断上，其首先考虑的因素是取得财产的第三人在取得财产时应为善意。鉴于此，关于"善意"的具体判断还有待在今后的立法中加以确定。
结语
我国《物权法》立法者不为善意取得制度只适用于动产物权的理论通说局限，以登记公信力为理论基础，建立了不动产物权善意取得制度，应该说，这是我国物权立法上的一大突破与进步。但我们也应清醒地认识到，虽然我国不动产物权善意取得制度设立有其必要性，其设立将有利于保护善意第三人利益和维护交易安全，但实施效果却不尽人意。因而我们要不断完善不动产物权善意取得制度，才能使不动产物权善意取得制度作用更大、走得更远，才能在整个法律制度层面上实现原权利人与善意第三人的最大利益平衡，才能真正实现法律的公正与正义。
注释：
①梁慧星、陈华彬.物权法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203页：
②黄谟韬.论我国不动产物权的善意取得制度.法制与社会.2011年第14期
③李建伟.民法60讲.人民法院出版社2011第9版.第140页
④于海涌.论不动产登记.北京：法律出版社.2007年.第13页
⑤王泽鉴：《民法通则：物权·所有权》.中国政法大学出版社.2003年版.第141
参考文献：
[1] 杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究.1997（19）第4期.
[2] 石晶、张锋.不动产善意取得的构成要件及法律效力分析[J].法学论丛.2008（3）.
[3] 刘保玉.物权法中善意取得规定的理解与适用[J].南都学坛.2008（6）.
[4] 薛冰.论我国不动产善意取得制度法制与经济[J] .（下旬刊）2011（1） .
[5] 高富平.物权法专论[M].北京大学出版社，2007.
作者简介：汪莹 ，年龄：24，籍贯：安徽安庆，学校：上海海事大学，专业：经济法研究生。
关键词：不动产 善意取得 善意
一、善意取得制度的界定
（一）善意取得的概念
善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。①
（二）善意取得制度中"善意"的含义
善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即"产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉"。②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件
《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：
（一）标的物为依法可流通的不动产
但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得
（二）转让人无处分权
转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得
必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的
即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。至于事后知道与否，并不影响善意取得的构成。
（五）转让的不动产必须已经完成交付
对于不动产来说，依法应当登记的应当办理所有权转移登记手续，即完成了不动产所有权的转让手续，受让人才能基于善意取得制度取得该不动产的所有权。
三、不动产物权善意取得制度的不足之处
（一）有关不动产的登记的法律、法规不够完善
由于我国有关不动产的法律体系并不完善，这些现有的不动产登记法律法规杂乱无章，有的甚至相互矛盾，严重损害了法律的尊严。虽然新的《物权法》实施，使得一些法律条文相冲突的情况得到一定缓解，如该法第10条规定"国家对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"但是该条规定过于宽泛，实施起来很困难。
（二）没有确定统一的不动产登记机关
虽然《物权法》第10条第2款规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律和行政法规规定。"该条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于是由哪一个统一登记机构办理仍然采取了搁置处理的方法，统一的登记机构仍然不明确。我国《物权法》第10条确立了统一登记机关的构想，可以看出建市统一的不动产登记机关已成定局。但如何从长期形成的"多头管理、分级登记"的体制中确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系，这仍然是物权法出台以后的重点问题和难点问题。④
（三）对善意取得制度中的"善意"标准没有做具体规定
善意取得制度的关键问题就是在于对什么是"善意"的判断，但是对受让人善意与否的判断，各个国家和地区并没有一个统一的理解。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932條规定受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。然而我国《物权法》在规定适用不动产善意取得时，仅指出"受让人受让该不动产时是善意的"，但并未对善意以何人、何时为标准作出规定。这点是个很大的立法缺陷，亟待解决。
四、不动产善意取得制度完善的建议
（一）不断完善不动产登记的法律法规
我国现行的的有关不动产登记的法律法规不少，但是这些法律法规比较混乱，有的甚至相互冲突，在出现问题时候如何适用就成了一个难题。因此当务之急就是对现行的有关不动产登记的法律法规进行清理，废止与《物权法》相冲突的已经不能适应现实生活需要的一些法律法规。明确《房地管理法》和《城市房地产管理法》之间发生冲突时如何适用，出台《物权法》相应的实施细则，不断地完善现有的不动产登记的法律体系。
（二）建立统一的不动产登记机关
我们应当尽快确定一个统一的不动产登记机关，来改变登记多头的现象。我们建议不动产登记机关应当由国土资源部门下的土地管理机关来充当，这是因为在土地和建筑物之间，建筑物的存在必须以土地物权的合法存在为前提，并且土地是唯一永恒不变的不动产；再者，目前我国的城乡房地产登记制度并不协调，广大农村地区的房产登记几乎是一片空白，而我国的土地登记工作已经覆盖到了所有的城市和广大的农村。由此可见，不动产登记适用统一的登记法律，实行统一的登记程序，赋予登记统一的法律效力，势在必行。
（三）规范善意判断的标准
我国新颁布的《物权法》在规定适用不动产善意取得时，并未对善意以何人、何时为标准作出规定。我们认为对于善意的认定，属事实认定问题，涉及举证责任的分配。认定是否为善意的标准还有一个重要的参考就是第三人是否查阅了登记簿。而就第三人是否以其查阅了登记簿为善意条件，却有不同意见。有学者认为，不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问。虽未阅览登记簿，仍受登记公信力的保护⑤。王利明也认为，对于不动产转让而言，受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所记载的权利状况，并对此产生合理信赖，如果受让人怠于查阅，则推定其不构成善意。而我认为物权法可以把第三人在交易之前是否查阅了登记簿作为善意的一个标准。此外还可以根据受让人的专业及文化知识水平以及对转让人的熟悉和了解程度等因素，从而进行具体问题具体分析。以本人为受让人者，以本人为善意判断标准；以法定代理人代为受让者，以法定代理人为判断标准；以代理人为交易者是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行为时，是否为善意，应以本人为判断标准。在善意的时间判断上，其首先考虑的因素是取得财产的第三人在取得财产时应为善意。鉴于此，关于"善意"的具体判断还有待在今后的立法中加以确定。
结语
我国《物权法》立法者不为善意取得制度只适用于动产物权的理论通说局限，以登记公信力为理论基础，建立了不动产物权善意取得制度，应该说，这是我国物权立法上的一大突破与进步。但我们也应清醒地认识到，虽然我国不动产物权善意取得制度设立有其必要性，其设立将有利于保护善意第三人利益和维护交易安全，但实施效果却不尽人意。因而我们要不断完善不动产物权善意取得制度，才能使不动产物权善意取得制度作用更大、走得更远，才能在整个法律制度层面上实现原权利人与善意第三人的最大利益平衡，才能真正实现法律的公正与正义。
注释：
①梁慧星、陈华彬.物权法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203页：
②黄谟韬.论我国不动产物权的善意取得制度.法制与社会.2011年第14期
③李建伟.民法60讲.人民法院出版社2011第9版.第140页
④于海涌.论不动产登记.北京：法律出版社.2007年.第13页
⑤王泽鉴：《民法通则：物权·所有权》.中国政法大学出版社.2003年版.第141
参考文献：
[1] 杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究.1997（19）第4期.
[2] 石晶、张锋.不动产善意取得的构成要件及法律效力分析[J].法学论丛.2008（3）.
[3] 刘保玉.物权法中善意取得规定的理解与适用[J].南都学坛.2008（6）.
[4] 薛冰.论我国不动产善意取得制度法制与经济[J] .（下旬刊）2011（1） .
[5] 高富平.物权法专论[M].北京大学出版社，2007.
作者简介：汪莹 ，年龄：24，籍贯：安徽安庆，学校：上海海事大学，专业：经济法研究生。