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摘要：本文主要针对房地产企业项目全过程周期成本控制进 行分析，其内容从项目拿地，规划设计，方案设计，初步设计，施工图设计，项目招标到实体实施，后期结算等各个环节的成本 控制论述。合理有效地控制房地产项目成本，贯穿于项目投资决 策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系 统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。
关键词：项目拿地;规划设计;方案设计;初步设计;施工 图设计;项目招标;实体实施;后期结算
1 引言
在市场经济时代，市场竞争主要表现为价格的竞争。在如今 房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本 管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为 市场竞争中更为现实的手段和方法。合理有效地控制房地产项目 成本，贯穿于项目拿地，规划设计，方案设计，初步设计，施工 图设计，项目招标到实体实施，后期结算等各个环节都应该合理 利用资金。
房地产项目成本控制是投资控制。房地产项目的成本控制是 一个动态的投资控制概念，需要经历项目拿地，规划设计，方案 设计，初步设计，施工图设计，项目招标到实体实施，后期结算 等各个环节可行性，整个开发过程任何环节成本的失控都可能导致项目成本超出目标成本而降低目标收益或目标利润率。1.建立 目标成本可行性研究结算做出目标成本估算，规划方案确定后建立执行的目标成本。
各阶段目标成本的编制情况以及深度应符合：
规划设计阶段：制定目标成本，并分解形成各专业目标成本;
方案设计阶段：将各专业目标成本分解形成分项工程目标成本;
初步设计阶段：在分项工程目标成本基础上形成设计限额指标;
施工图设计阶段：根据设计限额指标进行作业，设计出目标 成本符合要求的施工图;
项目招标阶段：形成项目目标总成本;
实体实施阶段：动态监控目标成本执行情况，及时统计已发生成本。
2.设计阶段，制定目标成本，并分解形成各专业目标成本
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要 的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的 90% 以上。房地产项目 设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以 分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发 成本。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
2.1 项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详 尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经 济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头 上做好成本节约。
2.2 初步设计完成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不 能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设 计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否 经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程 度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。二是经济性是否合理，根据现代人 的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采 用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不 求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计 返工;其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。
2.3 施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。实施限 额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用 限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：① 建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建 筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。②基础结构形式的选用 必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。③结构配筋 量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进 行单独计算，统一配筋;比如对现浇板不分开间大小，设计统一 厚度及配筋，这是十分浪费的。④结构按取大值的方式进行统一 标示或作文字简单说明。
3.施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段
建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一 定程度上影响项目的投资。这一阶段对工程造價的影响程度可达 10% 左右，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除 了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制 工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：
3.1 加强合同管理，严格控制合同变更 建筑工程施工合同一 经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，在合同履行过程中 严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地 控制工程造价。
3.2 加强施工现场管理工作 优化施工组织设计，选择技术先 进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制 现场工程量变更签证工作。
3.2.1 制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签 证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同 签字方为有效。
3.2.2 签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经 济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别在 ±0.00 以下隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。
3.2.3 签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招 标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
3.3 切实把好设备、材料的质量及价格关 工程材料、设备价 格管理是项目成本控制的重点和难点。作为房地产开发商，要及 时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设 备的质量和价格，以降低工程造价。
控制好以上二个关键阶段的同时还应正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大 工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和 期间费用，加速投资回报，提高投资回报率，以利降低企业财务 成本。
4 结束语
总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制 中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构 成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房地产开发商 要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中 技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费。而项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能 做到直接有效。房地产企业成本控制是一项系统工程，绝非一朝 一夕，也绝不是几个人或一部分人努力就可以完成的事。房地产 企业一定要使成本控制意识深入到每个员工的心里，树立全过程 成本控制的观念，在此基础上，才能使完整的成本控制体系得以 实施，才有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良 性循环，也才会在任何市场条件下，实现最大投资回报。
参考文献：
[1]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价 管理 [J].硅谷，2008，（1）
[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨 [J].商业经 济，2009，（24）
[3]许杭.房地产企业的成本控制探讨 [J].会计师，2009，（10）
（作者单位：盐城中南世纪城房地产投资有限公司）
关键词：项目拿地;规划设计;方案设计;初步设计;施工 图设计;项目招标;实体实施;后期结算
1 引言
在市场经济时代，市场竞争主要表现为价格的竞争。在如今 房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本 管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为 市场竞争中更为现实的手段和方法。合理有效地控制房地产项目 成本，贯穿于项目拿地，规划设计，方案设计，初步设计，施工 图设计，项目招标到实体实施，后期结算等各个环节都应该合理 利用资金。
房地产项目成本控制是投资控制。房地产项目的成本控制是 一个动态的投资控制概念，需要经历项目拿地，规划设计，方案 设计，初步设计，施工图设计，项目招标到实体实施，后期结算 等各个环节可行性，整个开发过程任何环节成本的失控都可能导致项目成本超出目标成本而降低目标收益或目标利润率。1.建立 目标成本可行性研究结算做出目标成本估算，规划方案确定后建立执行的目标成本。
各阶段目标成本的编制情况以及深度应符合：
规划设计阶段：制定目标成本，并分解形成各专业目标成本;
方案设计阶段：将各专业目标成本分解形成分项工程目标成本;
初步设计阶段：在分项工程目标成本基础上形成设计限额指标;
施工图设计阶段：根据设计限额指标进行作业，设计出目标 成本符合要求的施工图;
项目招标阶段：形成项目目标总成本;
实体实施阶段：动态监控目标成本执行情况，及时统计已发生成本。
2.设计阶段，制定目标成本，并分解形成各专业目标成本
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要 的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的 90% 以上。房地产项目 设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以 分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发 成本。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
2.1 项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详 尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经 济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头 上做好成本节约。
2.2 初步设计完成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不 能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设 计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否 经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程 度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。二是经济性是否合理，根据现代人 的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采 用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不 求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计 返工;其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。
2.3 施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。实施限 额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用 限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：① 建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建 筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。②基础结构形式的选用 必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。③结构配筋 量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进 行单独计算，统一配筋;比如对现浇板不分开间大小，设计统一 厚度及配筋，这是十分浪费的。④结构按取大值的方式进行统一 标示或作文字简单说明。
3.施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段
建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一 定程度上影响项目的投资。这一阶段对工程造價的影响程度可达 10% 左右，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除 了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制 工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：
3.1 加强合同管理，严格控制合同变更 建筑工程施工合同一 经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，在合同履行过程中 严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地 控制工程造价。
3.2 加强施工现场管理工作 优化施工组织设计，选择技术先 进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制 现场工程量变更签证工作。
3.2.1 制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签 证必须经项目经理、总监理工程师和房地产开发方三方代表共同 签字方为有效。
3.2.2 签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经 济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，特别在 ±0.00 以下隐蔽工程签证中更应慎重。在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。
3.2.3 签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招 标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
3.3 切实把好设备、材料的质量及价格关 工程材料、设备价 格管理是项目成本控制的重点和难点。作为房地产开发商，要及 时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设 备的质量和价格，以降低工程造价。
控制好以上二个关键阶段的同时还应正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大 工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和 期间费用，加速投资回报，提高投资回报率，以利降低企业财务 成本。
4 结束语
总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制 中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构 成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房地产开发商 要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中 技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费。而项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能 做到直接有效。房地产企业成本控制是一项系统工程，绝非一朝 一夕，也绝不是几个人或一部分人努力就可以完成的事。房地产 企业一定要使成本控制意识深入到每个员工的心里，树立全过程 成本控制的观念，在此基础上，才能使完整的成本控制体系得以 实施，才有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良 性循环，也才会在任何市场条件下，实现最大投资回报。
参考文献：
[1]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价 管理 [J].硅谷，2008，（1）
[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨 [J].商业经 济，2009，（24）
[3]许杭.房地产企业的成本控制探讨 [J].会计师，2009，（10）
（作者单位：盐城中南世纪城房地产投资有限公司）